Вредные соседи. Как бороться и куда жаловаться

УДК 349.4 ББК 67.404.2

КТК 0767

П88

Издание подготовлено совместно с издательским центром IPR MEDIA

www.iprmedia.ru

Авторы:

Пузакова Белла Константиновна — юрист, специалист Управления федеральной службы судебных приставов по Тамбовской области, сфера профессиональных интересов

— гражданско-правовая тематика в рамках процедуры исполнения решений судов имущественного и неимущественного характера.

Захарова Наталья Александровна — юрист, специализирующийся в сфере жилищных отношений, трудового права, права социального обеспечения.

Сычёва Наталья Сергеевна — юрист ТСЖ «Бибирево-10», специалист по вопросам гражданского, жилищного права.

Пузакова Б.К.

П88 Вредные соседи: как бороться и куда жаловаться? / Б.К. Пузакова, Н.А. Захарова, Н.С. Сычева. – Ростов н/Д : Феникс, 2012. – 134 с. – (Консультирует юрист).

ISBN 978-5-222-19637-3

Вас одолели вредные соседи? Что делать, если Вас «затопило», если шумно, если открыли в квартире производство, если сдают квартиру непонятно кому, если мусорят в подъезде и не убирают? Как бороться с курильщиками в местах общего пользования? Кому жаловаться, и как правильно составить жалобу и заявление? Ответы на эти и многие другие вопросы Вы найдете в настоящей книге.

Издание познакомит с общими положениями жилищного законодательства Российской Федерации и станет хорошим помощником для защиты законных интересов и прав жильцов жилых помещений. В книге содержатся рекомендации, советы, а также образцы всех необходимых документов.

Книга предназначена для широкого круга читателей, в том числе для всех тех, кто собирается применить полученные знания для защиты своих прав.

ISBN 978-5-222-19637-3

УДК 349.4 ББК 67.404.2

©Пузакова Б.К., Захарова Н.А., Сычева Н.С., 2012

©Оформление: ООО «Феникс», 2012

2

СОДЕРЖАНИЕ

СОКРАЩЕНИЯ

1.МОЙ ДОМ — МОЯ КРЕПОСТЬ

1.1.Закон и жилище

1.2.Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

1.3.Жилищный фонд (понятие и виды)

1.4.Жилое помещение, его виды и назначение

1.5.Особенности социального найма

1.6.Найм специализированного жилого помещения

1.7.Общедолевое имущество в многоквартирном доме

1.8.Классификация «управленцев» многоквартирного дома

2.«ИМЕЕШЬ ПРАВО — БУДЬ ОБЯЗАН!»

ИЛИ КАК ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

2.1.Требования к жилым помещениям и основные условия пользования

2.2.Права и обязанности собственника жилого помещения и совместно проживающих с ним граждан

2.3.Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

2.4.Временные жильцы

2.5.Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору специализированного найма и членов его семьи

3. ЕСЛИ ВАС ЗАТОПИЛО

3.1. «SOS» или кто окажет срочную помощь? 3.2. Чем поможет управляющая организация?

3.3. Комиссионное обследование квартиры и составление акта 3.4. Кто возместит ущерб?

3.5. Как правильно написать заявление

4. ГДЕ ЖИВУ, ТАМ И РАБОТАЮ

4.1. Предпринимательская деятельность в жилых помещениях 4.2. «Мануфактурное» производство у соседей 4.3. Перевод помещения из нежилого в жилое

5. «АХ, ЭТИ ШУМНЫЕ СОСЕДИ...»

5.1. Категория шума или что такое децибелы?

5.2. «Эй, Вы, там, наверху, не топочите как слоны...» или как долго можно шуметь? 5.3. Если шум не прекращается — кто поможет?

6. «И БЫТ, И СЛЕЗЫ, И ЛЮБОВЬ….» ИЛИ ЧЕМ ЕЩЕ МОГУТ «НАСОЛИТЬ» СОСЕДИ?

6.1. Квартиранты: кто они такие?

3

6.2.Кто ответит за мусор в подъезде?

6.3.Сосед курит на лестничной площадке — что делать?

6.4.За что можно выселить соседа?

7. «РЕБЯТА, ДАВАЙТЕ ЖИТЬ ДРУЖНО!» ИЛИ ЗАЩИЩАЕМ НАРУШЕННЫЕ ПРАВА

7.1.Чем поможет управляющая организация

7.2.Жилищные инспекции и их компетенция

7.3.Районные управы и комиссии, созданные при них

7.4.Правоохранительные органы — порядок обращения

7.5.Дело дошло до прокурора

7.6.Основные правила составления и подачи жалобы

7.7.Обращаемся в суд

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1. Уведомление стороны при затоплении Приложение 2. Акт обследования жилого помещения при затоплении

Приложение 3. Расписка о передаче денег в качестве возмещения при затоплении Приложение 4. Исковое заявление о возмещении вреда вследствие затопления квартиры Приложение 5. Заявление участковому уполномоченному полиции

Приложение 6. Исковое заявление о выселении нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в связи с систематическим нарушением прав и законных интересов соседей Приложение 7. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое помещение (без перепланировки и переустройства)

Приложение 8. Заявление о переустройстве и перепланировке нежилого помещения Приложение 9. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое помещение (с перепланировкой и переустройством)

Приложение 10. Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение Приложение 11. Заявление в Роспотребнадзор о проведении экспертизы

Приложение 12. Коллективное заявление участковому уполномоченному полиции Приложение 13. Жалоба на участкового уполномоченного полиции Приложение 14. Договор аренды жилого помещения Приложение 15. Расходы собственников на содержание и ремонт общего имущества Приложение 16. Жалоба участковому на нарушение санитарно-

эпидемиологических норм в местах общего пользования

4

СОКРАЩЕНИЯ

ГК РФ — Гражданский кодекс РФ ЖК РФ — Жилищный кодекс РФ

КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации

Роспотребзнадзор — Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ТСЖ — товарищество собственников жилья

5

1. МОЙ ДОМ — МОЯ КРЕПОСТЬ

1.1. Закон и жилище

Как бы сильно ни бушевали вокруг нас страсти жизненных перемен, приходит время, когда человек переступает порог своего жилища, стены которого защищают его и создают то индивидуальное пространство, которым человек дорожит, стараясь благоустроить жилье по своему вкусу и подобию. Однако, порой, обстоятельства складываются так, что в силу житейских и бытовых проблем, кто-то или что-то заставляет нас обращаться к закону для защиты своего жилища.

Статьей 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Право граждан на жилище закреплено в конституционных законах некоторых субъектов РФ, а также в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ).

Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Конституционное право на жилище сводится к гарантированной государством возможности получения жилья. Государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жильем, которое у него имеется, и содействует тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Государство гарантирует, что никто не может быть произвольно лишен жилища.

Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Вопросы жилья и оказания коммунальных услуг регулируются в основном федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

Основными нормативными правовыми актами в данной сфере являются:

1) Жилищный кодекс РФ. Устанавливает в том числе обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Также в нем указано, что размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги различается для нанимателя и для собственника жилого помещения. Статьей 155 ЖК РФ установлен порядок внесения платы за жилье и коммунальные услуги;

6

2)Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса;

3)постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Этим постановлением утверждены правила, которые регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

4)постановление Правительства РФ от 28 августа 2009 г. № 708 «Об утверждении Основ формирования предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги». Настоящий документ определяет принципы и порядок формирования предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги;

5)постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Постановлением утверждены правила, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

6)постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг». Постановлением утверждены правила, которые определяют порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) и требования к их формированию;

7)постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». Постановлением утверждены правила, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями

7

государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах;

8)постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Постановление устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания

иоснования, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

9)постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

Данные Правила разработаны в соответствии со ст. 159 ЖК РФ и определяют порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам Российской Федерации, а также иностранным гражданам, если это предусмотрено международными договорами Российской Федерации;

10)постановление Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167 «Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации». Постановлением утверждены правила, которые регулируют отношения между абонентами (заказчиками) и организациями водопроводноканализационного хозяйства в сфере пользования централизованными системами водоснабжения и (или) канализации населенных пунктов. Настоящие Правила не распространяются на отношения между организациями водопроводно-канализационного хозяйства и гражданами;

11)приказ Министерства энергетики РФ от 7 апреля 2010 г. № 149 «Об утверждении порядка заключения и существенных условий договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов». Указанный документ определяет особенности заключения и существенные условия договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов (воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии) на объектах, подключенных к электрическим сетям централизованного электроснабжения, и (или) системам централизованного теплоснабжения, и (или) системам централизованного водоснабжения, и (или) системам централизованного газоснабжения, и (или) иным системам централизованного снабжения энергетическими ресурсами.

1.2. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных:

Жилищным кодексом РФ;

другими федеральными законами;

иными правовыми актами.

Жилищные права и обязанности также возникают из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

8

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1)из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Например, по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 49 ЖК РФ);

2)из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например, договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 63 ЖК РФ);

3)из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности. Например,

всоответствии ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи (в случае прекращения семейных отношений) собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением (проще говоря, ему негде жить), то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок (обычно 6 месяцев) на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию;

4)в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям,

допускаемым федеральным законом. Например, в результате приобретения жилища в собственность по основаниям индивидуального жилищного строительства, членства в жилищно-строительном кооперативе, договоров дарения, наследования и т.д.;

5)из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Например, согласно п. 3 ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе;

6)вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Например, согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ при уклонении одной из сторон от государственной регистрации при заключении договора купли-продажи квартиры, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Только после регистрации возникает право собственности на квартиру, а соответственно, и жилищные права ее собственников (см. подробнее информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

9

1.3. Жилищный фонд (понятие и виды)

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см. об этом подробнее Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301).

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе

10