Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения

государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного и гаражного строительства до введения в

действие ЗК РФ, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

Поскольку Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» не федеральный закон, а подзаконный нормативный правовой акт, то предоставление документов, подтверждающих проведение торгов, не требуется.

Итак, для регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов недвижимости после введения в действие ЗК РФ необходимо представить:

1)заявление на государственную регистрацию;

2)документ, удостоверяющий личность заявителя;

3)если правообладатель лично не может обратиться с заявлением на государственную регистрацию, то за него может действовать уполномоченное доверенность лицо, которое представляет свой документ, удостоверяющий личность, и доверенность;

4)документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (500 рублей для физических лиц и 7500 для юридических лиц);

5)если за регистрацией обращается юридическое лицо, то необходимо представить документы, подтверждающие статус данного юридического лица;

6)протокол проведения торгов;

7)договор купли-продажи земельного участка, заключенный на основании

протокола;

8)если предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, то представляется договор купли-продажи права на заключение договора аренды и сам договор аренды земельного участка;

9)кадастровый план земельного участка;

10)документ, подтверждающий, что покупатель уплатил предусмотренную договором сумму за земельный участок или за право заключить договор аренды, а продавец

ееполучил и претензий к покупателю не имеет;

11)иные документы, предоставление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

51

Для регистрации прав на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного и гаражного строительства до введения в действие ЗК РФ, предоставляются документы перечисленные в п. 1-4, 9, 11, а также правоустанавливающий документ на землю. Государственная пошлина за регистрацию права составит 500 рублей, а после 01 января 2007 г. —100 рублей. Если же право на земельный участок возникло до вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с ним», то госпошлина составит 250 рублей, а после 01 января 2007 г. – 50 рублей.

Для государственной регистрации прав на земельные участки, предоставленные для строительства юридическим лицам, гражданам для строительства в предпринимательских целях (то есть для любого строительства, за исключением индивидуального жилищного и гаражного строительства) до введения в действие ЗК РФ предоставляется тот же пакет документов, что и в случае регистрации прав на земельные участки, предоставленные без предварительного согласования места размещения объектов после введения в действие ЗК РФ.

52

5. ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ У ФИЗИЧЕСКИХ И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц, или, как принято говорить, приобретение земельных участков на «вторичном рынке», имеет ряд особенностей.

Прежде чем приобретать земельный участок у того или иного лица (не важно – физического или юридического), необходимо убедиться, что данный гражданин или юридическое лицо является законным владельцем нужного земельного участка и оформил свое право надлежащим образом. Для этого следует попросить правоустанавливающие документы на землю. Если Вы мало что понимаете в документах и у Вас нет возможности прибегнуть к помощи юриста, то сделайте ксерокопию с правоустанавливающего документа

идома в спокойной обстановке его изучите. В документе не должно быть орфографических

исинтаксических ошибок, подчисток, неоговоренных дописок, неясных букв и тем более не ясных слов. Прочитайте, каким органом был выдан данный документ, на каком праве и кому принадлежит земельный участок. Убедитесь, что земельный участок расположен по тому адресу и имеет ту площадь, о которых говорил Вам владелец земельного участка.

Для пущей уверенности обратитесь в Федеральную регистрационную службу за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого Вам необходимо точно знать адрес и площадь земельного участка, оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей (для физического лица) за предоставление информации и предъявить свой паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

Ввыписке будет указано, кому и на каком праве принадлежит земельный участок, обременен ли он правами третьих лиц, находится ли под арестом. Если Вам отказали в предоставлении информации, значит, земельный участок с указанным Вами адресом и площадью в реестре отсутствует.

Если право у владельца земельного участка возникло до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то естественно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не будет информации об этом земельном участке. В этом случае можно обратиться в соответствующий Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Конечно, когда Вы обратитесь за регистрацией права на земельный участок, отчуждаемый или временно передаваемый Вам гражданином или юридическим лицом, Федеральная регистрационная служба проведет тщательную правовую экспертизу и выявит все недочеты и погрешности в документах. Никогда Вам не зарегистрируют право на

53

недвижимость, если владелец не имеет прав на этот земельный участок, предоставил Вам какую-либо ложную информацию. Все это выяснится в процессе регистрации. Но Вы можете потерять и время, и деньги.

5.1. Заключение договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка

Отличительной чертой договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка является то, что лицо, отчуждающее земельный участок, является его собственником.

Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть договор купли-продажи, свидетельство на наследство, договор дарения, решение суда, решение компетентного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность. Кроме правоустанавливающего документа у собственника должно быть свидетельство на право собственности, выданное регистрирующим органом.

Кроме того, для регистрации необходим кадастровый план земельного участка. Представление кадастрового плана не требуется только в том случае, если ранее он уже предоставлялся в регистрирующий орган.

На основании правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана, а также данных обеих сторон заключается соответствующий договор.

Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и удостоверен нотариусом. Договор составляется не менее чем в трех экземплярах.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает земельный участок и уплачивает за него определенную денежную сумму (цену).

В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору.

Ктаким данным можно отнести:

¾площадь земельного участка;

¾местоположение (адрес) земельного участка;

¾кадастровый номер земельного участка;

¾реквизиты правоустанавливающего документа и свидетельства на право собственности на земельный участок;

54

¾наличие или отсутствие прав третьих лиц на земельный участок, а также других ограничений и обременений;

¾целевое назначение земельного участка;

¾разрешенное использование;

¾наличие объектов недвижимости на земельном участке.

При отсутствии вышеперечисленных данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также обязательным (существенным) условием договора купли-продажи земельного участка является цена этого земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене передаваемого имущества, то такой договор о его продаже считается незаключенным.

Очень часто перед непосредственной покупкой стороны заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка. Как правило, это делается для того, чтобы обезопасить потенциального покупателя на тот случай, если продавец совсем передумает продавать земельный участок, либо решит продать другому лицу или же за более крупную сумму денег. Так же предварительный договор защищает и интересы продавца на тот случай, если передумает покупатель.

Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель в доказательство своих твердых намерений купить земельный участок передает продавцу до заключения договора купли-продажи часть стоимости данного земельного участка. Это тоже своего рода предварительный договор, который обязательно должен быть составлен в письменном виде не менее чем в двух экземплярах. В предварительном договоре нужно обязательно указать, когда и кукую сумму одна сторона получила от другой. Данная сумма будет считаться задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток удобен тем (особенно для покупателя), что если заключение основного договора куплипродажи земельного участка не состоялось по вине продавца, задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если заключение договора не состоялось по вине потенциального покупателя, то сумма задатка остается у потенциального продавца. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

55

Цена может быть указана как за весь земельный участок в целом, так и на единицу площади. В последнем случае общая цена земельного участка будет определяться исходя из его фактического размера.

В отношении цены для юридических лиц установлены свои особенности. Решение об определении цены сделки о приобретении или отчуждении земельного участка и одобрении такой сделки принимается соответствующим уполномоченным органом юридического лица:

¾советом директоров (если предметом сделки является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества (закрытого акционерного общества, открытого акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью);

¾общим собранием участников, акционеров (если предметом сделки является имущество, стоимость которого составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества);

¾акционером (если акционерное общество состоит из единственного акционера,

который не осуществляет функции единоличного исполнительного органа).

Все вышеперечисленные случаи относятся к крупным сделкам (ст. 78 Федерального Закона Российской Федерации «Об акционерных обществах»).

Балансовая стоимость активов общества определяется по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Для определения, является ли сделка крупной, на регистрацию представляется справка о соотношении балансовой стоимости активов юридического лица, определенное по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, со стоимостью приобретаемого или отчуждаемого имущества. Справка подписывается руководителем и главным бухгалтером юридического лица.

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если до момента подписания сторонами договора покупатель не передал продавцу всю оговоренную сумму целиком, то продаваемый земельный участок признается находящимся в залоге у продавца до полной оплаты. Залог выступает способом защиты интересов продавца от недобросовестного покупателя. Пока покупатель не выплатит всю оговоренную договором купли-продажи сумму, земельный участок будет обременен правами продавца. С момента регистрации такого договора покупатель становится собственником земельного участка, но распоряжаться им он может только с согласия залогодержателя (в данном случае залогодержателем выступает продавец).

Такие договоры купли-продажи, по которым продавец не сразу получает оговоренную в договоре сумму за земельный участок, называются договорами купли-продажи с

56

рассрочкой платежа. В силу закона, а точнее п. 5 ст. 488 ГК РФ, продавец становится залогодержателем, а покупатель залогодателем.

В договоре должна быть указана предельная дата окончания расчетов между сторонами. Если до указанной даты залогодатель не погасит свою задолженность, то залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество.

Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Однако в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества может происходить без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Когда же стороны по договору купли-продажи вовремя рассчитались между собой, они составляют акт взаиморасчетов. Если договором купли-продажи акт взаиморасчетов не предусмотрен, то продавец и покупатель составляют совместную расписку (данный документ можно назвать как угодно), в которой указывают, что взаиморасчеты по договору купли-продажи между продавцом и покупателем произведены полностью и продавец получил остаток оговоренной договором суммы и претензий к покупателю не имеет.

С актом взаиморасчетов или иным документом, подтверждающим, что покупательдолжник полностью рассчитался с продавцом-кредитором за земельный участок, стороны обращаются в регистрирующий орган (орган Росрегистрации) и подают совместное заявление на снятие обременения (залога). Прекращение залога осуществляется органом регистрации без взимания государственной пошлины.

Согласно п. 2. ст. 37 ЗК РФ договор купли-продажи (а также мены, аренды) земельного участка нельзя включать следующие условия:

¾устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно по собственному желанию;

¾ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

¾ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

57

Кроме того, покупатель (арендатор при заключении договора аренды) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом (арендодателем) заведомо ложной информации:

¾об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (земельный участок заложен, передан в аренду, находится под арестом и т.д.);

¾о разрешении на застройку данного земельного участка;

¾об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка;

¾о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка (например, для садоводства нельзя продавать или передавать или передавать в аренду земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению);

¾иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя

(арендатора) приобрести данный земельный участок.

При совершении любых гражданско-правовых сделок с земельными участками должно сохраняться их целевое назначение. Встречаются такие ситуации, когда сохранение целевого назначения невозможно.Например, собственнику принадлежит земельный участок, целевое назначение которого — размещение гаража. Собственник решает продать часть земельного участка. Для этого ему необходимо разделить свой земельный участок на два новых, получить на каждый кадастровый план и обратиться в регистрирующий орган для регистрации ликвидации большего земельного участка и прекращения права собственности на него регистрации права собственности на два новых земельных участка. Но после такого разделения гараж остается на одном из земельных участков. Целевое назначение другого земельного участка меняется. Оно должно быть указано в кадастровом плане. После регистрации прав на вновь образуемые земельные участки ими можно распоряжаться по отдельности.

Наличие обременений земельного участка не лишает собственника права отчуждать или иным способом распоряжаться своим недвижимым имуществом. Если покупатель согласен приобрести земельный участок, который находится в залоге или аренде у третьего лица, то необходимо включить в договор купли-продажи информацию об этом. Также необходимо получить письменное согласие залогодержателя на смену собственника (то есть

58

замену должника — залогодателя). Если залогодержателем является физическое лицо, то согласие должно быть заверено нотариусом.

Если сторонами договора купли-продажи, аренды являются физические лица, то необходимо иметь в виду ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации. В том случае, если каждая из сторон состоит в браке, брачный договор не составлен, а продавец или арендодатель стал собственником земельного участка, будучи в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и соответственно на приобретение прав на земельный участок.

Зачастую земельные участки принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Если один из сособственников решает продать свою долю, то сначала он должен предложить ее другим сособственникам. Дело в том, что в силу ст. 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки перед посторонним лицом. Продавец доли, желающий продать ее постороннему лицу, обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает свою цену. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если гражданину земельный участок перешел по наследству или в результате безвозмездной сделки (был подарен), то согласие супруга на отчуждение или передачу в аренду земельного участка не требуется.

Дело в том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если не составлен брачный договор (ст. 34 СК РФ). Вместе с тем, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, требующей государственной регистрации и (или) нотариального удостоверения, не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Поскольку законодательством не предусмотрена регистрация сделки купли-продажи земельного участка, то регистрируется только переход права. В связи с этим нотариально

59

удостоверенное согласие супруга требуется только от продавца. Сделки нет, но имеет место распоряжение совместно нажитым имуществом.

На заключение договора дарения требуется нотариально удостоверенное согласие супруга только от дарителя. На заключение договора аренды требуются согласия, удостоверенные нотариусом, от обеих сторон сделки. И регистрация дарения, и регистрация аренды земельного участка предполагает регистрацию соответствующей сделки. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому согласие супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.

Всоответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В связи с этим на государственную регистрацию предоставляется кадастровый план земельного участка. Вместе с тем, если ранее права на данный земельный участок уже регистрировались и на государственную регистрацию представлялся кадастровый план, то повторное его представление не требуется.

Если продаваемый земельный участок пустой (на нем нет зданий, строений, сооружений), то на государственную регистрацию необходимо представить документ, выданный органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подтверждающий отсутствие объектов недвижимости на данном земельном участке. В этом документе (выписке бюро технической инвентаризации из государственного реестра градостроительной деятельности) должно быть написано: «Объектов недвижимости нет».

Втом случае, если на земельном участке находятся здания, строения, сооружения, то ситуация кардинальным образом меняется. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поэтому одновременно с заключением договора купли-продажи составляется договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося на нем. Как правило, составляется один договор на куплю продажу и того, и другого.

Втолковании законодательства, регулирующего отчуждение зданий, строений, сооружений и земельных участков, которые они занимают, часто можно встретить заблуждение следующего характера.

Статья 552 ГК РФ говорит о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если трактовать данную статью

60