Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения

умершего неизвестно — документ, в котором содержатся сведения о месте нахождения наследственного имущества (например, документ организации, осуществляющей учет или регистрацию имущества, правоустанавливающий документ на наследственное имущество, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.п.).

Нотариус затребует выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в любом случае, чтобы удостовериться в том, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна для предъявления нотариусу в течение одних суток.

Фактическое вступление во владение наследственным имуществом может быть подтверждено документами о совершении наследником в течение срока для принятия наследства действий по управлению, распоряжению или пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии или уплате налогов, страховых взносов, других платежей в отношении наследственного имущества. В случае отсутствия у наследников указанных документов место открытия наследства подтверждается решением суда об установлении места открытия наследства.

Если земельный участок находился у наследодателя в собственности, то наследнику соответственно переходит право собственности. Если же в свидетельстве на наследство речь идет о праве пожизненного наследуемого владения, то наследник, минуя органы государственной власти и местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, без их решения обращается в территориальное управление Росрегистрации.

Документом - основанием для регистрации земельного участка, полученного по наследству, будет являться свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Обязательным приложением является кадастровый план земельного участка.

С 1 января 2006 г. вступил в силу Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с отменой налога на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения». Данный закон отменил налог на имущество, переходящее в порядке наследования как по закону, так и по завещанию. С наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 г., налог с имущества переходящего в порядке наследования уплатить придется.

Право собственности на земельные участки также может возникать на основании решения суда.

21

Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» существенно сократил спектр дел об установлении прав на земельные участки в судах. Прежде предметом судебного разбирательства становилось установление права собственности на основании документов, в которых было не ясно, на каком праве предоставляется земельный участок. Теперь же в таких ситуациях в суд обращаться не надо. Документы подаются непосредственно в органы Росрегистрации.

Поводами к обращению в суд могут быть различные споры в отношении земельных участков (исковое производство). Например, одна из сторон уклоняется от регистрации того или иного договора.

Часто встречается ситуация, когда граждане заключают договор в письменной форме (простой письменной форме или нотариально удостоверенный), или вообще между продавцом и покупателем произведен расчет и продавец дает покупателю расписку о том, что получил деньги за земельный участок, не зная о том, договоры эти требуют обязательной государственной регистрации. Так называемый «покупатель, «одаряемый» думает, что стал собственником. В один прекрасный момент он узнает, что нужно зарегистрировать свое право. Вот тут-то и возникают трудности. «Горе-покупателю» или «горе-одаряемому» придется искать собственника и вместе с ним представить полный пакет документов на регистрацию соответствующего договора в органы Росрегистрации.

Если же собственника земельного участка найти не удалось, он умер или попросту уклоняется от государственной регистрации договора, то приобретателю остается только одно - обращаться в суд.

Таким образом, для государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании свидетельства на наследство, решения суда или в упрощенном порядке оформления прав на земельные участки, подпадающие под «дачную амнистию», необходимо представить тот же пакет документов, что и для подтверждения прав собственности на земельные участки, но с некоторыми оговорками.

Во-первых, документами-основаниями будут соответственно свидетельство на наследство, решение суда и документ, подтверждающий право гражданина на земельный участок. При этом копия решения суда, заверенная подписью судьи, скрепленная гербовой печатью судебного органа, выдавшего данную копию, и отметкой о вступлении судебного решения в законную силу, представляется в двух экземплярах.

Государственная пошлина за регистрацию составит 7500 рублей для юридических лиц и 500 рублей для физических. С 1 января 2007 г. государственная пошлина за

22

государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 100 рублей.

2.2. Аренда

Аренда представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом. Аренда возникает по трем основаниям: на основании договора, на основании решения суда, переходит по наследству.

Договор аренды заключается между собственником земельного участка (арендодателем) и лицом, заинтересованным в приобретении земельного участка в аренду (арендатором). По договору аренды земельный участок передается во временное владение и пользование.

В договоре аренды обязательно должен быть указан срок. Срок может быть определенным (четыре месяца, пять лет, например) и неопределенным. Действующим законодательством предельные сроки аренды установлены только для одной категории земель — земель сельскохозяйственного назначения, когда они арендуются юридическими лицами. Предельный срок аренды в этом случае установлен 49 лет (ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Порядок заключения договора аренды во многом зависит от того, кто является собственником земельного участка. Если собственник – частное лицо, то порядок заключения договора аренды регулируется преимущественно гражданским законодательством.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков, когда на стороне арендодателя выступает орган государственной власти или местного самоуправления, подчиняется в большей степени земельному законодательству. Порядок изменения и прекращения договоров аренды земельных участков полностью совпадает с порядком, установленным гражданским законодательством для договоров аренды в целом.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности зависит от целей, для которых этот земельный участок предоставляется в аренду.

Регистрация договоров аренды земельного участка на основании решения суда производится в следующих случаях:

23

¾когда договор аренды заключен, но одна из сторон уклоняется от его регистрации в Федеральной регистрационной службе;

¾когда договор аренды заключен, стороны обратились в органы Росрегистрации за регистрацией данного договора, но им было отказано в регистрации.

Впервом случае документами-основаниями, как правило, служат не только решения суда, но и сам договор аренды.

Что же касается второго случая, то здесь необходимо обращаться в суд и оспаривать действия (отказ) органов Росрегистрации.

Аренда может переходить по наследству. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, принадлежащие наследодателю на день открытия наследства, входят в состав наследства. Статья 617 ГК РФ уточняет положения этой статьи применительно к договору аренды: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Всвидетельстве на наследство, выдаваемом нотариусом, должно быть указано, что наследство состоит из права аренды земельного участка. После получения такого свидетельства наследнику необходимо обратиться к собственнику земельного участка и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендатора. Это дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать в органах Росрегистрации.

2.3. Сервитут

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Одновременно это еще и обременение прав собственника.

Сервитут целесообразно установить, когда собственник или иной владелец земельного участка нуждается в дополнительной территории, принадлежащей соседу, для обеспечения своих нужд, которые невозможны по тем или иным причинам без установления сервитута.

Например, сервитут устанавливается для проезда через чужой земельный участок, если собственный лишен выхода к дороге; для прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.д.

Различают публичные и частные сервитуты. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах государства, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и населения, то есть в отношении неопределенного круга лиц. В связи с этим возникает

24

вопрос, кто является субъектом такого вещного права, как сервитут, и кто может обратиться за регистрацией в органы Росрегистрации.

Основанием для установления публичных сервитутов являются федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Публичные сервитуты устанавливаются по результатам публичных слушаний. Однако действующее законодательство не регламентирует процедуру их поведения, что значительно затрудняет установление публичных сервитутов.

Из-за вышеперечисленных проблем публичные сервитуты отдельно почти не регистрируются. Как правило, условие об установлении публичных сервитутов включаются в текст договора купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Публичные сервитуты обычно устанавливаться для следующих целей:

¾прохода или проезда через земельный участок;

¾использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

¾размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

¾проведения дренажных работ;

¾забора воды и водопоя;

¾прогона скота;

¾сенокоса или пастьбы скота;

¾использования земельных участков в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений;

¾временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и иных работ;

¾свободного доступа к прибрежной полосе.

Субъектами частных сервитутов выступают конкретные граждане и юридические лица, в отношении которых и устанавливаются сервитуты.

Основанием для возникновения частного сервитута является договор или соглашение, заключаемые между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, либо решение суда.

25

Лицо, чьи права на земельный участок обременяются сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Если земельный участок обременяется публичным сервитутом, то собственник или иной владелец земельного участка, на который устанавливается сервитут, имеет право требовать от органа государственной власти или местного самоуправления, установивших данный сервитут, соразмерной платы в том лишь случае, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

Сервитут может быть срочным или бессрочным (постоянным). В договоре или соглашении об установлении сервитута указывается, за какую цену устанавливается сервитут; конкретный вид сервитута (для каких целей, срочный или постоянный); срок, на который устанавливается сервитут, в случае если сервитут срочный; конкретная часть земельного участка, обременяемая сервитутом.

Как частный, так и публичный сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком. При этом лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут защищать свои права в судебном порядке. Когда же установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник или иной владелец или пользователь земельного участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом с новым собственником земельного участка, обременяемого сервитутом, заключается новый договор или соглашение об установлении сервитута.

Сам же сервитут не может быть самостоятельным предметом договора куплипродажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст.

26

276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.

Итак, для регистрации публичного сервитута необходимы следующие документы:

¾заявление на государственную регистрацию от лица, уполномоченного органом государственной власти или местного самоуправления, на основании нормативного правового акта которых устанавливается публичный сервитут;

¾документ, удостоверяющий личность заявителя;

¾документ, подтверждающий полномочия лица действовать от имени соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления;

¾документы, определяющие статус юридического лица (органа государственной власти или местного самоуправления);

¾закон или иной нормативный правовой акт, устанавливающий публичный сервитут;

¾документ проведения общественных слушаний;

¾документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который устанавливается сервитут1.

Если сервитут устанавливается на основании судебного решения, то необходимо представить две копии судебного акта, заверенными подписью судьи и скрепленными гербовой печатью суда, а также с отметкой о вступлении судебного акта в законную силу.

Для государственной регистрации частного сервитута необходимо представить следующие документы:

¾заявление;

¾документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (500 рублей, если сервитут устанавливается в пользу физического лица; 2000 рублей, если сервитут устанавливается в пользу юридического лица);

¾документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который устанавливается сервитут;

¾договор или соглашение об установлении сервитута;

¾заверенный органами Роснедвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута (если сервитут относится к части земельного участка);

документы, удостоверяющие личность гражданина и определяющие статус юридического лица, а также документ, подтверждающий право представлять интересы юридического лица — см. 1.2. «Надо ли оформлять права на земельные участки?»

27

¾нотариально заверенное согласие всех сособственников земельного участка, находящегося в общей собственности.

Договор или соглашение об установлении сервитута составляется не менее, чем в трех экземплярах. Все экземпляры представляются на государственную регистрацию.

Для прекращения бессрочного сервитута необходимо подать совместное заявление обеих сторон (лица, чьи права обременяются, и лица, в пользу которого устанавливалось обременение) о прекращении права ограниченного пользования земельным участком и о снятии обременения.

Если сервитут был срочным и стороны решили отказаться от сервитута досрочно, то кроме совместного заявления необходимо представить дополнительное соглашение о прекращении сервитута.

3.СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ

ВГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Порядок оформления прав на земельный участок в первую очередь зависит от того, в чьей собственности он находится. Земельный участок не куплен, не приобретен в дар, не арендован, не получен по наследству; нет документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на данный земельный участок. Все перечисленные ситуации в совокупности косвенно указывают на то, что земля находится в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ, земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, предоставляются либо на основании решения компетентного органа управления (обладающего правом распоряжаться государственным или муниципальным имуществом), либо с торгов.

¾На основании решения компетентного органа управления земельные участки

предоставляются в следующих случаях:

¾при проведении предварительного согласования места размещения объекта;

¾при переоформлении прав на земельные участки, используемые на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования;

¾предоставление земельных участков на правах, не являющихся собственностью;

¾предоставление земельных участков владельцам зданий, строений, сооружений, расположенных на них.

28

Решение о предоставлении земельных участков либо выставлении их на торги принимают компетентные органы управления в соответствии со ст. 29, 9, 10, 11 ЗК РФ. Решение о предоставлении земельных участков принимается их собственником.

Если земельный участок является федеральной собственностью, то решение о предоставлении земельного участка принимает Правительство Российской Федерации, а точнее специально уполномоченный орган — Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные управления.

Если земельный участок является собственностью субъекта Российской Федерации, решение принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего региона Российской Федерации).

Если земельный участок является муниципальной собственностью, то решение принимает орган местного самоуправления или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего муниципального образования).

В зависимости от цели использования земельных участков действующее законодательство выделяет три способа их приобретения:

1)предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения;

2)предоставление земельных участков для строительства;

3)предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

3.1. Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения

Для приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых зданиями, строениями, сооружениями, необходимо наличие нескольких условий.

Необходимый земельный участок должен быть занят зданием, строением, или сооружением. Данное здание (строение, сооружение) обязательно должно относиться к недвижимому имуществу. Недвижимым имуществом считаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Это означает, что здания, строения, сооружения являются капитальными. Их не следует путать с временными объектами, к которым относятся летние кафе, ларьки, тенты, рекламные щиты и другие объекты, не имеющие фундамента.

29

Определить точно, является тот или иной объект движимым или недвижимым имуществом, поможет организация (орган), осуществляющая государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости — БТИ. Необходимо заказать там справку или выписку из государственного реестра объектов градостроительной деятельности. Если БТИ укажет «здание», «строение», «сооружение» («жилой дом», «садовый домик», «гараж», «хозблок» и т.д.), то мы имеем дело с объектом недвижимости. Если в справке или выписке БТИ будет написано, что на земельном участке строений нет, то объекты являются временными. Земельные участки, находящиеся под такими объектами, предоставляются для целей, не связанных со строительством.

Порядок приобретения земельных участков, занимаемых зданиями, строениями, сооружениями, регламентирован ст. 36 ЗК РФ.

На практике встречаются такие ситуации, когда неопределенность в статусе объекта, занимающего земельный участок, может привести к ошибкам в оформлении документов. Например, орган, наделенный правом распоряжаться земельными участками (Комитет по управлению имуществом (государственным или муниципальным)) может предоставить земельный участок под фактически занимаемую постройку по вышеуказанной статье, то есть под объект недвижимости.

Поскольку права на недвижимое имущество (в том числе и земельные участки, здания, строения, сооружения) и сделки с ним требуют государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то после получения документов на земельный участок в Комитете по управлению имуществом и Комитете по земельным ресурсам, необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию — Росрегистрацию по месту нахождения объекта недвижимости в пределах регистрационного округа.

На регистрацию необходимо представить документ, подтверждающий право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления заявителя на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке.

Если право на здание, строение, сооружение возникло у заявителя после 18 февраля 1998 г.2 и было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, который ведет регистрирующий орган (Росрегистрация), то предоставление правоустанавливающего документа на такое здание, строение, сооружение не требуется.

Если объект, находящийся на земельном участке, не является объектом недвижимости, то он не подлежит государственной регистрации. У заявителя нет и не может

постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с сделок с ним».

30