Вредные соседи. Как бороться и куда жаловаться

специализированного потребительского кооператива (более подробно о том, какие расходы несут собственники на содержание и ремонт общего имущества см. Приложение

15).

Обратите внимание, что дополнительное взимание денежных средств за содержание мест общего пользования с собственников, выбравших способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации, является незаконным. И если, например, ответственный по подъезду требует от вас ежемесячной сдачи денег на содержание мест общего пользования (зачастую, такое практикуется в целях более тщательной и частой уборки подъезда), то вы вправе самостоятельно решать, сдавать вам эти деньги или нет. Заставить вас никто не сможет.

При непосредственном управлении многоквартирным домом (т.е. самими собственниками) содержание общего имущества осуществляется путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими соответствующие услуги и (или) выполняющими работы. В таком случае ответственный по подъезду регулярно (как правило, ежемесячно) собирает с жильцов денежные средства на уборку мест общего пользования. Данный сбор является вполне законным.

Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Статьей 7.22 КоАП РФ предусмотрено, что нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц

— от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

6.3. Сосед курит на лестничной площадке — что делать?

К сожалению, у нас нет закона, который бы прямо запрещал курение в подъезде, поэтому если жильцы дома будут беседовать с курильщиком самостоятельно, то он, конечно, станет ссылаться на то, что прямого ограничения курения в подъезде не существует. Однако имеет немалый перечень нормативно-правовых актов, которые косвенно запрещают курение в подъездах, поэтому можно и нужно бороться с курильщиками в местах общего пользования.

81

Перечислим некоторые нормативно правовые акты, которые косвенно запрещают курение в местах общего пользования, в том числе и в подъезде.

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» закрепляет обязанности граждан выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний лиц, осуществляющих федеральный государственный санитарноэпидемиологический надзор; заботиться о здоровье, гигиеническом воспитании и об обучении своих детей; не осуществлять действия, влекущие за собой нарушение прав других граждан на охрану здоровья и благоприятную среду обитания. Всем известна фраза о том, что курение вредит вашему здоровью, в том числе и пассивное курение. А наблюдение детей за курящими людьми негативно сказывается и на их воспитании в рамках здорового образа жизни.

Гражданский кодекс РФ отмечает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Это положение закона в основном касается общежитий и помещений, находящихся в совместной собственности, если большинство проживающих в помещении лиц против курения, то курить нельзя. В случае когда курильщик отказывается подчиниться воле большинства, придется решать вопрос в судебном порядке.

КоАП РФ в ст. 6.4 указывает, что нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. Курение, как известно, нарушает санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилых помещений.

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25, которое утверждает «Правила пользования жилыми помещениями». В нем говорится, что жильцы многоквартирных домов должны соблюдать права и законные интересы соседей, а так же соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических норм. Из этого следует, что курить в подъезде нельзя, потому что нарушаются права некурящих соседей. Например, больных астмой или имеющих маленьких детей. Само курение в подъезде — это нарушение норм пожарной безопасности, а оставление окурков в подъезде является нарушением санитарно-гигиенических требований.

Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 1.2.2353-08 относят к канцерогенным факторам негативного воздействия на организм табакокурение, в том числе пассивное (вдыхание табачного дыма, поступающего в воздушную среду при курении табака другими лицами), употребление табачных продуктов бездымных (нюхательный и жевательный табак), сажи бытовые. Здесь же указано, что основные мероприятия по профилактике канцерогенной опасности — это исключение возможности контакта человека с канцерогенными факторами в производственной и бытовой сферах. А

82

курение в подъезде как раз создает контакт человека с канцерогенными факторами, тем самым нарушаются указанные положения СанПиН.

Федеральный закон от 10 июля 2001 г. № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака», к сожалению, не содержит норм, ограничивающих курение в подъездах, но указывает, что курение в общественных местах запрещено. Конечно, с определенной долей сравнения подъезд можно отнести к общественному месту, но это будет не совсем правильно. Подъезд — это место общего пользования. Возможно, в будущем появятся дополнения к данному закону в части ограничения курения в местах общего пользования, (причем с указанием таких мест, чтобы не допускать разногласий в определениях, что именно следует относить к местам общего пользования).

Можно попросить старшего по подъезду побеседовать с курильщиком. Также можно составить коллективное письмо с просьбой не курить на лестничной площадке. Если данные меры не возымеют должного воздействия, то следует обращаться с заявлением к участковому уполномоченному о нарушении санитарноэпидемиологических норм (см. образец жалобы участковому на нарушение санитарноэпидемиологических норм в местах общего пользования в Приложении 16).

6.4. За что можно выселить соседа?

Жилищный кодекс РФ в ст. 3 закрепляет, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. Таким образом, выселить соседа из занимаемого им жилого помещения можно только за довольно серьезные нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ч. 2 ст. 35 ЖК РФ с случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

83

Из ч. 4 ст. 80 ЖК РФ следует, что в случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления соответствующего требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке (ст. 84 ЖК РФ):

1)с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2)с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3)без предоставления других жилых помещений.

Так, согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст .90 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений (за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ).

В соответствии с нормами ст. 133 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 130 ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного

84

кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Согласно ст. 293 ГК РФ если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Как видим, для того, что бы обратиться в суд за выселением, необходимо иметь веские основания, подтвержденные документально. Приведем примерный перечень документов, которые могут служить доказательствами при рассмотрении дел о выселении:

ваши заявления, а также коллективные заявления (вместе с соседями) и показания других лиц, ставших свидетелями противоправного поведения соседей;

акт санитарно-эпидемиологической службы о плохом санитарном состоянии жилого помещения соседей;

акт Роспотребнадзора о санитарно-эпидемиологическом состоянии подъезда, жилого помещения занимаемого соседом;

протоколы полиции о нарушении общественного порядка;

документы, подтверждающие задолженность по оплате коммунальных услуг;

документы, подтверждающие виновное затопление соседей или порчу общего имущества многоквартирного дома;

письмо с подписями жильцов дома, подтверждающее факты нарушения закона соседями, злоупотребляющими алкоголем;

подтверждение того, что с соседями проводились беседы о недопустимости противоправного поведения.

Исполнение содержащегося в исполнительном документе требования о выселении

производится в соответствии с нормами Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, ст. 107 определено, что в случае, когда должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.

Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии

85

сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.

Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в установленном порядке. Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет.

86

7. «РЕБЯТА, ДАВАЙТЕ ЖИТЬ ДРУЖНО!» ИЛИ ЗАЩИЩАЕМ НАРУШЕННЫЕ ПРАВА

7.1. Чем поможет управляющая организация

Жилищный кодекс РФ отмечает, что управляющие организации должны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управляющая организация — это не данность, жильцы многоквартирных домов, самостоятельно осуществляют выбор управляющей организации и заключают с ней договор. Путем голосования также можно расторгнуть договор с управляющей организацией и заключить его с любой другой, хотя, на практике это осуществляется крайне редко. Проводя общее собрание дома, жильцы голосуют за выбор управляющей организации, после этого составляется и утверждается текст договора, который в дальнейшем будет заключать выбранная управляющая организация с каждым жильцом многоквартирного дома. В случае если жильцы на общем собрании не будут составлять текст договора, управляющая организация имеет полное право предложить свой вариант договора. Заключение этого договора является обязательным для каждого жильца многоквартирного дома. В случае если кто-то из жильцов многоквартирного дома голосовал против заключения договора с управляющей организацией, но большинством голосов все-таки было принято положительное решение, жильцы, голосовавшие против, обязаны заключить договор управления с выбранной управляющей организацией, в котором должны быть отражены все существенные условия.

В договоре управления многоквартирным домом указывается:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Уже на основании этого договора управляющая организация осуществляет свою

деятельность. Выбранная управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом. Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления многоквартирным домом или с даты расторжения договора о приобретении коммунального ресурса, заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

87

Выбранная управляющая компания должна обеспечивать:

соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет

ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме:

за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;

за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям

установленных правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Управляющая организация обязана:

обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности;

об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

о порядке и об условиях оказания и выполнения работ и услуг, об их стоимости, о ценах на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

7.2. Жилищные инспекции и их компетенция

Главной задачей государственной жилищной инспекции в Российской Федерации является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.

Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.

Система органов государственной жилищной инспекции состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах РФ.

88

Государственные жилищные инспекции субъектов РФ являются юридическими лицами, имеют расчетный счет в банке, бланки и печати с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием.

Финансирование деятельности органов государственной жилищной инспекции осуществляется за счет соответствующих бюджетов и отчислений от применяемых финансовых санкций и других источников финансирования.

Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие основные функции:

координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

анализирует отчетные, статистические данные, результаты проверок на местах, другие информационные материалы и на их основе подготавливает предложения по совершенствованию эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве, переходу на договорные отношения, развитию конкурентной среды, улучшению работы государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, осуществлению перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг, стимулированию процессов участия населения в управлении жилищным фондом и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, сохранности и улучшению их использования, содержания и ремонта;

разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;

осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

осуществляет работу по подбору, профессиональной подготовке и переподготовке кадров органов государственной жилищной инспекции;

участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок использования, ремонта и содержания жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Государственные жилищные инспектора имеют служебные удостоверения единого образца, а также личный штамп (печать) с указанием фамилии и наименования инспекции, которую они представляют.

Государственные жилищные инспектора имеют служебные удостоверения единого образца, а также личный штамп (печать) с указанием фамилии и наименования инспекции, которую они представляют.

Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:

за использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территориях;

за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

89

за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищнокоммунальных услуг;

за санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации;

за рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды;

за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т.д.);

за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;

за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями;

за проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;

за выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;

за наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов.

Органы государственной жилищной инспекции имеют право:

проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными для них;

давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;

вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с КоАП РФ (согласно ст. 23.55 КоАП РФ органы государственной жилищной инспекции рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21–7.23, ч. 4 и 5 ст. 9.16 КоАП РФ);

участвовать в работе комиссий по приемке в эксплуатацию жилых зданий и их инженерных систем после проведения капитального ремонта или реконструкции.

90