Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения

свободное распоряжение земельными участками, а с другой — устанавливает некоторые ограничения в целях охраны окружающей среды.

ЗК РФ, опираясь на Конституцию РФ, ввел ограничения оборотоспособности земельных участков. При этом законодательством предусматривается как полное изъятие земельных участков из оборота, так и относительное, то есть собственно ограничение оборота земельных участков.

Земельные участки, отнесенные законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

¾государственными природными заповедниками и национальными парками;

¾зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, войска пограничной службы Российской Федерации, другие войска и воинские формирования;

¾зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

¾объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны;

¾объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

¾объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориалные образования;

¾исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями; воинскими и гражданскими захоронениями;

¾инженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведенными в

интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Ограничиваются в обороте следующие земельные участки, находящиеся в

государственной или муниципальной собственности:

¾земельные участки в пределах особо охраняемых территорий, которые в соответствии с действующим законодательством не признаны изъятыми из оборота, а также земельные участки, находящиеся в пределах лесного фонда;

¾земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

¾земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного

12

наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

¾земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

¾предоставленные для нужд связи;

¾занятые объектами космической инфраструктуры;

¾расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

¾предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

¾загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливаются особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. К таким землям относятся земли, находящиеся за пределами черты поселения и предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства либо предназначенные для этих целей.

Земельные участки, согласно действующему законодательству, могут находиться в частной собственности, то есть принадлежать гражданам и юридическим лицам. Кроме того, земельные участки могут находиться в государственной и муниципальной собственности. При этом земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут принадлежать отдельному гражданину или юридическому лицу или находится в общей (совместной или долевой) собственности граждан, юридических лиц.

Основаниями приобретения земельных участков в частную собственность являются:

¾решение органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, о предоставлении земельного участка в собственность;

¾переоформление права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на право собственности;

¾приобретение земельного участка по наследству;

¾решение суда;

¾гражданско-правовые сделки, заключаемые между гражданами, организациями. Приобретение земельных участков в собственность на основании решения органа

государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, возможно в двух формах: за плату и бесплатно.

13

Хотя п. 2 ст. 28 ЗК РФ допускает возможность предоставления земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам бесплатно в случаях, предусмотренных законом, в настоящий момент нет ни одного закона, разрешающего предоставлять в собственность бесплатно земельные участки юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Граждане Российской Федерации однократно могут приобрести земельные участки в собственность бесплатно, если они имели в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилые домами и эти земельные участки были приобретены в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но не оформленных и не зарегистрированных надлежащим образом (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября г. 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 5 ст. 20 ЗК РФ). Слово «однократно» применяется только к данной конкретной ситуации. По другим основаниям граждане могут получить земельные участки в собственность бесплатно даже если прежде они уже становились собственниками земельных участков на безвозмездной основе. В настоящий момент бесплатно приватизируются земельные участки при упрощенном порядке оформления земельных участков в собственность.

До введения в действие ЗК РФ законодательством были предусмотрены такие виды землепользования как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В настоящее время земельные участки на таких правах гражданам не предоставляются.

Владеть земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования могут только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления.

Другие юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести в собственность по своему желанию. Без переоформления такими юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду продажа зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках не возможна.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Хотя для граждан предельный срок переоформления земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования не установлен, переоформить право все-таки придется, если землевладелец захочет продать земельный участок или здание, строение, сооружение, находящееся на нем.

14

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данные положения закона означают, что при продаже (дарении, другом виде отчуждения права собственности) здания, строения, сооружения одновременно должны передаваться права и на соответствующий земельный участок.

Поскольку граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими, перед продажей необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренду (юридические лица — в собственность или аренду, а физические лица – в собственность).

Если земельный участок находится у продавца, или иного лица, отчуждаемого недвижимость, на праве собственности, то достаточно включить в предмет договора куплипродажи (дарения и т.д.) наряду с отчуждаемым зданием, строением, сооружением и земельный участок.

Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения после введения в

действие ЗК РФ не предоставляются. Граждане, обладающие земельным участком на таком праве, сохраняют его, но земельным участком могут распоряжаться только одним способом: передавать по наследству. Так же, как и в случае постоянного (бессрочного) пользования, при необходимости продажи здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, последний необходимо переоформить в собственность, а потом уже продавать или совершать другие сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду требуется решение соответствующего компетентного органа. Выносится распоряжение или постановление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды. На основании решения компетентного органа заключается соответственно договор купли-продажи или договор аренды земельного участка.

Что же касается переоформления гражданами прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками, то данная процедура с недавнего времени значительно упростилась.

С1 сентября 2006 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г.

№93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

15

по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Статья 6 данного закона является исключением и вступает в законную силу с 1 января 2007 г.

Закон внес существенные коррективы в оформление документов на недвижимое имущество и, прежде всего, в оформление земельных участков. К сожалению, средства массовой информации, адвокаты, нотариусы, суды трактуют данный закон слишком уж широко и часто вводят граждан в заблуждение: представьте любой документ, касающийся земельного участка, в регистрирующий орган и получите право собственности.

Расставим точки над «i» и выясним суть данной реформы в области оформления прав на земельные участки.

Во-первых, так называемая «дачная амнистия», одной из составляющих которой является вышеупомянутый закон, касается только физических лиц.

Во-вторых, под «дачную амнистию» в вопросе оформления земельных участков подпадают только те земельные участки, которые предоставлены для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В-третьих, оформление права собственности на земельные участки в упрощенном порядке относится только к тем земельным участкам, предназначенным для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, которые были предоставлены до введения в

действие ЗК РФ (до 30 октября 2001 г.).

Таким образом, земельный участок, предоставленный гражданину до введения в

действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, оформляется в собственность данного гражданина на основании имеющихся у него на землю документов.

Основанием для государственной регистрации будет служить один из следующих документов:

¾акт о предоставлении данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;

¾акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;

16

¾выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

¾другой документ, удостоверяющий право на данный земельный участок.

Кроме того, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

К сожалению, как уже отмечалось прежде, граждане слишком уж широко трактуют вышеупомянутый закон. Например, считают, что любой документ, где упоминается о земле, может быть основанием для регистрации права собственности.

Ошибочно полагать, что документ, подтверждающий право собственности кого-то из умерших родственников того или иного гражданина, может быть основанием для регистрации права собственности этого гражданина. Встречаются и такие документы, в которых лишь упоминается о земельных участках.

Пример 2.1. Свидетельство на наследство гласит о том, что наследуемое имущество состоит из дома, находящемся на земельном участке. При буквальном толковании можно легко сделать вывод, что по наследству переходит только дом (без земельного участка). Естественно, такое свидетельство на наследство не может быть основанием для регистрации права собственности на земельный участок.

Есть и еще более спорные документы, в которых косвенно идет речь о земельных участках.

Пример 2.2. Акт органа местного самоуправления об отводе земельного участка гражданину для строительства дома. Здесь также следует прибегнуть к буквальному толкованию текста. Если в документе указано, что земельный участок отводится гражданину, то можно сделать вывод, что земельный участок предоставляется на каком-то праве этому гражданину, а на каком именно — не указано. Тогда данный документ будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на землю. Однако если в документе говорится о том, что гражданину разрешено строительство на земельном участке,

то здесь, как и в вышеуказанном случае с наследством на дом, такой документ нельзя считать основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. Этот документ разрешает осуществить строительство дома, а не предоставляет земельный участок.

17

До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения переоформлялось гражданами в собственность на основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления.

С 1 сентября 2006 г. переоформление становится короче на один этап — принятие решений о переоформлении земельных участков в собственность не требуется. В территориальное управление Росрегистрации необходимо представить документ, на основании которого гражданину принадлежит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, и кадастровый план. На основании данных документов прекращается соответственно право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения и возникает право собственности.

Земельный участок может перейти по наследству — по закону или по завещанию. Если собственник земельного участка не оставил после себя завещания, то к наследованию призываются наследники по закону. При этом наследование по закону имеет место в том объеме, в каком оно не изменено завещанием.

Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме, лично, ни в коем случае не через представителя. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства, не указывая причин такого лишения, отменить или изменить совершенное завещание (ст. 1119 ГК РФ).

Завещание удостоверяется нотариусом. К нотариально удостоверенным завещаниям приравниваются (ст. 1127 ГК РФ):

¾завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов;

18

¾завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, удостоверенные капитанами этих судов;

¾завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических и других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций;

¾завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами воинских частей;

¾завещания граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.

Вышеперечисленные завещания должны быть, как только для этого представится возможность, направлены лицами, удостоверившими завещания, через органы юстиции нотариусу по месту жительства завещателя.

Если в каком–либо из описанных случаев гражданин, намеревающийся совершить завещание, выказывает желание пригласить для этого нотариуса и имеется разумная возможность выполнить это желание, лица, которым предоставлено право удостоверить завещание, обязаны принять меры для приглашения к завещателю нотариуса.

Наследование по закону имеет место тогда постольку, когда и поскольку оно не изменено завещанием. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности в зависимости от степени родства или свойства.

ГК РФ предусмотрено семь очередей наследников. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях, кроме наследников, наследующих по праву представления. Право представления имеет место, когда наследник умирает до открытия наследства или одновременно с наследодателем. Тогда доля этого наследника переходит его потомкам.

К наследникам первой очереди по закону относятся дети, супруг и родителя наследодателя; к наследникам второй — полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка наследодателя; к наследникам третьей очереди — дяди и тети наследодателя; наследники четвертой очереди — прадедушки и прабабушки наследодателя; пятой очереди — двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки; шестой очереди — двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети. В качестве наследников седьмой очереди призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

19

Вслучае если не нашлось наследников ни по закону, ни по завещанию, имущество признается выморочным и переходит государству (ст. 527 ГК РФ (часть вторая) от 26 января

1996 г. № 14-ФЗ).

Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя. Наследство открывается по месту постоянного места жительства наследодателя, а если оно не известно – по месту нахождения имущества или основной части имущества (ст. 528, 529 ГК РФ).

Чтобы приобрести наследство наследник должен его принять. Принять наследство можно двумя способами: фактически вступить во владение, то есть пользоваться, распоряжаться земельным участком, платить налоги, или подать нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

Принять наследство необходимо в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Этот срок может быть продлен судом, если он признает причины пропуска срока уважительными. Наследство может быть принято после истечения указанного срока и без обращения в суд при условии согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство.

Вэтих случаях наследнику, пропустившему срок для принятия наследства, передается лишь то из причитающегося ему имущества, принятого другими наследниками или перешедшего к государству, которое сохранилось в натуре, а также денежные средства, вырученные от реализации другой части причитающегося ему имущества (ст. 547 ГК РФ).

Итак, для приобретения земельного участка по наследству необходимо обратиться первоначально в органы записи актов гражданского состояния и получить там свидетельство

осмерти наследодателя.

Вторым шагом будет обращение к нотариусу по месту открытия наследства. Кроме свидетельства о смерти необходимо представить документ, подтверждающий родственную или иную связь потенциального наследника с наследодателем. Это могут быть документы, выданные органами записи актов гражданского состояния, вступившие в законную силу решения суда об установлении факта родственных или иных отношений. В некоторых случаях допускается представление справки о родственных или иных отношениях, выданные организациями по месту работы или жительства; записи в паспортах о детях, о супруге; справки органов социальной защиты о назначении пенсии по случаю потери кормильца и тому подобное, если они в совокупности с другими документами подтверждают родственные или иные отношения наследников с наследодателем.

Также необходимо представить документ, подтверждающий место открытия наследства: справку жилищно-эксплуатационной организации или справку органов внутренних дел о последнем месте жительства наследодателя, а если место жительства

20