Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения

быть на него документов как на объект недвижимости. Получается противоречие между решением компетентного органа о предоставлении земельного участка, где указано, что последний занят объектом недвижимости, и реальным положением вещей.

В регистрации будет отказано, поскольку заявитель не сможет представить документ, подтверждающий его право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. В этом случае все придется начинать с начала и оформлять земельный участок в Комитете по управлению имуществом для целей, не связанных со строительством.

Рассмотрим еще одну проблему, возникающую при оформлении земельных участков, занимаемых зданием, строением, сооружением. Объекты могут быть самовольно построенными. Это означает, что жилой дом, другое строение, сооружение создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами (ст. 222 ГК РФ). Самовольными также признаются объекты недвижимости, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Оформление земельного участка, на котором возведено самовольное строение, может проходить несколькими путями. Первый — сначала узаконить самовольное строение. Но и здесь есть свои нюансы.

С 1 сентября 2006 г. вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (вышеупомянутый закон о «дачной амнистии»), который, к сожалению, не совсем соответствует своему оптимистическому названию.

До этого закона ГК РФ разрешал судам признавать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» признал это положение утратившим силу.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку теперь может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку ни при каких

31

обстоятельствах не может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке.

Врезультате получается замкнутый круг. Земельный участок не может быть оформлен, поскольку нет документов на строение; строение не может быть узаконено, потому что нет документов на землю.

Из сложившейся ситуации можно выйти, пойдя на следующую хитрость.

Необходимо заключить с Комитетом по земельным ресурсам или иным уполномоченным на то органом государственной власти или местного самоуправления договор аренды земельного участка на срок менее одного года. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации. На основании этого договора и иных необходимых документов уже можно признавать право собственности на самовольную постройку.

Второй путь оформления земельного участка, на котором расположено самовольное строение, это его оформление для строительства, а не под фактически занимаемую постройку3.

Кроме того, что здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, должно быть надлежащим образом оформлено, для приобретения земельного участка нужно соблюсти еще одно условие.

Всоответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Втом случае, если на одном земельном участке находится несколько зданий, строений, сооружений, принадлежащих на праве собственности разным лицам (равно как одно здание, строение, сооружение, принадлежащее разным лицам), эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Втом случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Земельный участок при этом считается делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок,

разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав

32

земель иной категории. Решение о признании земельного участка делимым или неделимым должен принимать специализированный орган межевания из системы земельных органов, имеющий официальную лицензию на проведение межевых работ.

Поскольку федеральным казенным предприятиям, государственным, муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования, то для них установлен особый порядок.

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из них на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование. Другие владельцы помещений обладают правом ограниченного пользования земельным участком.

Когда же в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В этом случае договор аренды земельного участка заключается с условием вступления в этот договор иных правообладателей в этом здании.

Для приобретения прав на земельный участок в перечисленных случаях граждане и юридические лица, обладающие правом собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на здание, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка либо в собственность бесплатно, на праве постоянного (бессрочного) пользования4, либо готовит проект договора куплипродажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением заключить соответствующий договор.

Но в случае, если изначально кадастровый план земельного участка отсутствовал, то после обращения о предоставлении земельного участка изготавливается кадастровый план, утверждается проект его границ. После чего исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение о предоставлении данного земельного

33

участка и направляет заявителям копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

К сожалению, нередко органы государственной власти или местного самоуправления, заключают договор аренды земельного участка с одним лицом, тем, которое первым обратилось с заявлением, несмотря на то, что арендуемый земельный участок занят зданием, помещения в котором принадлежат нескольким лицам. В регистрации такого договора органы Росрегистрации отказывают в случае обнаружения в выписке БТИ, техническом паспорте либо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о том, что здание находится в собственности не только у арендатора.

Здесь есть два выхода: заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (тогда придется заключать совершенно новый договор) либо заключить дополнительное соглашение об изменении договора, включив в него пункт о возможности вступления новых арендаторов (владельцев остальных помещений здания).

Встречается и обратная ситуация. Орган государственной власти или местного самоуправления предоставляет земельный участок для строительства либо для целей, не связанных со строительством. Но на земельном участке по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним расположены здания строения, сооружения, принадлежащие не гражданину или организации, претендующим на земельный участок, а другим лицам.

Как правило, для разрешения этой проблемы отправляется запрос в орган (организацию), осуществляющий государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа (БТИ), органы, ведущие кадастровый учет земельных участков, органы, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами (Комитет по земельным ресурсам, Комитет по управлению имуществом). В запросе должен стоять вопрос, на самом ли деле здание, принадлежащее третьим лицам, расположено на земельном участке, предоставленном заявителю. Здание и земельный участок могут иметь одинаковый адрес, что и наводит на мысль о том, что здание стоит именно на этом земельном участке. Ответ на запрос вышеупомянутых органов разрешает проблему.

При положительном ответе (здание принадлежит одному лицу, а земельный участок предоставляется другому) однозначно будет отказано в регистрации права на землю. Если у лица, заинтересованного в получении земельного участка, на котором находится здание, принадлежащее другому лицу, есть документы на объекты недвижимости, также находящиеся на этом же земельном участке, то этот гражданин или юридическое лицо может оформить земельный участок по ст. 36 ЗК РФ (приобретение земельных участков, которые

34

находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здании, строения, сооружения). В этом случае ему и владельцам других зданий, расположенных на этом же земельном участке следует приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Отдельно следует обратить внимание на вопрос оформления земельных участков, на которых расположены жилые многоквартирные дома. Такие земельные участки предоставляются исключительно в общую долевую собственность владельцев (собственников) жилых и нежилых помещений, находящихся в таком доме.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, вступившего в законную силу 01 марта 2005 г., земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, входят в состав общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 2, 3, 4 ст. 16) установил, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вслучае если такой земельный участок не сформирован, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. С момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета вышеуказанный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Всоответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ). Значит и доля в праве общей долевой

35

собственности на земельный участок будет также пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, лицо, которое приобрело квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, автоматически, становится сособственником земельного участка под этим домом. При этом не требуется ни обращения в органы государственной власти или местного самоуправления, а также в регистрирующий орган собственников помещений в многоквартирном доме, ни издания органами государственной власти или местного самоуправления специального акта о предоставлении земельного участка в собственность.

Однако, органы государственной власти и местного самоуправления выносят решения о предоставлении земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, в общую долевую собственность и даже обязывают зарегистрировать это право в органах Росрегистрации. Данные решения противоречат действующему законодательству. В регистрации права общей долевой собственности на земельный участок будет отказано на основании вышеуказанных статей.

Тем более не соответствует действующему законодательству заключение договора аренды, предметом которого будет земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом. Собственникам квартир уже принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок. Они не могут быть одновременно собственниками и арендаторами одного и того же земельного участка. Кроме того, действующим законодательством просто не предусмотрено другого вида права на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, кроме права собственности, а точнее права общей долевой собственности. Если земельный участок предоставлен в аренду лицу, которое не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке-предмете договора аренды, то данное лицо не может стать арендатором данного земельного участка еще и в силу ст. 36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, занимаемых данной недвижимостью.

Более того, предоставлять земельные участки в аренду может только собственник. В силу закона (ст. 36 ЖК РФ) собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, являются собственники помещений в этом доме, а не органы государственной власти или местного самоуправления.

Поскольку ЖК РФ, установивший, что право общей долевой собственности является единственным видом права на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым

36

домом, вступил в законную силу только 01 марта 2005 г., встает вопрос, что же делать, если до указанной даты земельный участок зарегистрирован на праве аренды или ином праве.

Гражданин или юридическое лицо, с которым заключен договор аренды на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, обращается в территориальное управление Росрегистрации с заявлением о внесении изменений в записи об обременении (аренде) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом расторжение договора аренды не требуется. Заявителю при этом необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок (договор аренды) и оплатить государственную пошлину за регистрацию права в размере 100 рублей для физического и 300 рублей для юридического лица5.

То же самое следует сделать и строительной организации, занимавшейся возведением дома. До начала строительства застройщик приобретает земельный участок, как правило, в аренду. Когда дом построен, члены ЖСК, полностью выплатившие пай, дольщики (если заключался договор долевого участия в строительстве), становятся собственниками квартир. После регистрации права собственности на квартиру в органах Росрегистрации они одновременно становятся собственниками (на праве общей долевой собственности) общей собственности в многоквартирном жилом доме, то есть лестниц, лестничных пролетов, подземных гаражей, подсобных помещений, лифтов, в том числе и земли. Поскольку собственники строений (ст. 36 ЗК РФ) имеют исключительное право на приобретение прав на земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями, то никакие другие лица (застройщик, ЖСК) не могут иметь прав на этот земельный участок. Они должны прекратить свое право на земельный участок, обратившись в регистрирующий орган вышеописанным способом.

Перейдем к рассмотрению последнего случая предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Речь пойдет об отчуждении объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, собственниками которых является соответственно Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

37

Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данные положения закона означают, что при продаже (дарении, другом виде отчуждения права собственности) здания, строения, сооружения одновременно должны передаваться права и на соответствующий земельный участок.

Если земельный участок находится у продавца, или иного лица, отчуждаемого недвижимость, на праве собственности, то достаточно включить в предмет договора куплипродажи (дарения и т.д.) наряду с отчуждаемым зданием, строением, сооружением и земельный участок. Когда же земельный участок находится у продавца недвижимости в аренде и собственником земли является государство или муниципальное образование, то возможны два варианта одновременной передачи прав и на строение, и на земельный участок.

Первый путь — это составление дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. В дополнительном соглашении сторон оговаривается замена арендатора: вместо одного лица арендатором считать другое лицо. Такое соглашение составляется между первоначальным арендатором, собственником земельного участка в лице органов государственной власти или местного самоуправления и новым арендатором. Договор отчуждения строения (договор купли-продажи, дарения и т.п.) и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка подаются на регистрацию в Федеральную регистрационную службу одновременно.

Но есть и более простой путь. Чтобы не «тревожить» лишний раз собственника земельного участка, арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (подпункт 5 п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Составляется договор замены сторон в обязательстве6.

Таким образом, для оформления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, собственник данных зданий, строений, сооружений должен подготовить следующий пакет документов для регистрирующего органа (Росрегистрации):

¾заявление;

¾документ, удостоверяющий личность;

¾платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество (500 рублей для физических лиц и 7500 рублей — для юридических лиц);

38

¾документ, подтверждающий возникновение права на земельный участок (акт, решение органа государственной власти или местного самоуправления в виде постановления или распоряжения о предоставлении земельного участка, а также заключенный на его основании договор аренды или купли-продажи земельного участка; решение суда и т.д.);

¾документы, содержащие сведения о наличии зданий, строений, сооружений на земельном участке и их принадлежности заявителю, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (выписка БТИ, технический паспорт) либо документы, подтверждающие право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке;

¾кадастровый план.

Копии актов, решений органов государственной власти и местного самоуправления, а также решений суда предоставляются в двух экземплярах, заверенных печатями органов их выдавших. В копиях решений суда должна стоять отметка о вступлении судебного решения в законную силу.

Если договор аренды или купли-продажи земельного участка датирован ранее, чем 17 сентября 2003 г., то достаточно предоставить подлинник и копию договора. Если договор аренды или купли-продажи земельного участка датирован 17 сентября 2003 г. и позже, то необходимо представить не менее двух подлинников7. Причем один экземпляр остается в регистрирующем органе и хранится в архиве.

Все остальные документы, кроме заявления и документа, удостоверяющего личность гражданина, предоставляются в подлинниках и копиях8.

Приведенный перечень является минимальным и далеко не исчерпывающим. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и иные документы, необходимые для регистрации в соответствии с законом (см. гл. 2,4,5).

3.2 Предоставление земельных участков для строительства

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 30 ЗК

7Это объясняется тем, что с 17 сентября 2003 г. вступили в силу изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязывающие заявителя предоставлять договоры в количестве не менее двух подлинников.

8Также необходимо представить документы, подтверждающие статус юридического лица, право действовать от имени юридического лица.

39

РФ. При этом предоставление вышеуказанных земельных участков осуществляется с проведением работ по их формированию:

¾без предварительного согласования мест размещения объектов;

¾с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без

предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (см. гл. 4).

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным (муниципальным) учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления — в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

¾выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

¾проведение работ по формированию земельного участка;

¾государственный кадастровый учет земельного участка;

¾принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Решение о проведении предварительного согласования места размещения объекта

принимается теми органами управления, которые потом будут принимать решение о предоставлении земельного участка.

Вст. 31 ЗК РФ определяется порядок выбора земельного участка. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельными участками, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Вданном заявлении должны быть указаны:

¾назначение объекта;

¾предполагаемое место его размещения;

¾обоснование примерного размера земельного участка;

¾испрашиваемое право на земельный участок.

К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

40