Актуальные проблемы правового регулирования в сфере недвижимости. Учебное пособие

4.1. Применение принципа эстоппеля в сфере защиты прав на недвижимое имущество

Другой вид эстоппеля именуется laches и применяется, когда истец преднамеренно задерживает принятие юридических мер в целях причинения ущерба оппоненту. Например, он используется в исках о клевете, когда истец специально задерживал предъявление иска для того, чтобы противоположная сторона утратила доказательства. Данный эстоппель — фактическое воплощение римской максимы: vigilantibus non dormientibus aequitas subvenit («Справедливость помогает бдительным, а не спящим»)1.

Следующее определение «эстоппеля» предполагает возможность возникновения противоречивого поведения лица не только в судебном процессе, но и до его возникновения: предполагает утрату лицом права ссылаться на какие либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения2.

Для отечественного правоприменения уместно будет использовать estoppel как конструкцию, распространенную в гражданском процессе систем Common Law, которая предполагает утрату лицом права ссылаться на какие либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Первоначально была воспринята материальными отраслями российского права, в частности, гражданским правом, где в п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ получил нормативное закрепление принцип добросовестного поведения участников процесса. Впоследствии правило estoppel было реципировано процессуальными отраслями российского права3.

Эстоппель, таким образом, может рассматриваться и как самостоятельный принцип4, и как доктрина5, и как функция одного

1 Яхимович А. В. Об estoppel в российском гражданском судопроизводстве: вопросы теории и практики // Вестник гражданского процесса. 2021. № 4. C. 229–250.

2 Шайхутдинов Е. М. Эстоппель. URL: СПС «КонсультантПлюс», 2022.

3 См. подробнее: Рехтина И. В. Estoppel в обеспечении правовой определенности гражданского судопроизводства Российской Федерации // Арбитражный и гражданский процесс. 2020. № 9. C. 11–15.

4 Кондрашова М. А. Соотношение эстоппеля и доктрины законных ожиданий // Вестник гражданского права. 2020. № 3. C. 199.

5 Ворожевич А. С. Принцип эстоппеля в патентном праве: основания и практика применения // Закон. М., 2020. № 4. C. 89.

71

Глава 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

из основополагающих принципов гражданского права1. Кирилл Вадимович Нам в своей статье «Эстоппель в контексте принципа добросовестности» анализирует эстоппель как функцию принципа добросовестности, призванного обеспечивать в процессе правоприменения справедливость, но не субъективно понимаемую конкретным лицом и конкретным судьей, а как бы предписываемую законом, правом и общепринятыми в обществе и поддерживаемыми правом ценностями.

Судебная практика. Определением Верховного Суда РФ от 14.01.2019 № 309 ЭС18-17950 по делу № А47-6342/2017, на основании которого в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды применили эстоппель и установили, что не подтверждены обстоятельства, указывающие на нарушения строительных норм и правил, действующих на момент застройки, наступление негативных последствий для истца в случае сохранения спорного объекта, наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Принимая обжалуемое постановление от 22 февраля 2018 г. № 18АП742/2018, 18АП-743/2018, 18АП-744/2018, апелляционный суд, руководствуясь положениями ст. 1, 10, 222 ГК РФ, исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что истец, начиная, с 1992 активно участвовал в строительстве спорного объекта, добровольно предоставил для его строительства часть земельного участка, заключил договор о совместной деятельности № 03-1/93 в целях организации серийного производства молотой серы, в 1996 в составе комиссии участвовал в принятии данного объекта, заключал договор аренды земельного участка в отношении спорного объекта, поставлял ЗАО «Сера» на переработку серу и только спустя более 20 лет обратился с настоящим иском.

Оценив указанные обстоятельства, апелляционный суд, пришел к выводу, что действия истца не соответствуют его предшествующим заявлениям или поведению и, применив правило эстоппель, отказал в иске.

Принцип эстоппеля, как уже отмечалось, предполагает утрату лицом права ссылаться на какие либо обстоятельства в рамках граждан- ско-правового спора, если данная позиция существенно противоречит его предшествующему поведению, а также правилу venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Основным критерием их применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского

1 Нам К. В. Эстоппель в контексте принципа добросовестности // Закон. М., 2020. № 4. C. 38–46.

72

4.1. Применение принципа эстоппеля в сфере защиты прав на недвижимое имущество

правоотношения. Принцип эстоппеля (estoppel) выражается в лишении стороны права ссылаться на какие либо факты или отрицать их исходя из ранее сделанного заявления об обратном в ущерб противоположной стороне. Иными словами, общий запрет на противоречивое поведение сторон (в данном принципе был выражен подход, известный римскому праву: «Allegans contraria non audiendus est» — «Тот, кто делает противоречивые заявления, не может быть услышан»)1.

Элементом принципа эстоппеля является доктрина venire contra factum proprium (запрет противоречивого поведения), которая обозначает ситуацию, когда лицо теряет право на возражения в рамках гра- жданско-правового спора, если его действия существенно противоречат предшествующему поведению.

Судебная практика. В определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2021 № 88-1203/2021 отмечается, системное единство норм конституционного, гражданского и жилищного законодательства предполагает, что законодатель в качестве одного из общих принципов гражданского и жилищного права закрепил принцип добросовестности, который, следуя традиции римского права, предполагает запрет на противоречивое поведение (venire contra factum proprium).

Принцип venire contra factum proprium подразумевает, что Сторона не может ставить себя в противоречие к своему предыдущему поведению по отношению к другой Стороне, если последняя действовала, разумно полагаясь на такое поведение. В противном случае поведение Стороны не будет соответствовать принципу bona fide. Согласно признанной международным и национальным правом и широко используемой на практике доктрине estoppel Сторона утрачивает право ссылаться на определенное право или обстоятельства, имеющие процессуально-правовое значение, если из ее действий другая Сторона могла разумно предположить, что вышеупомянутая Сторона отказалась от возможности ссылаться на такое право или обстоятельства. Решение Суда Евразийского экономического союза от 21.02.2017 № СЕ-1-1/1-16 БК «Об установлении факта исполнения Республикой Беларусь не в полном объеме положений ст. 1, 3, 4, 25 Договора о Евразийском экономическом союзе от 29.05.2014, ст. 125 Таможенного

1 Султанов А. Р. Иск о признании отсутствия задолженности — установление негативного факта? URL: СПС «КонсультантПлюс».

73

Глава 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

кодекса Таможенного союза, ст. 11 и 17 Соглашения о взаимной административной помощи таможенных органов государств — членов Таможенного союза от 21.05.2010».

То есть доктрина запрета противоречивого поведения входит в состав принципа /правила эстоппеля, если руководствоваться общим подходом, то эстоппель — это утрата права на возражения, тогда как venire contra factum proprium — запрет именно противоречивого поведения. Но и то и другое как частное и общее направлены на обеспечение стабильности гражданского оборота, эффективность защиты прав на недвижимое имущество, а также обеспечение соблюдения баланса интересов участников имущественных отношений в сфере оборота  недвижимости.

Судебная практика. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.02.2020 № Ф01-8561/2020 по делу № А11-10345/2018

«…При этом суд округа также исходит из необходимости применения к спорной ситуации принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Общество, заключив с Кооперативом договор долевого участия в строительстве и получив от дольщиков плату в установленном договором объеме и не отрицая в переписке наличие обязательства по передаче квартир, в суде первоначально ссылалось на незаключенность данного договора, затем на его смешанный характер и отсутствие его государственной регистрации, не исполняет свое обязательство по передаче квартир».

При рассмотрении эстоппеля также следует его сопоставить и с еще одной доктриной, используемой в том числе и для защиты прав в сфере недвижимости, это доктрина защиты законных ожиданий.

Предсказуемость поведения властного участника правоотношений является одним из факторов, сдерживающих произвол власти, создающих условия для реализации принципа правовой определенности и способствующих формированию у невластных субъектов доверия к закону и действиям государства (Решение Суда по интеллектуальным правам от 26.07.2021 по делу № СИП-140/2021).

Доктрина законных ожиданий позиционируется в качестве инструмента защиты прав добросовестного лица от непредсказуемых изменений политики органов публичной власти и опыта законодательного закрепления институтов, выполняющих аналогичные функции,

74

4.1. Применение принципа эстоппеля в сфере защиты прав на недвижимое имущество

в зарубежных правопорядках способствовал бы скорейшему внедрению указанной доктрины в виде принципа защиты доверия в законодательство Российской Федерации1. Доктрина законных ожиданий применяется наиболее успешно именно в англосаксонской системе права и направлена на защиту двух групп законных ожиданий частных лиц: материально-правовые и процедурные ожидания (рrocedural legitimate expectations), в рамках последнего допускаются консультации заинтересованного лица с органами публичной власти, до принятия последними соответствующего решения по существу.

Если говорить о сфере применения эстоппеля, то она гораздо шире, нежели применение доктрины защиты законных ожиданий. Эстоппель, уже говорилось выше, может быть применен в отраслях материального права, которые характеризуются частно-правовым или индивидуальным регулированием, поскольку принцип эстоппель — это принцип равенства и справедливости, на который может сослаться судья, дабы запретить одной из сторон выдвинуть определенное требование, если ее предыдущие действия несовместимы с предъявлением подобного требования и если другая сторона полагалась на указанные действия контрагента в ущерб себе2. Тогда как доктрина защиты законных ожиданий направлена прежде всего на защиту ожиданий заинтересованных лиц в отношении стабильности осуществления полномочий органами исполнительной власти, поскольку стабильность отправления законодательной власти обеспечивается в том числе посредством действия принципа запрета придания обратной силы закону и правовой определенности, то есть ограничивается сферой отраслей права, основывающихся на административном неравенстве сторон (например, лицензирование, выдача разрешений и согласований на проведение строительных и иных работ и т. п.).

Судебная практика. Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2020 № 306 ЭС19-19642 по делу № А55-12718/2018. На указанном земельном участке Предпринимателем в 2014 году возведено нежилое здание общей площадью 75,5 кв. м.

Разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию истцом не получены.

Предприниматель 01.09.2014 направила в Администрацию заявление о выдаче ей разрешения на строительство магазина, расположенного по указанному адресу.

1 Кондрашова М. А. Указ. соч. C. 199.

2 Кондрашова М. А. Указ. соч. C. 202.

75

Глава 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

Письмом от 05.09.2014 Администрация отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство, мотивировав это тем, что, согласно действующему законодательству, владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании договора о намерениях не предусмотрено.

Предприниматель 01.06.2015 повторно обратилась в Администрацию с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство магазина по указанному адресу.

Письмом от 24.06.2015 Администрация на повторное обращение заявителя сообщила, что, в нарушение пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), заявителем не представлен весь перечень документов.

Предприниматель 16.03.2018 обратилась в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство здания и разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Письмами от 21.03.2018 Д-21-49/С-499 и Д-21-49/С-498 соответственно Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство, поскольку объект уже возведен и является самовольной постройкой, рекомендовав обратиться в суд за признанием права собственности по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также — в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта в связи с непредставлением документов.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 № 11066/09).

Таким образом, доктрина законных ожиданий, в отличие от принципа эстоппель, применима только к публичным правоотношениям. С одной стороны, она не ограничивает свободу органов государственной власти и местного самоуправления в лице их должностных лиц в принятии решений, направленных на достижение общего блага, а с другой — защищает интересы частных лиц, так как позволяет учесть не только факт неожиданного изменения решения или практики органа публичной власти, но и обусловленность такого изменения интересами общества1.

И, наконец, последнее основание, это последствия применения эстоппеля и доктрины защиты законных ожиданий. И здесь основное отличие

1 Кондрашова М. А. Указ. соч. C. 202, 203.

76

4.1. Применение принципа эстоппеля в сфере защиты прав на недвижимое имущество

между этими категориями, при общей задаче — восстановление нарушенных прав, последствия применения эстоппеля многообразны в зависимости от характера неблагоприятных последствий, которые возникли в результате изменения поведения лица, а последствия применения защиты законных ожиданий зависят от соблюдения баланса частных и публичных интересов, в сторону примата именно общественных интересов над частными. Поэтому, доктрина законных ожиданий, в отличие от принципа эстоппель, позволяет учесть то, что на первый взгляд противоречивое и непоследовательное решение может служить общественному благу и принести пользу для общества в масштабах, несоизмеримых с ущербом отдельно взятого лица.

Таким образом, указанная доктрина учитывает интересы не только лица, чьи законные ожидания могут быть нарушены принятым решением, но и интересы общества, на защиту которых направлена деятельность органа государственной власти или местного самоуправления1.

Можно сделать некоторые выводы:

•во первых, применение эстоппеля возможно в случаях, когда не нарушается публичный интерес, при наличии противоречивого или недобросовестного поведения одной из сторон даже в случае несоблюдения предписанных законом формальностей2. При этом следует учитывать, что применение эстоппеля к отношениям с публичным субъектом возможно, если это не выходит за рамки частно-правовых отношений;

•во вторых, наличие добросовестных ожиданий у лица, которое воспользовалось эстоппелем, то есть наличие умышленных действий контрагента по введению в заблуждение;

•в третьих, посредством применения эстоппеля судебные инстанции формируют позиции, согласно которым возникновение прав связано не с формальным соблюдением требований, к примеру получением разрешения на строительство или регистрацией сделки, а с реальной волей сторон и установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать осуществлению таких прав, к при-

меру нарушением публичных интересов3.

Подводя итог, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что принцип эстоппеля, и входящая в него доктрина venire contra factum proprium, именно

1 Кондрашова М. А. Указ. соч. C. 214.

2 Ворожевич А. С. Указ. соч. C. 116.

3 Там же. C. 113.

77

Глава 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

врамках материального права расцениваются как составляющие принципа добросовестности субъектов гражданских правоотношений, что подчеркивается в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25. В. С. Ем и Е. А. Суханов отмечают, что недобросовестным поведением традиционно признаются действия по осуществлению права

впротиворечии с собственным предшествующим поведением (venire contra factum proprium), которые рассматриваются как нарушение «запрета противоречивого поведения»1.

4.2. Особенности применения принципа должной осмотрительности в сфере защиты прав на недвижимое имущество

Доступность информации о недвижимом имуществе, определяющей его принадлежность (титул), его юридико-фактическое и технологическое состояние, с одной стороны, предоставляют возможность участникам правоотношения получить различные сведения в отношении объекта недвижимости, но с другой — отсутствие в законодательстве конкретных критериев достаточности и достоверности этих сведений, порождает сложности в реализации принципа due diligence (достаточной осмотрительности). Можно предположить, что основными направлениями применения принципа достаточной осмотрительности в сделках с недвижимым имуществом будет проверка «чистоты титула»2 и проверка общего состояния (юридико-фактического и технологического) недвижимого имущества, определяющего предполагаемые цели использования данного объекта.

Судебная практика. В первом случае Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств,

подтверждающих возникновение этого права у истца.

1 Ем В. С., Суханов Е. А. О видах субъективных гражданских прав и о пределах их осуществления // Вестник гражданского права. 2019. № 4. C. 7–21.

2Карапетов А. Г. Заверения об обстоятельствах и условия о возмещении потерь

вновой редакции ГК РФ // Закон. 2015. № 6. C. 43–56.

78

4.2. Особенности применения принципа должной осмотрительности в сфере защиты прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав). Часть 3 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или му ниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или за конного владения.

Вто же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя1. То есть абсолютно достоверных источников информации о правах на недвижимое имущество на сегодняшний день в Российской Федерации не представлено.

Всвязи с этим в более поздних позициях Верховного Суда РФ указано: при отсутствии государственной регистрации право собственности доказы вается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца2.

На сегодняшний день помимо ЕГРН существуют и иные официальные источники информации об объектах недвижимости, в том числе: Единый информационный ресурс о земле и недвижимости (Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 № 2429 «О проведении

в2021 году эксперимента по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости»), реестр федерального имущества (Постановление Правительства РФ от 16.07.2007 № 447 (ред. от 25.12.2021) «О совершенствовании учета и контроле за использованием федерального имущества»), единый государственный реестр объектов культурного наследия (Приказ Минкультуры России от 03.10.2011 № 954 (ред. от 25.08.2021) «Об утверждении Положения о едином государственном

1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

2 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.10.2018 № 20 КГ18-25; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 № 117 КГ18-22; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 № 117 КГ18-21.

79

Глава 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте России 19.12.2011 № 22670) и другие источники информации, отвечающие признакам достаточности и относимости1.

Представляется возможным применение в таком случае договорных гарантий в виде заверений об обстоятельствах, данных контрагентом. Логически рассуждая, наличие, например, договорной гарантии от эвикции в виде заверения о принадлежности права собственности на товар продавцу исключает действие вмененной гарантии п. 1 ст. 461 ГК РФ, поскольку наличие таковой означает, что покупатель должен был знать о наличии оснований для эвикции. Иначе говоря, усомнившись в титуле продавца, он, однако, не провел due diligence, но удовлетворился его заверениями2.

Таким образом, проблема «неограниченности принципа достаточной осмотрительности» при проверке юридической чистоты сделки, «чистоты титула» может быть скорректирована посредством применения концепции заверений об обстоятельствах, то есть указав в договоре или на уровне переговоров основные источники проверки информации о правах на недвижимое имущество, предоставив достаточные доказательства о наличии прав на недвижимое имущество и отсутствия притязаний третьих лиц, а также ограничений прав на недвижимое имущество и обременений недвижимости субъекты данных обязательств подтвердят действиями свою добросовестность (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Конституционный Суд РФ неоднократно в своих решениях указывает на необходимость оценки доброй воли, разумной осмотрительности

иосторожности субъектов правоотношений3.

1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении».

2 Рудоквас А. Д. Некоторые проблемы применения ст. 431.2 ГК РФ в связи с принципом добросовестности // Вестник гражданского права. 2017. № 2. C. 31–47.

3См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003

№6 П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева»; Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5 П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева»; Постановление Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 № 28 П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан И. С. Билера, П. А. Гурьянова,

80