Государственное регулирование земельных отношений. Часть 2. Учебное пособие
.pdfФизические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судеб- ном порядке.
Органы государственной власти Российской Федерации, ор-
ганы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользова-
ния и застройки в судебном порядке в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Россий- ской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, утвержденным до утвержде- ния правил землепользования и застройки.
2.4. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 31 и 32 ГрК РФ.
Основаниями для рассмотрения главой местной админи- страции вопроса о внесении изменений в правила землепользова- ния и застройки являются:
1)несоответствие правил землепользования и застройки ге- неральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципаль- ного района изменений;
2)поступление предложений об изменении границ террито- риальных зон, изменении градостроительных регламентов.
Предложения о внесении изменений в правила землепользо- вания и застройки в комиссию направляются:
1)федеральными органами исполнительной власти в случа- ях, если правила землепользования и застройки могут воспрепят- ствовать функционированию, размещению объектов капитально- го строительства федерального значения;
2)органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застрой- ки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
41
3)органами местного самоуправления муниципального рай- она в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
4)органами местного самоуправления в случаях, если необ- ходимо совершенствовать порядок регулирования землепользо- вания и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;
5)физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты ка- питального строительства не используются эффективно, причи- няется вред их правообладателям, снижается стоимость земель- ных участков и объектов капитального строительства, не реали- зуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования
изастройки осуществляет подготовку заключения, в котором со- держатся рекомендации о внесении в соответствии с поступив- шим предложением изменения в правила землепользования и за-
стройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.
Глава местной администрации с учетом рекомендаций, со- держащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней
принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предло-
жения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.
2.5.Порядок установления территориальных зон
При подготовке правил землепользования и застройки гра- ницы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1)возможности сочетания в пределах одной территориаль- ной зоны различных видов существующего и планируемого ис- пользования земельных участков;
2)функциональных зон и параметров их планируемого раз- вития, определенных генеральным планом поселения, генераль-
42
ным планом городского округа, схемой территориального плани- рования муниципального района;
Представительный орган местного самоуправления сельско- го поселения вправе принять решение об отсутствии необходи-
мости подготовки его генерального плана и о подготовке правил землепользования и застройки при наличии следующих условий:
а) не предполагается изменение существующего использова- ния территории этого поселения и отсутствует утвержденная про- грамма его комплексного социально-экономического развития;
б) документами территориального планирования Россий- ской Федерации, документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, документами территориального планирования муниципального района не предусмотрено разме- щение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района на территории этого поселения.
3)определенных ГрК РФ территориальных зон;
4)сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5)планируемых изменений границ земель различных кате-
горий;
6)предотвращения возможности причинения вреда объек- там капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;
7)историко-культурного опорного плана исторического по- селения федерального значения или историко-культурного опор- ного плана исторического поселения регионального значения.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1)линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2)красным линиям;
3)границам земельных участков;
4)границам населенных пунктов в пределах муниципаль- ных образований;
5)границам муниципальных образований, в том числе гра- ницам внутригородских территорий городов федерального зна- чения Москвы и Санкт-Петербурга;
6)естественным границам природных объектов;
7)иным границам.
43
Границы зон с особыми условиями использования террито- рий, границы территорий объектов культурного наследия, устанав- ливаемые в соответствии с законодательством Российской Федера- ции, могут не совпадать с границами территориальных зон.
2.6.Виды и состав территориальных зон
Врезультате градостроительного зонирования могут опре- деляться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельско- хозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначе- ния, зоны размещения военных объектов и иные виды территори- альных зон.
Всостав жилых зон могут включаться:
1)зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2)зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3)зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4)зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5)зоны жилой застройки иных видов.
Вжилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и комму- нально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объек- тов дошкольного, начального общего и среднего общего образо- вания, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не ока- зывающих негативного воздействия на окружающую среду. В со- став жилых зон могут включаться также территории, предназна- ченные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Всостав общественно-деловых зон могут включаться:
1)зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2)зоны размещения объектов социального и коммунально- бытового назначения;
3)зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществ- ления производственной и предпринимательской деятельности;
4)общественно-деловые зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного пи-
44
тания, социального и коммунально-бытового назначения, предпри- нимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследо- вательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объ- ектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Вперечень объектов капитального строительства, разре- шенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтаж- ные гаражи.
Всостав производственных зон, зон инженерной и транс- портной инфраструктур могут включаться:
1) коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяй- ства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны – зоны размещения производ-
ственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспорт- ной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и комму- никаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответ- ствии с требованиями технических регламентов.
Всостав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначе- ния и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
45
Всостав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйствен- ного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяй- ственного назначения.
Всостав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скве- рами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохра- нилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов об- щего пользования, а также в границах иных территорий, исполь- зуемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физиче- ской культурой и спортом.
Всостав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природо- охранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреа- ционное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Всостав зон специального назначения могут включаться зо- ны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объ- ектами размещения отходов потребления и иными объектами, раз-
мещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
Всостав территориальных зон могут включаться зоны разме- щения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функцио-
нальных зон и особенностей использования земельных участков
иобъектов капитального строительства.
2.7. Градостроительный регламент
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и
под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитально- го строительства.
46
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1)фактического использования земельных участков и объек- тов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2)возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использо- вания земельных участков и объектов капитального строительства;
3)функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального плани- рования муниципальных образований;
4)видов территориальных зон;
5)требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природ- ных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Действие градостроительного регламента не распространя- ется на земельные участки:
1)в границах территорий памятников и ансамблей, включен- ных в единый государственный реестр объектов культурного насле- дия (памятников истории и культуры) народов Российской Федера- ции, а также в границах территорий памятников или ансамблей, ко-
торые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консерва- ции, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются
впорядке, установленном законодательством Российской Федера- ции об охране объектов культурного наследия;
2)в границах территорий общего пользования;
3)предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
4)предоставленные для добычи полезных ископаемых. Применительно к территориям исторических поселений, до-
стопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использова-
ния территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
47
Градостроительные регламенты не устанавливаются для зе- мель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сель- скохозяйственного назначения, земельных участков, располо- женных в границах особых экономических зон и территорий опе- режающего социально-экономического развития.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для ко- торых градостроительные регламенты не устанавливаются, опре- деляется уполномоченными федеральными органами исполни- тельной власти, уполномоченными органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федераль- ными законами. Использование земельных участков в границах
особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.
Земельные участки или объекты капитального строитель- ства, виды разрешенного использования, предельные (минималь- ные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры ко- торых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответ- ствие с градостроительным регламентом, за исключением случа- ев, если использование таких земельных участков и объектов ка- питального строительства опасно для жизни или здоровья чело- века, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Реконструкция указанных объектов капитального строи-
тельства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов
разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться пу- тем приведения их в соответствие с видами разрешенного ис- пользования земельных участков и объектов капитального строи- тельства, установленными градостроительным регламентом.
48
В случае, если использование указанных земельных участ-
ков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей сре- ды, объектов культурного наследия, в соответствии с федераль- ными законами может быть наложен запрет на использование та- ких земельных участков и объектов.
2.8. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры
земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строитель- ства могут включать в себя:
1)предельные (минимальные и (или) максимальные) разме- ры земельных участков, в том числе их площадь;
2)минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строе- ний, сооружений, за пределами которых запрещено строитель- ство зданий, строений, сооружений;
3)предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4)максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади зе- мельного участка, которая может быть застроена, ко всей площа- ди земельного участка;
5)иные показатели.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавли- ваются предельные (минимальные и (или) максимальные) разме- ры и параметры, их сочетания.
Предельные параметры разрешенного строительства или ре- конструкции объектов капитального строительства в составе гра- достроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального зна- чения, должны включать в себя требования к архитектурным ре- шениям объектов капитального строительства. Требования к ар-
49
хитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешне- го облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитально- го строительства, требования к объемно-пространственным, ар- хитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселе- ния.
В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования зе- мельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максималь- ными) размерами земельных участков и предельными парамет- рами разрешенного строительства, реконструкции объектов ка- питального строительства и сочетаниями таких размеров и пара- метров.
2.9. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом мини- мальных размеров земельных участков либо конфигурация, ин- женерно-геологические или иные характеристики, которых не- благоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строи- тельства, реконструкции объектов капитального строительства.
Отклонение от предельных параметров разрешенного стро- ительства, реконструкции объектов капитального строительства
разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.
Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, рекон-
струкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.
50