Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения
.pdfКарташова Ю.А., Гришина Я.С.
ВСЕ О ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ
2009
1
УДК 349.4 ББК 67.407
Карташова Юлия Анатольевна, Гришина Яна Сергеевна Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения / Ю. А.
Карташова, Я. С. Гришина. - 2-е изд., испр. - М.: Омега-Л, 2009. - 166 с. - ISBN 978-5-370- 00863-4
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2009
В книге подробно разъясняется, куда необходимо обратиться гражданам и юридическим лицам, решившим приобрести земельный участок, какие документы нужно представить, в какой срок следует совершить те или иные действия.
Описываются трудности, типичные ошибки, с которыми на практике сталкиваются заявители, желающие оформить земельный участок, и предлагаются наиболее удачные пути их разрешения. В случае если нарушены права гражданина, рассматривается процедура обращения за защитой своих прав в вышестоящий орган (к вышестоящему должностному лицу), а также в суд.
Анализируются новые положения законодательства, касающиеся «дачной амнистии» (упрощения процедуры государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества) и самовольных построек на бесхозных земельных участках.
Приводятся образцы документов, которые необходимо представить в государственные органы для приобретения земельного участка.
Книга адресована всем, кто решил приобрести земельный участок.
2
Содержание 1. Что такое земельный участок
1.1.Понятие «земельный участок»
1.2.Надо ли оформлять права на земельные участки
2. Виды прав на земельные участки
2.1.Право собственности на земельные участки
2.2.Аренда
2.3.Сервитут
3. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности
3.1.Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения
3.2.Предоставление земельных участков для строительства
3.3.Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
4. Особенности заключения договоров купли-продажи и аренды земельных
участков на торгах
5.Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц
5.1.Заключение договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка
5.2.Договор замены сторон в обязательстве
6.Оформление права собственности на земельный участок в судебном порядке
6.1.Сущность дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение
6.2.Требования, предъявляемые к оформлению заявления об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком
6.3.Действия суда в стадии возбуждения производства по делу об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком
6.4.Особенности судебного разбирательства и решения суда по делам об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком
7. Особенности судебного оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих в сфере земельных правоотношений
Приложения
Образцы документов Законодательные и нормативные акты
3
1. Что такое земельный участок
1.1. Понятие «земельный участок»
Земля является одним из наиболее распространенных и одновременно одним из наиболее ценных элементов окружающей среды. На протяжении всей истории человечества идет непрерывная борьба чуть ли не за каждый метр земли.
Повышенный интерес к земле объясняется тем, что без нее невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля является важнейшим природным ресурсом, источником существования.
Сразвитием цивилизации земля приобрела и экономическую ценность. Чем больше были земельные владения, тем больше власти становилось у их хозяина. Постепенно от завоевания земельных площадей человек перешел к мирным способам их получения.
Право собственности на землю, таким образом, считается одним из древнейших и главных прав человека. Для полной реализации этого права должна существовать возможность не только пользоваться земельным участком, но и передавать его своим детям либо другим лицам с целью получения взамен иного необходимого имущества, то есть осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение).
Справовой точки зрения земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Таким образом, земельный участок включает в себя почву, замкнутые водоемы, лес и растения (п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
Недра же по общему правилу являются собственностью государства и не относятся к земельному участку. Однако Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» в ст. 15 разрешает добычу общераспространенных полезных ископаемых владельцем или собственником земельного участка, если добыча осуществляется для личных нужд и глубина разработки не превышает 5 метров.
Характеристики, позволяющие индивидуально определить земельный участок, это:
¾кадастровый номер;
¾размер и местоположение (адрес) земельного участка;
¾целевое назначение;
¾разрешенное использование;
¾вид права;
¾обременения земельного участка;
4
¾наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Целевое назначение земельных участков предполагает отнесение последних к той или иной категории земель. ЗК РФ выделяет семь категорий земель. В данной работе будут рассматриваться две из них (самые распространенные): земли поселений (городов и иных населенных пунктов) и земли сельскохозяйственного назначения.
Разрешенное использование предполагает использование земельного участка с учетом установленных ограничений и правового режима. Выделяют следующие виды разрешенного использования: садоводство, дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство и другие.
1.2. Надо ли оформлять права на земельные участки?
Зачастую граждане и юридические лица не подозревают, что являются полноправными собственниками земельных участков. Перебрав старые документы, можно обнаружить свидетельство на землю, государственный акт, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом и т.д.
Статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), права собственности и другие вещные права на земельные участки и сделки с ними подлежат обязательной государственной регистрации.
Вместе с тем в ст. 6 данного Закона говорится о том, что возникшие до 31 января 1998 г. (до момента введения в действие вышеуказанного Закона) права на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Свидетельства и государственные акты о праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, выданные до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются действительными. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
5
Ранее возникшие права признаются таковыми, если они были оформлены в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. До введения в действие ФЗРФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав и сделок в отношении земельных участков входила в компетенцию Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству. Таким образом, граждане и юридические лица, имеющие документы на землю датированные 17 февраля 1998 г. (18 февраля 1998г. – дата принятия постановления Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и раньше, являются полноправными владельцами земельных участков, указанных в этих документах. Любое принуждение подтвердить, повторно зарегистрировать уже возникшее право является не законным.
В том случае, если владелец изъявил желание подтвердить ранее возникшее право, ему необходимо получить кадастровый план земельного участка. Для этого оформляется землеустроительное (межевое, кадастровое) дело.
Необходимо подать в территориальное управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации (Роснедвижимость) заявление на выполнение кадастровой съемки. В заявлении указываются:
¾фамилия, имя, отчество гражданина или наименование юридического лица, которые обращаются с заявлением;
¾адрес места жительства гражданина или юридического лица (в случае, если юридический и фактический адреса юридического лица не совпадают, указывается первый);
¾контактный телефон;
¾местоположение (адрес), площадь земельного участка;
¾фамилия, имя, отчество гражданина (наименование юридического лица) – владельца, пользователя и т.д. участка, а также правоустанавливающий документ, подтверждающий его права на данный земельный участок;
¾кадастровый номер земельного участка, если таковой имеется;
¾цель проведения кадастровой съемки (для оформления договора купли-
продажи, дарения, мены аренды, залога, регистрации участка и т.д.). Заявление должно содержать просьбу о выполнении кадастровой съемки земельного
участка, согласие оплатить расходы по выполнению данной работы: «Прошу предоставить кадастровый план земельного участка, содержащий сведения государственного земельного кадастра, необходимые для государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним…». В конце заявитель ставит дату и подпись.
6
Кзаявлению прилагается следующие документы:
¾акт установления и согласования границ земельного участка. Форма акта является типовой. Акт установления и согласования границ должен быть подписан соседями (смежными землепользователями) по границе земельного участка, землеустроителем, проводившим работы по межеванию, и заверен печатью и подписью главы администрации района или председателем садоводческого товарищества, если участок находится в садоводческом товариществе. При наличии спора с соседями, а также в случае отказа в подписании должностными лицами акта установления и согласования границ, заявитель имеет право обратиться в суд или передать спор на рассмотрение третейского суда (ст. 64 ЗК РФ);
¾правоустанавливающий документ на земельный участок (если таковой имеется у заявителя): свидетельство или государственный акт старого образца;
¾копию постановления администрации или главы администрации
муниципального образования о предоставлении земельного участка или решения о его выделении.
Если на земельном участке имеется строение, то необходимо представить поэтажный план этого строения, оформленный в БТИ (бюро технической инвентаризации) по месту нахождения объекта недвижимости.
Территориальное управление Роснедвижимости назначает землеустроителя — организацию, имеющую лицензию на проведение работ по межеванию земли. Землеустроитель выезжает на место и производит кадастровую съемку земельного участка. На основе данных кадастровой съемки составляется план (карта) земельного участка.
План земельного участка содержит следующую информацию: местоположение, площадь, категорию земель, целевое назначение земельного участка, описание его границ, а также сведения о наличии или отсутствии ограничений, обременений земельного участка, сведения об объектах недвижимости на земельном участке.
Территориальное управление Роснедвижимости присваивает земельному участку кадастровый номер. На руки заявителю выдается уже готовый кадастровый план земельного участка.
После получения кадастрового плана владелец земельного участка обращается в территориальное управление Федеральной регистрационной службу Российской Федерации (Росрегистрации) по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
7
Регистрационный округ, согласно ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», это территория, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества. Регистрационные округа, как правило, совпадают с границами административно-территориальных единиц, то есть городских, сельских поселений.
За подтверждение права государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество оплачивается в размере, равном половине установленной налоговым законом государственной пошлины (250 рублей для физических лиц и 3750 для юридических лиц) (п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05 августа
2000 г. № 117-ФЗ).
Заявитель обязан представить документ, удостоверяющий личность. Для граждан Российской Федерации таким документом является:
¾паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан старше 14 лет);
¾временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме № 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);
¾удостоверение личности или военный билет военнослужащего;
¾общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей);
¾паспорт моряка.
Иностранные граждане и лица без гражданства представляют один из следующих документов:
¾удостоверение беженца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы установленного образца с фотографией;
¾свидетельство о рассмотрении ходатайства беженцем;
¾вид на жительство (для лиц без гражданства);
¾национальный паспорт иностранного гражданина;
¾разрешение на временное проживание (для лиц без гражданства). Юридические лица представляют свои учредительные документы (положение, устав,
учредительный договор); свидетельство о государственной регистрации юридического лица; свидетельство о регистрации изменений, произошедших в учредительных документах с приложением самих этих изменений; свидетельство о постановке на налоговый учет; документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица действовать от имени последнего без доверенности и другие документы в зависимости от специфики
8
юридического лица, обращающегося за регистрацией. Документом, подтверждающим полномочия руководителя юридического лица, может быть:
¾выписка из государственного реестра юридических лиц;
¾выписка из протокола общего собрания учредителей (участников) об избрании;
¾приказ о назначении;
¾трудовой договор (контракт);
¾доверенность (для руководителя филиала или подразделения).
Заявление от имени юридического лица может подать либо непосредственно руководитель, либо лицо, действующее на основании доверенности. Доверенность выдается организацией (предприятием, учреждением, органом государственной власти или местного самоуправления) в лице руководителя на представление интересов соответствующего юридического лица в территориальном управлении Роснедвижимости.
Сдача документов может происходить как на основании доверенности, составленной
впростой письменной форме, так и на основании доверенности, удостоверенной нотариусом. Для получения документов необходима нотариально удостоверенная доверенность. Также получить документы может сам руководитель юридического лица.
Граждане-владельцы могут обращаться за государственной регистрацией лично, либо через уполномоченное лицо. В последнем случае требуется оформление нотариально удостоверенной доверенности. При этом нотариальная форма доверенности обязательна как при подаче документов на регистрацию, так и при получении.
Вдоверенности необходимо четко, подробно описать полномочия доверенного лица, объекты недвижимости, в отношении которых оно наделено этими полномочиями, в каких органах данное лицо собирается представлять интересы доверителя, на каком праве доверитель желает оформить объекты недвижимости. Если доверитель состоит в зарегистрированном браке и имеет несовершеннолетних детей, то об этом следует упомянуть
вдоверенности.
Если правообладателями являются несовершеннолетние дети до 14 лет, то за них оформление документов на земельные участки осуществляют их законные представители (родители, опекуны) на основании свидетельства о рождении, удостоверения опекуна. Граждане, достигшие возраста 14 лет, обращаются в органы Росрегистрации лично.
Когда правообладателем является недееспособное лицо, то от его имени действует опекун, который, кроме опекунского удостоверения должен представить копию вступившего в законную силу решения суда о признании своего подопечного недееспособным и копию решения органов опеки и попечительства о назначении опекуна.
9
Все вышеперечисленные документы, кроме документов, удостоверяющих личность гражданина, представляются в подлинниках и копиях. Копии решений судов и органов государственной власти и местного самоуправления предоставляются в двух экземплярах. Естественно, необходимо приложить правоустанавливающие документы на землю и кадастровый план земельного участка (подлинники и копии).
Не следует путать фактическое обладание земельным участком и ранее возникшее право. Последнее, еще раз подчеркнем, предполагает наличие юридически правильно оформленного документа. В том случае, если на протяжении какого-то времени Вы пользуетесь земельным участком, но у Вас на него нет абсолютно никаких правоустанавливающих документов, то Вам следует обратиться в орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками (Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по управлению имуществом) с заявлением о предоставлении земельного участка на том или ином праве. Если вышеуказанный орган отказывает Вам предоставить земельный участок, необходимо обратиться в суд для признания права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательской давности. В соответствии со ст. 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.
10