Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения

Соответствующий орган управления имуществом обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экономических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженернотехнического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Информирование осуществляется через печатные средства массовой информации (газеты).

Как правило, в решении органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться имуществом, (постановлении или распоряжении) делается ссылка на конкретный номер газеты, в которой было помещено объявление о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Если в решении такой ссылки нет, то при обращении в регистрирующий орган (Федеральную регистрационную службу) за оформлением прав на земельный участок необходимо представить подлинник и копию соответствующей газеты с объявлением. Если заявитель не может представить данную газету, регистрирующий орган направляет запрос в органы местного самоуправления городских или сельских поселений, была ли заблаговременная публикация в средствах массовой информации о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Если публикации не было либо она не была заблаговременной, то в регистрации права на земельный участок будет отказано на основании ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для отказа будет считаться тот факт, что документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствую требованиям действующего законодательства (решение органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным

41

имуществом, вынесено без соблюдения порядка предоставления земельных участков для строительства).

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства (постановление или распоряжение) в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование является основанием для государственной регистрации соответствующего права.

Если земельный участок предоставляется в аренду или в собственность за плату, то на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления заключается соответственно договор аренды или купли-продажи.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Итак, для оформления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта потребуются следующие документы:

¾заявление о государственной регистрации;

¾документ об оплате государственной пошлины (500 рублей для физических лиц и 7500 для юридических лиц);

¾документ, удостоверяющий личность заявителя;

¾документ, удостоверяющий полномочия представителя действовать от имени юридического лица;

¾решение (постановление или распоряжение) органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться имуществом, о согласовании места размещения объекта (в двух экземплярах);

¾решение выше указанного органа (постановление или распоряжение) о предоставлении земельного участка (в двух экземплярах);

¾если земельный участок предоставляется в собственность за плату (см. гл. 4);

¾кадастровый план земельного участка9;

¾печатное издание, заблаговременно информирующее население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, если в вышеуказанных решениях компетентных органов не сделана ссылка на номер соответствующей газеты;

42

¾иные документы, предоставление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Вотношении земельных участков, предоставленных гражданам до введения в

действие ЗК РФ для индивидуального жилищного и гаражного строительства, действует упрощенный порядок оформления земельных участков в собственность.

3.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством

К целям предоставления земельных участков, не связанных со строительством,

можно отнести использование земельных участков для:

¾личного подсобного хозяйства;

¾дачного хозяйства;

¾огородничества;

¾садоводства;

¾фермерского хозяйства;

¾для размещения объектов, не являющихся недвижимостью.

Всоответствии со ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

При этом приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Садовые земельные участки, согласно ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г.

№66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», предоставляются гражданину или приобретаются им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

43

Огородные земельные участки предназначены для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачные земельные участки предоставляются гражданам в целях отдыха. На таких земельных участках можно возводить жилые строения без права регистрации проживания в них или жилые дома с правом регистрации в них, а также хозяйственные строения и сооружения. На дачных земельных участках выращивают плодовые, ягодные, овощные, бахчевые и иные сельскохозяйственные культуры и картофель.

Предоставление земельных участков для всех выше указанных целей осуществляется на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (ст. 34 ЗК РФ). Данные принципы выражаются в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами, прежде чем принять решение о предоставлении земельного участка, обязан обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и условиях и заблаговременную публикацию такой информации.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей не связанных со строительством, подают заявление в органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами. В заявлении указываются:

¾цель использования земельного участка;

¾предполагаемые размеры земельного участка;

¾местоположение;

¾испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами, в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче земельного участка в аренду с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный

44

срок после представления заявителем кадастрового плана земельного участка в вышеуказанный орган государственной власти или местного самоуправления.

Врешении органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками (постановлении или распоряжении), должна быть ссылка на публикацию. Если такая ссылка отсутствует, то при регистрации права на земельный участок в регистрирующий орган необходимо представить непосредственно саму публикацию. Если публикации не было или она была помещена в печатные СМИ не заблаговременно, а одновременно или после принятия решения о предоставлении земельного участка, то в регистрации права на земельный участок будет отказано.

Граждане, которым предоставлены земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садовые, огородные или дачные земельные участки до введения в

действие ЗК РФ, вправе зарегистрировать их в собственность в упрощенном порядке. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков не требуется.

Отдельно следует рассмотреть оформление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в упрощенном порядке. Напомним, что регистрация права собственности в упрощенном порядке осуществляется на основании документа, подтверждающего права гражданина на земельный участок, и кадастрового плана.

Однако у граждан, фактически пользующихся земельными участками, предназначенными для ведения личного подсобного хозяйства, часто совсем нет никаких документов на землю. Это связано с тем, что колхозы зачастую просто не выдавали никаких документов гражданам. Теперь колхозы прекратили свое существование и единственный выход из создавшейся ситуации теперь не суд, как раньше, до введения «дачной амнистии»,

аобращения в органы местного самоуправления. В органах местного самоуправления имеются похозяйственные книги. Выписка из похозяйственной книги, заверенная в местной администрации и будет служить основанием для регистрации права собственности на земельный участок в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы.

Вслучае если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» было создано данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории

45

данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление земельного участка осуществляется органом исполнительной власти или местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками, на основании заявления заинтересованного гражданина. К заявлению прилагаются следующие документы:

¾копия проекта организации и застройки территории товарищества (кооператива) либо иного документа, устанавливающего распределение участков в кооперативе (товариществе);

¾описание местоположения границ земельного участка, подготовленное заинтересованным гражданином;

¾заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

Описание местоположения границ земельного участка гражданин готовит самостоятельно в произвольной форме. Перед этим следует получить в правлении некоммерческого объединения копию проекта организации и застройки территории, где указано распределение участков в соответствующем садовом товариществе или кооперативе.

Описывать местоположение земельного участка следует предельно подробно: площадь, ориентиры относительно сторон света, ориентиры относительно дороги, леса, реки, полей, находящихся недалеко от земельного участка.

На основании проекта организации застройки территории или иного документа, свидетельствующего о том, что данный земельный участок закреплен за конкретным гражданином, и описания местоположения границ правление некоммерческого объединения дает заключение, что земельный участок закреплен за гражданином и что составленное им описание границ соответствует местоположению границ земельного участка, которым он фактически пользуется.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган может дополнительно запросить:

¾удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

46

¾выписку из единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.

Затем необходимо обратиться в территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости за оформлением кадастрового плана.

Согласно ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в срочное пользование.

После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта земельные участки предоставляются в собственность или на ином вещном праве членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

При передаче за плату земельный участок сначала предоставляется в совместную собственность членов такого объединения, а потом — в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

На государственную регистрацию земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, после вступления в законную силу ЗК РФ необходимо представить решение исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции. В решении (постановлении или распоряжении) должен быть указан способ предоставления земельного участка — за плату или бесплатно. Также на регистрацию представляется документ, подтверждающий заблаговременную публикацию информации о земельных участках, которые предоставляются на определенном праве и на определенных условиях.

Если земельный участок предоставляется в собственность за плату, то необходимо заключить договор купли-продажи и представить документ, свидетельствующий оплату покупателем стоимости земельного участка. Если земельный участок предоставляется в аренду, то необходимо представить соответствующий договор аренды.

Обязательным для государственной регистрации документом является кадастровый план земельного участка.

С 1 января 2007 г. за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства госпошлина взимается в размере 100 рублей. За регистрацию договора аренды госпошлина составляет 500 рублей.

47

4. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ТОРГАХ

Всоответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (ст. 447 ГК РФ).

Организаторами торгов выступают органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками. Организаторы публикуют сообщение о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

Земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка на участие в торгах, поскольку аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

Воткрытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию:

¾дату, время, место и порядок проведения торгов;

¾предмет торгов;

¾шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона;

¾условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурса;

¾местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь земельного участка, код территориальной зоны, установленный правилами застройки, а также основные характеристики объектов и других сооружений, расположенных на этом участке (временные сооружения, инженерные сети);

48

¾перечень документов, которые необходимо представить для участия в торгах;

¾функциональное назначение и разрешенное использование земельного участка;

¾начальная цена предмета торгов;

¾сумма задатка, сроки и порядок его внесения и возврата участникам торгов, расчетные счета для перечисления задатка и платежей за приобретенные земельные участки или права их аренды;

¾условия обеспечения поступления платежей в случае приобретения земельного участка или права аренды на него в рассрочку (договор о залоге);

¾форма заявки на участие в торгах, адрес места приема заявок, дата, время начала и окончания приема заявок и документов от заявителей, а также условия получения документов о предмете торгов;

¾адрес и телефон организатора;

¾дата, время и порядок ознакомления с земельным участком на местности;

¾способ уведомления об итогах торгов;

¾срок для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых

торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а

49

также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

На основании протокола заключается и подписывается договор. При этом договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Необходимо иметь в виду, что с момента вступления в силу ЗК РФ договоры куплипродажи и аренды земельного участка заключаются на торгах только в отношении тех земельных участков, которые предоставляются без предварительного согласования мест размещения объектов.

До вступления в действие ЗК РФ порядок предоставления земельных участков для строительства регламентировался указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды». Согласно данному указу, расположенные на территории городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные под застройку, либо право аренды земельного участка подлежали продаже гражданам и юридическим лицам исключительно на торгах.

Следовательно, если договор купли-продажи или аренды земельного участка, предназначенного для строительства, был заключен до вступления в действие ЗК РФ, то необходимо, чтобы земельный участок выставлялся на торги. На основании протокола о результатах торгов должны были заключаться соответствующие договоры.

После вступления в действие ЗК РФ на торгах заключаются договоры, предметом которых являются земельные участки без предварительного согласования места размещения объектов.

Необходимо также отметить, что на земельные участки, предоставленные для строительства до введения в действие ЗК РФ и предназначенные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, распространяется «дачная амнистия», предусмотренная ФЗ РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Особо нужно подчеркнуть п. 4 ст. 25.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который четко говорит о запрете

50