Актуальные проблемы правового регулирования в сфере недвижимости. Учебное пособие

4.2. Особенности применения принципа должной осмотрительности в сфере защиты прав на недвижимое имущество

Судебная практика. В 2015 г. Конституционный Суд РФ1, рассматривая вопрос о сохранности прав пользования жилыми помещениями за членами семьи собственника, приобретшего право собственности н данное жилое помещение в результате полной выплаты пая в жилищно-стро- ительном кооперативе и информированности приобретателей данного помещения о наличии соответствующих ограничений права собственности и обременений недвижимости, указывает, что федеральному законодателю надлежит — в силу требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, в том числе относительно возможности введения государственной регистрации соответствующих прав и обременений, — внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения, и выработать надлежащий правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, что позволяло бы их приобретателям, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника, в том числе за лицами, получившими это право на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в частности в случаях обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество, и эффективно защищать в судебном порядке свои права

изаконные интересы.

Вдальнейшем данная позиция получила свое развитие и в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35 П «По делу

опроверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е. В. Мокеева», в котором в частности затрагиваются вопросы о реализации принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность в сделках купли-продажи, заключенных в отношении

Н. А. Гурьяновой, С. И. Каминской, А. М. Савенкова, Л. И. Савенковой и И. П. Степанюгиной»; Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16 П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А. Н. Дубовца».

1Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5 П «По делу

опроверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева».

81

Глава 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

объектов недвижимого имущества, находящихся в общей собственности супругов, только с одним из супругов, основывавшихся на данных ЕГРН.

Часть 7 ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения ЕГРН. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собствен ности бывших супругов и не было ли оно по какой либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости1.

Таким образом, следует предположить, что баланс интересов участников подобных гражданских правоотношений по поводу недвижимого имущества, может быть достигнут несколькими способами: это и сокращение числа лиц, имеющих право на истребование недвижимого имущества у добросовестного приобретателя, основавшегося при принятии решения об участии в соответствующей сделке на основании актуальных данных ЕГРН (например, это и бывшие супруги и публично-пра- вовые образования в отношении жилых помещений)2, то есть определение ЕГРН как обязательного и достаточного источника информации об объекте недвижимости в многообразии иных цифровых источников. Также эффективным инструментом признается распространение вышеуказанного правила не только на жилые помещения, но и на все объекты недвижимого имущества3.

Следующим аспектом, требующим применения принципа достаточной осмотрительности является проверка объекта недвижимого имущества на его соответствие предполагаемым целям дальнейшего использования.

1Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 № 35 П «По делу

опроверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е. В. Мокеева».

2 Пушкина А. В. Особенности защиты вещных прав на недвижимое имущество

всвете реформы гражданского законодательства // Имущественные отношения

вРоссийской Федерации. 2021. № 12. C. 91–98.

3 Багаев В. Последовательные и простые законодательные решения обеспечат защиту прав и имущественных интересов граждан [Интервью с А. И. Бутовецким] // Закон. 2021. № 11. C. 8–14.

82

4.2. Особенности применения принципа должной осмотрительности в сфере защиты прав на недвижимое имущество

Судебная практика. В Информационном письме ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривается, что арендатор не проявил должной осмотрительности, поскольку не воспользовался предоставленной ему возможностью предварительного осмотра помещений и их оценки с точки зрения возможного использования для оказания медицинских и косметологических услуг (п. 5). «Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, в том числе и потому, что арендодателем проводился показ объектов, выставляемых на аукцион. Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок».

Предполагается, что фактор осмотрительности участника сделки, требуемой по обстоятельствам ее совершения, является необходимым звеном в квалификации недействительности сделок, совершаемых под влиянием существенного заблуждения, и подлежит оценке как при анализе сделок, совершаемых в сфере деловой практики, так и за ее пределами. При этом по смыслу п. 1 ст. 178 ГК РФ под должной осмотрительностью следует понимать необходимость разумной и объективной оценки ситуации участником сделки1.

В подобных сделках, как и во многих иных, покупатель по договору (или иной репрезенти) защищается от риска приобрести не то, на что он рассчитывал. По российскому праву это не означает, что получение заверений освобождает его от необходимости проявлять разумную осмотрительность и не проводить юридическую проверку (due diligence)2.

Уместно рассмотреть еще один пример применения принципа разумной осмотрительности, касающийся определения имеющихся ограничений прав на недвижимое имущество, препятствующих его свободному использованию, даже при отсутствии соответствующих сведений в ЕГРН. Объект недвижимого имущества, построенный в нарушение границ охранных зон, установленных для различных линейных объектов, например, линий электропередач, газпроводов может быть признан

1 Голышев В. Г., Голышева А. В. Заблуждение в отношении природы сделки как основание признания ее недействительной // Юрист. 2020. № 4. C. 23–27.

2 Сегалова Е. А. Гражданско-правовые проблемы введения в заблуждение, предоставления недостоверных заверений и гарантий в английском и российском праве // Вестник арбитражной практики. 2017. № 5. C. 36–40.

83

Глава 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

самовольной постройкой в соответствии с ст. 222 ГК РФ, и только невозможность собственника получить информацию о наличии соответствующих ограничений на земельный участок может освободить его от соответствующей ответственности.

Судебная практика использует дифференцированный подход к определению достаточной осмотрительности застройщика земельного участка: если речь идет о газопроводах и иных линейных объектах, скрытых от глаз владельца недвижимого имущества, например, находятся под землей, то отсутствие соответствующих сведений в ЕГРН является достаточным основанием для пересмотра решений суда о признании объекта самовольной постройкой по вновь открывшимся обстоятельствам на основании п. 6 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ, для того чтобы определить возможность лица иметь соответствующую информацию о наличии вышеуказанных ограничений. Частями 38–43 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в частности, установлен запрет на снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (за исключением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольных построек или об их приведении в соот ветствие с установленными требованиями) в связи с нахождением в пределах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о гра ницах минимальных расстояний таких трубопроводов.

В тоже время при рассмотрении дел, связанных с нарушением предельных отступов от другой категории линейных объектов — ЛЭП, а именно имеющих воздушную часть, отсутствие соответствующих сведений в ЕГРН не может быть достаточным основанием для снятия ответственности с лица, осуществившего строительство в нарушение границ охранной зоны.

Соответственно, п. 1 и 2 ст. 222, п. 1 ст. 263 ГК РФ во взаимосвязи с иными оспариваемыми нормативными положениями не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, которая, как указали суды, знала о наличии воздушной линии электропередачи вблизи земельного участка, на котором осуществляла возведение спорного строения, и существование охранной зоны в данной ситуации было очевидным, а ее поведение следует расценивать как

84

4.2. Особенности применения принципа должной осмотрительности в сфере защиты прав на недвижимое имущество

недобросовестное осуществление гражданских прав1. В Пояснительной записке «К проекту федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)»2 предусматривалось, что введение такой нормы (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ) обусловлено тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.

Отмечается, что адресатами данной нормы стали добросовестные застройщики, которые в связи с отсутствием публичного доступа к сведениям о границах большего числа зон с особыми условиями использования территории не предполагали о наличии каких либо ограничений

вотношении застраиваемых земельных участков. Вместе с тем отсутствие публичного доступа к сведениям о границах таких зон вовсе не означает отсутствие публикации соответствующего нормативного правового акта, устанавливающего такую зону, в специальных печатных изданиях средств массовой информации, которые на практике не пользуются большим спросом у граждан, однако приводят к невозможности ссылаться на то, что застройщик не мог знать о наличии установленных ограничений3.

Таким образом, в определенных случаях достаточным будет для освобождения от ответственности лица (приобретателя недвижимого имущества) отсутствие соответствующих сведений в ЕГРН, для других (например, застройщиков земельных участков) — нужно еще проявить фактическую осмотрительность, то есть усмотрев наличие соответствующих объектов, потенциально обременяющих земельный участок,

впределах видимости к границам данного земельного участка.

По итогам рассмотрения данной темы, можно сделать следующие выводы. Если говорить о недвижимом имуществе, то решение данной задачи в первую очередь, связано с необходимостью модернизации

1Определение Конституционного Суда РФ от 26.02.2021 № 232 О «Об отказе

впринятии к рассмотрению жалобы гражданки Пудовкиной Ольги Михайловны на нарушение ее конституционных прав положениями ряда правовых актов» // СПС «КонсультантПлюс», 2022.

2 Текст документа приведен в соответствии с публикацией на сайте http://asozd.

duma.gov.ru/ по состоянию на 01.11.2017.

3 Глеба О. В. Признание объекта самовольной постройкой: проблемы правоприменительной практики // Актуальные проблемы российского права. 2021. № 5. C. 63–69.

85

ЛИТЕРАТУРА

Нормативные правовые акты

1.  Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. 1993. № 237.

2.  Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 // Россий ская газета. 2004. № 290.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 // СЗ РФ. 1995. № 5. Ст. 410.

4.  Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть 3 // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.

5.  Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188 ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14.

6.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136 ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

7.  Федеральный закон от 30.12.2009 № 384 ФЗ «Технический регламент о без опасности зданий и сооружений» // Российская газета. 2009. № 255.

8.  Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижи мости)» // Российская газета. 1998. № 137.

9.  Федеральный закон от 22.07.2008 № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъек тами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2008. № 158.

10.  Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистра ции недвижимости» // Российская газета. 2015. № 156.

11.  Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Россий ская газета. 2004. № 292.

12.  Федеральный закон от 25.10.2001 № 137 ФЗ «О введении в действие Зе мельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2001. № 211–212.

13.  Федеральный закон от 21.12.2004 № 172 ФЗ «О переводе земель или зе мельных участков из одной категории в другую» // Российская газета. 2004. № 290.

87

Актуальные проблемы правового регулирования в сфере недвижимости

14.  Федеральный закон от 03.12.2008 № 244 ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных зе мельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» // Российская газета. 2008. № 251.

15.  Федеральный закон от 14.03.1995 № 33 ФЗ «Об особо охраняемых природ ных территориях» // Российская газета. 1995. № 57.

16.  Федеральный закон от 01.05.2016 № 119 ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной соб ственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входя щих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдель ные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2016. № 97.

17.  Федеральный закон от 29.07.2017 № 217 ФЗ «О ведении гражданами садо водства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2017. № 169.

18.  Федеральный закон от 03.08.2018 № 341 ФЗ «О внесении изменений в Зе мельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Россий ской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» // Российская газета, 2018. № 172.

19.  Федеральный закон от 03.08.2018 № 342 ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О вне сении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2018. № 172.

20.  Федеральный закон от 31.07.2020 г. № 254 ФЗ «Об особенностях регули рования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // Российская газета. 2020. № 171.

21.  Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» // Россий ская газета. 2015. № 140.

22.  Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 об утверждении Перечня случаев, при которых для строительства и реконструкции линейных объ ектов не требуется подготовка документации по планировке территории // СЗ РФ. 2020. № 47. Ст. 7520.

Акты высших органов судебной власти

1.  Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 № 35 П «По делу о про верке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федера ции в связи с жалобой гражданина Е. В. Мокеева» // Российская газета. 2021. № 166.

2.  Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6 П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского

88

Литература

кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева» // Российская газета. 2003. № 81.

3.  Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5 П «По делу

опроверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в дей ствие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева» // Российская газета. 2015. № 71.

4.  Постановление Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 № 28 П «По делу

опроверке конституционности пункта 1 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан И. С. Билера, П. А. Гурьянова, Н. А. Гурьяно вой, С. И. Каминской, А. М. Савенкова, Л. И. Савенковой и И. П. Степанюгиной» // Российская газета. 2015. № 249.

5.  Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16 П «По делу

опроверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодек са Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А. Н. Дубовца» // Россий ская газета. 2017. № 144.

6.  Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разре шении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.

7.  Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о дого воре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2021. № 1.

8.  Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // Бюллетень Верхов ного Суда РФ. 2017. № 11.

9.  Обзор судебной практики Верховного Суда РФ (№ 2 за 2017 год) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2018. № 5, 6.

10.  Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительст вом (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 6.

11.  Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2016 № 308 ЭС15-15458 по делу № А32-22681/2014 // СПС «КонсультантПлюс». 2022.

12.  Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении» // Российская газета. 2003. № 260.

13.  Определение Конституционного Суда РФ от 26.02.2021 № 232 О «Об отка зе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Пудовкиной Ольги Михайловны на нарушение ее конституционных прав положениями ряда правовых актов» // СПС «КонсультантПлюс». 2022.

14.  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодек са Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 2.

89

Актуальные проблемы правового регулирования в сфере недвижимости

Научные и учебные издания

Основные

1.  Информационно-образовательный потенциал (ИОП) РГУП: www.op.raj.ru

2.  Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: Практическое пособие. М.: Юрайт, 2018.

3.  Афанасьев И. В. Актуальные проблемы вещного права: Учебное пособие для вузов. М.: Юрайт, 2022.

4.  Агапов А. Б. Публичные вещи: Учебник. М.: Юрайт, 2022.

5.  Бевзеко Р. С. Земельный участок с постройками на нем: введение в россий ское право недвижимости. М.: М-ЛОГОС, 2017.

6.  Белов В. А. Вещные гражданско-правовые формы: Учебное пособие для ву зов. М: Юрайт, 2022.

7.  Белов В. А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики в 2 т. М.: Юрайт, 2020. Т. 1.

8.  Земельное право: Учебное пособие / Отв. ред. В. Н. Власенко, И. О. Красно ва. М.: РГУП, 2021.

Дополнительная литература

1.  Багаев В. Последовательные и простые законодательные решения обеспечат защиту прав и имущественных интересов граждан [Интервью с А. И. Бутовецким] // Закон. 2021. № 11. C. 8–14.

2.  Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем: введение в россий ское право недвижимости. М.: М-Логос, 2017.

3.  Ворожевич А. С. Принцип эстоппеля в патентном праве: основания и практика применения // Закон. 2020. № 4. C. 116.

4.  Глеба О. В. Признание объекта самовольной постройкой: проблемы правоприме нительной практики // Актуальные проблемы российского права. 2021. № 5. C. 63–69.

5.  Грибов Н. Д. Рассмотрение арбитражными судами корпоративных споров. М.: РГУП, 2020.

6.  Грибов Н. Д. Доктрина запрета противоречивого поведения // Актуальные про блемы российского права. 2020. № 3. C. 128–135.

7.  Голышев В. Г., Голышева А. В. Заблуждение в отношении природы сделки как основание признания ее недействительной // Юрист. 2020. № 4. C. 23–27.

8.  Дозорцев В. А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Граждан ский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. Л. О. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.

9.  Ельяшевич В. Б. История права поземельной собственности в России. Париж, 1951. Т. 2.

10.  Ем В. С., Суханов Е. А. О видах субъективных гражданских прав и о пределах их осуществления // Вестник гражданского права. 2019. № 4. C. 7–21.

11.  Иконицкая И. А. Земельное право России. Теория и тенденции развития. М.: Изд-во ИГиП РАН, 1999.

90