Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения

буквально, то получается, что, приобретая здание, сооружение в собственность, покупатель автоматически приобретает земельный участок. То же касается договоров дарения, аренды.

Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ закрепил, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Смысл этой статьи аналогичен смыслу вышеуказанной статьи ГК РФ.

Такой подход к толкованию статей ГК РФ и ЗК РФ является ошибочным по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 118 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора куплипродажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Следовательно, право собственности на земельный участок, который имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого земельного участка.

Поэтому основанием возникновения права собственности на земельный участок может быть только договор купли-продажи земельного участка или договор купли-продажи здания, строения, сооружения и земельного участка, но уж никак не договор, предметом которого является только здание, строение, сооружение. Даже если в договоре указано, что его предметом является здание, строение, сооружение, находящееся на таком-то земельном участке, все равно это не говорит о том, что земельный участок тоже продается.

Дело в том, что как уже было сказано выше, отличительной чертой договоров куплипродажи, дарения, залога, аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, является то, что в договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Если в договоре написано, что передается дом, то передается именно дом. Если про земельный участок в договоре не сказано, что он продается, не указаны данные, позволяющие его индивидуализировать, определенно установить - значит, дом продается без земли.

Таким образом, если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, то должно продаваться и то, и другое одновременно. В договоре четко должна просматриваться воля продавца продать, а покупателя — купить и земельный участок, и недвижимое имущество, находящееся на нем: «Продавец» продал и передал, а «Покупатель» купил и принял «такой-то» дом и «такой-то» земельный участок».

61

Все вышеперечисленное в равной мере относится к договору мены, договору дарения, договору аренды за некоторыми оговоренными исключениями.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ).

Особенностью данного договора является то, что регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка, то есть госпошлина за регистрацию будет взиматься в двойном размере: за сделку 500 рублей для физических лиц, за право каждого одаряемого по 500 рублей. Другая особенность дарения заключается в том. Что оно запрещено между коммерческими организациями. Дарение недвижимого имущества между некоммерческими организациями практически не случается. Дарение облекается в другие формы. Для земельных участков такой характерной формой является постоянное (бессрочное) пользование.

На регистрацию сделки дарения требуется нотариально удостоверенное согласие только со стороны дарителя.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор имеет следующие особенности.

Во-первых, арендодателем земельного участка может быть только собственник. Во-вторых, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон

договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор, заключенный на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации. Если в договоре аренды не указан срок, на который имущество передается во владение и пользование, то договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

В-третьих, договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в последующем права собственности на этот земельный участок к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

В-четвертых, арендатор вправе без согласия арендодателя (но при условии его уведомления) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

62

В-пятых, на регистрацию договора аренды земельного участка, когда сторонами договора выступают физические лица, от обеих сторон требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на регистрацию сделки аренды.

В-шестых, государственная регистрация договора аренды составляет 500 рублей для физического лица и 7500 для юридического. Документы на государственную регистрацию договора аренды вправе подать одна из сторон. Предпочтительней, чтобы это был бы всетаки арендатор.

5.2. Договор замены сторон в обязательстве

Договор замены сторон в обязательстве стал возможным благодаря ЗК РФ и во многом облегчил оформление перехода права аренды земельного участка.

Итак, договор замены сторон в обязательстве предполагает замену арендатора, как правило, в договорах аренды тех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Стороны в договоре называются «первоначальный арендатор» и «новый арендатор».

Данный договор заключается сторонами без согласия арендодателя, но обязательно при условии его уведомления о смене арендатора.

Удобство договора замены сторон в обязательстве заключается в том, что до введения в действие ЗК РФ арендатору земельного участка, желающему прекратить свой договор аренды, требовалось расторгнуть его путем заключения соответствующего дополнительного соглашения и регистрации его в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другое лицо, заинтересованное в приобретении того же земельного участка на правах аренды, должно было заключать с арендодателем новый договор аренды и, естественно, опять его регистрировать. Договор замены сторон в обязательстве экономит силы и время в два раза. Ни расторжения договора, ни заключения нового договора аренды не требуется.

Если арендованный земельный участок занят зданием, строением или сооружением, то отчуждение данного земельного участка не возможно без одновременного отчуждения объектов недвижимости, расположенных на нем. Договор купли-продажи здания и договор замены стороны в обязательстве между теми же сторонами подаются на регистрацию вместе.

На регистрацию данного договора требуется нотариально удостоверенные согласия супругов сторон — физических лиц.

Особенность заключения договора замены сторон в обязательстве для юридических лиц заключается в том, что в договоре должна быть указана цена передаваемого права

63

аренды. Дело в том, что, как уже отмечалось выше, дарение между коммерческими организациями запрещено. Договор замены сторон в обязательстве предполагает передачу прав аренды и если цена такой передачи не указана, то получается, что договор безвозмездный, то есть, грубо говоря, это дарение.

В том случае, если продается здание, строение, сооружение и параллельно заключается договор замены стороны в обязательстве в отношении земельного участка, который находится в аренде, то цена здания, строения, сооружения в договоре куплипродажи включает в себя и стоимость права аренды земельного участка, если договорами не предусмотрено иное. В рассмотренной ситуации в договоре замены стороны в обязательстве указание цены права аренды не требуется.

6. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Как уже было сказано, во внесудебном порядке может быть оформлен земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, который был предоставлен для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Во всех остальных случаях придется обращаться в суд.

Всуд придется обращаться в случае:

¾установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом (земельным участком), что повлечет рассмотрение дела по правилам особого производства (в арбитражном процессе - особенного);

¾наличия какого-либо спора, возникшего из земельных правоотношений и, соответственно, рассмотрение дела по правилам искового производства;

¾в случае оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих по земельным делам, когда производство по делу возникает из публичных правоотношений10.

64

6.1. Сущность дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение

Производство по установлению юридических фактов, в частности, владения и пользования земельными участками, имеет свою особенность, выражающуюся в том, что бесспорный их характер предполагает отсутствие так называемого спора о праве, который является основной чертой исковых дел.

Именно эта бесспорность и определяет отнесение подобных дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, к институту особого производства.

Пример 6.1. ИЧП «Фирма «Союз» обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением об установлении факта выделения (отвода) фирме в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка.

Заявителем не представлены какие-либо правоустанавливающие документы на данный земельный участок либо доказательства, подтверждающие факт принадлежности землеотводных документов ИЧП «Фирма «Союз».

Кроме того, выяснилось наличие между администрацией города Омска и заявителем спора о признании за фирмой права бессрочного пользования этим земельным участком, занятым автостоянкой.

При изложенных обстоятельствах суд производство по делу прекратил.

Тем не менее, если в ГПК РФ четко присутствует соответствующий подраздел IV «Особое производство», то в АПК РФ несколько иная ситуация. Раздел с аналогичным названием законодатель не ввел, поместив нормы, регулирующие установление фактов, имеющих юридическое значение, в рамках раздела IV «Особенности производства в Арбитражном суде по отдельным категориям дел», не забыв включить при этом те положения, которые вследствие ограниченности текста АПК РФ содержались в актах обобщения судебной практики.

Такое расхождение в терминологии не является существенным и не свидетельствует о принципиальном различии в подходах к институту установления фактов, имеющих юридическое значение, в гражданском и арбитражном процессах.

По сути, новые АПК и ГПК предусматривают возможность установления судом различных фактов, имеющих юридическое значение, ведь перечни ч. 2 ст. 218 АПК и ч. 2 ст. 264 ГПК не являются исчерпывающими и указывают лишь на конкретные примеры юридических фактов, устанавливаемых судом. Однако в законодательстве заложен ряд критериев, которые в совокупности определяют подведомственность дел об установлении того или иного факта суду:

¾ факты имеют юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей граждан и организаций (п. 1 ст. 264 ГПК) либо юридических лиц или индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (п. 1 ст. 218 АПК);

65

¾у заявителя отсутствует возможность получить документы, удостоверяющие данные факты, другим путем (ст. 265 ГПК и п. 1 ст. 219 АПК соответственно);

¾законодательством не предусмотрен внесудебный порядок установления данных фактов (п. 1 ст. 219 АПК);

¾отсутствует спор о праве (п. 3 ст. 263 ГПК и п. 3 ст. 217 АПК соответственно).

Вделах особого производства нет спора о праве, нет и жалобы на действия управленческих органов, поскольку суду здесь приходится защищать не оспоренное или нарушенное субъективное право, а охраняемый законом интерес в установлении обстоятельства, от которого зависит определение правового положения лица или имущества. Поэтому ближайшая цель особого производства сводится не к разрешению спора о праве и не к проверке законности действий органа управления, а к установлению фактов, имеющих юридическое или доказательственное значение.

Вособом производстве может быть установлен сравнительно небольшой круг доказательственных фактов, т.е. таких, из существования которых можно сделать вывод о наличии (или отсутствии) искомых (юридических) фактов.

Впорядке особого производства рассматриваются только те дела, которые прямо отнесены законом к этому виду судопроизводства. Так, ч. 1 ст. 262 ГПК к рассматриваемым

впорядке особого производства относит дела:

¾об установлении фактов, имеющих юридическое значение;

¾об усыновлении (удочерении) ребенка;

¾о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим;

¾об ограничении дееспособности гражданина, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или лишении несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами;

¾об объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация);

¾о признании движимой вещи бесхозяйной и признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь;

¾о восстановлении прав по утраченным ценным бумагам на предъявителя или ордерным ценным бумагам (вызывное производство);

¾о принудительной госпитализации гражданина в психиатрический стационар и принудительном психиатрическом освидетельствовании;

¾о внесении исправлений или изменений в записи актов гражданского состояния;

¾по заявлениям о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении;

66

¾ по заявлениям о восстановлении утраченного судебного производства.

Если в ст. 264 ГПК РФ законодатель закрепил перечень юридических фактов, подлежащих установлению в порядке особого производства, то АПК РФ в ч. 2 ст. 218 раскрывает, какие юридические факты устанавливаются в порядке особенного производства:

¾факт владения, пользования и распоряжения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным;

¾факт государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя в определенное время и в определенном месте;

¾факт принадлежности правоустанавливающего документа, действующего в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, если наименование юридического лица, имя, отчество или фамилия индивидуального предпринимателя, указанные в документе, не совпадают с наименованием юридического лица по его учредительному документу, именем, отчеством, фамилией индивидуального предпринимателя по его паспорту или свидетельству о рождении;

¾другие факты, порождающие юридические последствия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (например, факт владения, пользования и распоряжения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем имуществом, не являющимся недвижимым).

Перечень дел и в ГПК, и в АПК примерный, не исчерпывающий, т.к. федеральными

законами к особому производству могут быть отнесены и другие дела. В частности, в п. 10 ч. 2 ст. 264 ГПК закреплено, что суд рассматривает дела об установлении и других фактов, имеющих юридическое значение, если законодательством не предусмотрен иной порядок их установления.

Сущность же особого производства состоит в защите юридических интересов путем установления юридических или доказательственных фактов.

В связи с тем, что порядок рассмотрения дел особого производства отличается от общего правила рассмотрения и разрешения дел в судах, ниже рассмотрим, что надо сделать гражданину, чтобы с помощью судебного порядка стать собственником земельного участка.

Подведомственность суду общей юрисдикции или арбитражному суду определяется субъектным составом конкретного правоотношения. Соответственно те дела, где хотя бы одной из сторон является гражданин как физическое лицо, за исключением индивидуальных предпринимателей (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), подведомственны судам общей юрисдикции. Арбитражные же суды рассматривают дела,

67

субъектами которых являются организации, предприятия, учреждения, а также граждане, если они выступают в роли индивидуальных предпринимателей. Здесь действует правило, что при объединении нескольких связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, а другие арбитражному суду, то все требования подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции11.

Здесь также справедливо правило подведомственности дел арбитражным судам, закрепленное в ст. 27 АПК РФ, и правило, содержащееся в специальной норме ч. 1 ст. 219 АПК РФ. С заявлением об установлении факта принадлежности недвижимого имущества в арбитражный суд могут обратиться только юридические лица или индивидуальные предприниматели.

В суде же общей юрисдикции, согласно ГПК РФ, а также п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г. № 9 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение», дела данной категории могут быть возбуждены по заявлениям как непосредственно заинтересованных в этом лиц, так и иных граждан и организаций, когда по закону они вправе обращаться в суд в защиту интересов других лиц.

Относительно места подачи заявления об установлении тех или иных фактов АПК и ГПК придерживаются общей позиции. Согласно ч. 2 ст. 219 АПК РФ заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения недвижимого имущества, что согласуется с нормами общей части АПК РФ об исключительной территориальной подсудности (ч. 1 ст. 38 АПК). ГПК РФ также закрепляет в ст. 26, что вообще заявление подается в суд по месту жительства заявителя, а заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества, что также согласуется с общими нормами о подсудности (ст. 28 и ч. 1 ст. 30 ГПК).

Таким образом, по делам об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком действуют общие правила подведомственности и подсудности.

68

6.2. Требования, предъявляемые к оформлению заявления об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком

И ГПК РФ, и АПК РФ помимо общих требований, предъявляемым к оформлению исковых заявлений, устанавливают перечень специальных требований к заявлению, подаваемому в порядке особого производства.

Статьей 267 ГПК РФ предусмотрено, что в заявлении должна быть указана цель установления факта, а также указаны доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих или невозможность восстановления утраченных документов.

В заявлении должен быть четко сформулирован тот факт, об установлении которого ходатайствует заявитель (п. 1 ч. 1 ст. 220 АПК), например, факт владения, пользования и распоряжения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным. Для определения вида производства, искового или особого, определяющее значение имеет требование лица, обратившегося в суд. Если требование касается установления факта владения имуществом на праве собственности, оно рассматривается в рамках особого (в арбитражном процессе – особенного) производства, если оно направлено на признание права собственности на имущество, то в рамках искового.

Надо заметить, что п.1 ч. 2 ст. 218 АПК содержит достаточно конкретную формулировку, согласно которой устанавливается: «факт владения или пользования недвижимым имуществом как своим собственным». Соответственно, факт владения имуществом на праве хозяйственного ведения относится в АПК к «другим фактам, порождающим последствия в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности» и предполагает обращение к п. 4 ч. 2 ст. 218 АПК.

Ранее перечень, систематизирующий юридические факты, устанавливаемые арбитражным судом, содержался в абз. 1 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 октября 1996 г. № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»: «К юридическим фактам, которые устанавливаются арбитражным судом, в частности, относятся: факт принадлежности строения или земельного участка на праве собственности; факт добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет; факт регистрации организации в определенное время и в определенном месте».

Исходя из положений главы 27 АПК РФ и главы 28 ГПК РФ, следует, что в рамках особого производства (особенного — в арбитражном процессе) не может быть установлен

69

факт принадлежности имущества на праве собственности. В данном случае целесообразно обращаться в суд с соответствующим иском об установлении права собственности. Кроме того, из рекомендаций, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме № 76 от 17 февраля 2004.г., можно сделать вывод: в порядке особого производства не может быть рассмотрено заявление об установлении какого-либо права, подобное заявление, поданное в порядке особого производства, будет оставлено без рассмотрения.

Заявление, подаваемое в арбитражный суд (в отличие от подаваемого в суд общей юрисдикции) должно также содержать нормы закона, предусматривающего, что данный факт порождает юридические последствия в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (п. 2 ч. 1 ст. 220 АПК РФ) (например, для государственной регистрации прав в соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Отсутствие соответствующих последствий влечет оставление заявления без рассмотрения. Поэтому заявителю необходимо сослаться на конкретные нормы материального права, связывающие изменение каких-либо правоотношений с установлением требуемого юридического факта. И последствия должны наступить именно в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно нормам ст. 27 и ст. 30 АПК РФ в судебном порядке подлежат установлению лишь те факты, обстоятельства, которые являются юридическими; само по себе обстоятельство не может вызвать юридических последствий.

В заявлении также должно быть указано обоснование необходимости установления данного факта, т.е. та конкретная цель, которую преследует заявитель, например, для регистрации сделки купли-продажи (п. 3 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Наиболее распространенной целью является невозможность государственной регистрации права в связи с отсутствием соответствующих правоустанавливающих документов.

Заявление должно содержать доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих доказательств или восстановления утраченных документов (п. 4 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Несоблюдение этого требования на практике также влечет оставление заявления без рассмотрения, т.к. чаще всего необходимость установления фактов, имеющих юридическое значение, связана именно с отсутствием у заявителя правоустанавливающих или иных документов. В заявлении должны быть указаны конкретные причины невозможности получения или восстановления документов без обращения в суд.

Итак, при подаче в суд заявления об установлении факта владения и пользования земельным участком гражданину, кроме общих реквизитов, таких, как:

70