Актуальные проблемы правового регулирования в сфере недвижимости. Учебное пособие

1.3. Коллизии между гражданским и земельным законодательством

При разрешении данных вопросов суды зачастую обращаются к положениям градостроительного законодательства.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Из содержания данной нормы следует, что классификация объектов недвижимости, предусмотренная Гражданским кодексом РФ и объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом РФ не являются тождественными. Так, в ГрК РФ используется понятие «строение», которое отсутствует в ГК РФ. Понятие «сооружение», используемое в ГрК РФ, применяется в двух значениях — для определения объекта капитального строительства и объектов некапитального характера. В ГК РФ сооружение относится к видам недвижимого имущества. Неясно также, можно ли использовать признаки объекта капитального строительства для квалификации недвижимого имущества.

В судебной практике применяются следующие критерии дифференциации объектов недвижимости: 1) наличие юридических оснований создания объекта как самостоятельного объекта недвижимости (объект возведен как основной. Например, если дорога обслуживает основной объект недвижимости, то не является самостоятельным объектом, а является элементом благоустройства земельного участка); 2) наличие волеизъявления собственника земельного участка в части согласия на создание данного объекта как самостоятельного объекта недвижимости, то есть с целью передачи этого объекта в собственность другого лица.

Характерен в данном случае судебный спор, связанный с признанием за муниципальным образованием права собственности на автомобильную дорогу в границах земельного участка, являющегося имуществом общего пользования садового товарищества. При разрешении спора суды исходи ли из наличия у данной дороги самостоятельного назначения, отличающегося от назначения земельного участка (вид разрешенного использования земельно го участка — обслуживание садовых участков). По мнению суда, дорога является объектом местной инфраструктуры, что предполагает презумпцию муниципаль ной собственности на объекты подобного рода.

11

Глава 1. Коллизии законодательства в сфере недвижимости

Правовая позиция высших судебных инстанций по данному вопросу состоит

вследующем: для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой раз решительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (Определение ВАС РФ от 29 октября 2012 г. № ВАС-13748/12).

При установлении принадлежности названного объекта следует руководствоваться ч. 2 ст. 269 ГК РФ: лицо, которому земельный участок пре доставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не пред усмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, соору жений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижи мое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Вприведенном примере имеет место коллизия гражданского и земельного законодательства в части установления правового режима объектов недвижимости, имеющих режим объектов инфраструктуры, и земельных участков, обремененных правами физических лиц. Разрешение данного противоречия предполагает комплексное применение положений гражданского и земельного законодательства на основе разграничения предметов названных отраслей законодательства. В рассматриваемом случае необходимо руководствоваться п. 1 ст. 25 ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты», в соответствии с которым для размещения автомобильной дороги муниципального значения

вустановленном законом порядке подлежит определению полоса отвода авто мобильной дороги. Границы полосы отвода автомобильной дороги определяют ся на основании документации по планировке территории. Если документация по планировке территории для целей образования земельных участков с целе вым назначение «размещение автомобильной дороги муниципального значения» отсутствует, то объект является имуществом общего пользования членов данного садоводческого товарищества.

Коллизии гражданского и земельного законодательства имеют место и при применении положений гражданского законодательства, регулирующего раздел земельных участков, обремененных правами юридических или физических лиц на неделимые объекты, расположенные в границах земельных участков, находящихся в общей долевой собственности. По данному вопросу существуют правовые позиции Верховного Суда РФ, отражающие подход к преодолению противоречий земельного и гражданского законодательства.

12

1.3. Коллизии между гражданским и земельным законодательством

ВОпределении Верховного Суда РФ от 6 февраля 2018 г. по Делу

№4 КГ 1766 отражена следующая позиция: «Принудительный раздел судом имущества не исключает, а наоборот предполагает, что сособственники не до стигли соглашения и раздел производится вопреки желанию какого либо из них, а при определенных условиях возможен не только раздел вопреки воле одного из сособственников, но и выплата ему денежной компенсации вместо его доли в имуществе. Если невозможность раздела с предоставлением каждому сособ ственнику самостоятельных объектов судом не установлена, то несогласие одной из сторон с предложенным вариантом раздела не исключает возможности при нятия такого варианта судом».

Отказ в разделе земельного участка Верховный Суд РФ рассматривал как нарушение правила доступа к правосудию, гарантированного применением ст. 2 ГПК РФ, а также нарушение ст. 10 ГК РФ, которая предусматривает исчерпывающий перечень оснований для отказа в защите права, а именно осуществление гражданских прав исключительно с наме рением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В указанных случаях суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ). Материалами дела не установлены основания для отказа в защите права истца на выдел принадлежащей ему доли в спорном имуществе.

Впрактике Верховного Суда РФ содержатся позиции также относительно обоснованности применения иных оснований отказа в разделе земельного участка. В Определении Верховного Суда РФ от 6 февраля 2003 г. № 18 Впр03-3 суд указал, что «наличие самовольных построек само по себе не является законным основанием для отказа в выделе совладельцам находящихся в их фактическом пользовании частей земельного участка, занятых такими постройками. При выборе варианта раздела суд был вправе учесть все расположенные на земельном участке постройки как доказательство фактическо го землепользования». Отказ полностью в удовлетворении иска о разделе земельного участка только по мотиву несовпадения размеров образуемых при разделе земельных участков противоречит ст. 2 ГПК РФ, предусматрива ющей обязанность правильного и своевременного рассмотрения и разреше ния гражданских дел (Определение Верховного Суда РФ от 30 октября 2018 г.

№85 КГ18-14). При несогласии суда с выделом доли истца по варианту, предложенному истцом, надлежит обсудить вопрос и произвести выдел

13

Глава 1. Коллизии законодательства в сфере недвижимости

по другим вариантам, которые бы отвечали вышеизложенным положениям гражданского и земельного законодательства.

По вопросу о правилах раздела земельных участков в законодательстве содержится неопределенность, касающаяся вопроса о том, подлежит ли учету при разделе фактически сложившийся порядок использования земельного участка, а именно — границ частей земельного участка, находящихся в использовании разными участниками долевой собственности. По данному вопросу Верховный Суд РФ занимает следующую позицию: раздел имущества, находящегося в долевой собствен ности, должен осуществляться с учетом того размера долей, который опреде лен в установленном порядке. В нарушение указанных норм права суд первой инстанции произвел раздел земельного участка не в соответствии с имеющи мися у сторон долями в праве собственности на земельный участок, а исходя из фактически сложившегося землепользования (Определение ВС РФ от 1 ав густа 2017 г. № 83 КГ17-15).

Спорный земельный участок разделен судом в соответствии с фактически сложившимся порядком пользования. Суд исходил из того, что между прежними сособственниками домовладения на протяжении длительного периода време ни (около 30 лет) сложился порядок пользования земельным участком, кото рый был закреплен на местности путем установки забора. При приобретении права собственности на долю в домовладении Банная А. С. приобрела право пользования той частью земельного участка, которой пользовался ее право предшественник, а ответчицы, соответственно, приобрели право пользования частью земельного участка, которой пользовался их правопредшественник. Верховный Суд РФ признал данную позицию судов неверным применением материального права.

Таким образом, по вопросу об основаниях отказа в разделе земельного участка Верховный Суд РФ руководствуется правилом приоритета земельного законодательства. Отказ в разделе земельного участка не допу скается, если предложены варианты раздела, при которых соблюдены требова ния к образуемым земельным участкам. Выдел доли земельного участка возмо жен в том случае, если образуемые земельные участки по своим минимальным размерам будут соответствовать минимальным размерам, установленным для земельных участков соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. При этом состав имущества, передаваемого участнику общей долевой собственности в счет выделяемой доли, а также размер компенсации, выплачиваемой в случае несоразмерности выделяемого имущества этой доле, определяется соглашением сторон, а при недостижении такого соглашения — судом. Отказав полностью в удовлетворении иска только по вышеизложенным

14

1.4. Коллизии гражданского законодательства и законодательства о регистрации недвижимости

мотивам, судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда не разрешила спор, тем самым не выполнила задачи гражданского судо производства, каковыми согласно ст. 2 ГПК РФ являются правильное и своев ременное рассмотрение и разрешение гражданских дел (Определение ВС РФ от 30.10.2018 г. № 85 КГ18-14).

1.4. Коллизии гражданского законодательства и законодательства о регистрации недвижимости

Коллизии гражданского законодательства о регистрации недвижимости возникают при применении правовых норм о государственной регистрации прав на вновь созданные объекты.

В российском законодательстве отсутствует общее правило о субъекте права собственности на вновь созданный объект. Существует временной период, в течение которого невозможно установить правообладателя, а именно, в период с момента создания объекта недвижимости до регистрации права собственности на него.

Сформировались следующие позиции судов по данному вопросу: 1) до момента регистрации права на вновь созданный объект право на данный объект как недвижимое имущество отсутствует; 2) в силу закона собственником является застройщик, если договором не предусмотрено иное; 3) в отношении застройщика регистрирующий орган может исходить из презумпции создания застройщиком объекта для себя. Все иные участники строительства или реконструкции объекта обязаны доказывать свое участие в создании объекта.

Общее условие приобретения права на объект для любого участника создания нового объекта — определенная правовая связь с застройщиком. При отсутствии такой связи возникновение права собственности на вновь созданный объект у лица исключено.

Судебная практика. Так, соглашением стороны определили, что они обязуются путем объединения усилий совместно осуществлять коммерческую деятельность с целью извлечения прибыли по совместному финансированию строительства культурно-развлекательного и спортив- но-оздоровительного комплексов. Суды пришли к выводу, что документами не подтверждается заключение договоров подряда на проведение строительных работ на Объектах с зачетом стоимости проведенных работ в счет инвестиций Истца с приобретением последним права собственности на объекты (постановление Арбитражного Суда Московского округа от 23.10. 2017 г. по делу №А41-18447/16).

15

Глава 1. Коллизии законодательства в сфере недвижимости

Коллизии гражданского законодательства и законодательства и государственной регистрации недвижимости имеют место и в части установления оснований возникновения права собственности на земельный участок.

Так, в 1996 г. земельный участок был передан в постоянное пользование. В 2008 г. — предоставлен в собственность. Посчитав действия ответчиков по отчуждению участка лесного фонда и оформлению права собственности незаконными, Рослесхоз обратились в арбитражный суд с иском о признании права отсутствующим. Арбитражный Суд Вол- го-Вятского округа, удовлетворяя требование, основывался на доводе о том, что Земельный кодекс Российской Федерации не устанавливает порядок первоначального отнесения земельных участков к той или иной категории по целевому назначению, то есть при формировании земельных участков. В статье 8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен порядок перевода земель из одной категории в другую и предусмотрен перечень документов, в которых может указываться категория земель. Между тем, по смыслу п. 2 той же статьи, данные документы лишь фиксируют категорию земель, но не определяют ее. Содержащиеся в названных документах сведения о категории земельного участка в случае возникновения соответствующего спора могут быть изменены. На основании материалов дела суд установил принадлежность земельного участка к землям лесного фонда (постановление Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 10 июля 2018 г. по делу №А82-2886/2017).

!Сведения, содержащиеся в ЕГРН, не являются бесспорным доказатель ством отнесения земель к определенной категории, так как они могут быть изменены по заявлению любого заинтересованного лица.

Позиция суда в рассматриваемом случае направлена на преодоление противоречий законодательства, регулирующего порядок отражения сведений о режиме земельных участков в государственных реестрах. Согласно ч. 3 ст. 14 ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» в случае, если в соответствии со сведениями, содержа щимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудосто веряющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися

16

1.5.Коллизии земельного и градостроительного законодательства

вЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавлива ющих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутст вии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Названные правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

1.5.Коллизии земельного и градостроительного законодательства

Коллизии земельного и градостроительного законодательства связаны с регламентацией разрешенного использования земельных участков.

Разрешенное использование является дополнительной характеристикой земельного участка (п. 4 ч. 5 ст. 8 ФЗ № 218). Следовательно, определение разрешенного использования не включается в процедуру образования земельного участка. Дополнительные сведения о земельном участке вносятся в ЕГРН в уведомительном порядке.

Установление разрешенного использования осуществляется в нормативном или административном порядке. Нормативными актами, регламентирующими разрешенное использование земельных участков, являются Правила землепользования и застройки населенных пунктов. Административные акты, на основании которых устанавливается вид разрешенного использования земельного участка, — это решения о предоставлении земельных участков и разрешения на осуществление условно разрешенных видов использования земельных участков. Сведения об установленном виде разрешенного использования земельного участка находят отражение в проектах межевания территории, правоустанавливающих документах на земельный участок и сведениях ЕГРН.

Использование земельных участков, для которых градостроительные регла менты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными орга нами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 ГрК РФ).

Коллизия законодательства состоит в определении субъекта, наделенного правом свободного выбора вида разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом. Градостроительный кодекс РФ предусматривает право правообладателей самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа основных видов,

17

Глава 1. Коллизии законодательства в сфере недвижимости

без дополнительных разрешений и согласований (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ). Виды правообладателей земельных участков перечислены в ст. 5 Земельного кодекса РФ. Каким именно правообладателем осуществляется выбор вида разрешенного использования законодательно не определено. Данное положение противоречит ст. 264 ГК РФ, согласно которой пра вомочия лиц, не являющихся собственниками земельных участков, определяются законом или договором с собственником.

В данном случае противоречие состоит в том, что одновременно все правообладатели земельного участка могут выбирать основной вид разрешенного использования из числа предусмотренных регламентом. Преодоление данного противоречия осуществляется в судебной практике на основе казуального толкования норм.

Расширение диспозитивных начал в регулировании индивидуализации объектов недвижимости предполагает формирование в судебной практике единообразного подхода к определению условий дифференциации объектов недвижимости в качестве самостоятельных объектов оборота. В целях обеспечения рационального использования земель необходимо исходить из приоритета положений земельного законодательства, регулирующих требования к образуемым земельным участкам. При определении целевого назначения и разрешенного использования земель следует руководствоваться требованиями комплексной оценки документов, отражающих сведения о правовом режиме земельного участка.

Противоречия законодательства субъектов Российской Федерации положениям федерального законодательства могут устанавливаться Конституционным Судом РФ в части противоречий Конституции РФ, а также судами общей юрисдикции и арбитражными судами — в соответствии с подсудностью.

Так, Постановлением Конституционного Суда РФ дана оценка конституционности ч. 3 ст. 8 Закона Алтайского края «О регулировании отдельных лесных отношений на территории Алтайского края».

Конституционный Суда РФ признал названные положения не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они исходят из неравных условий предоставления права заготовки древесины гражданами для индивидуального жилищного строительства, поскольку не позволяют признать испытывающими потребность в древесине проживающих на территории республики Алтай граждан, которые не признаны нуждающимися в жилых помещениях и не поставлены на учет нуждающихся в соответствии с жилищным законодательством. Конституционный

18

1.5. Коллизии земельного и градостроительного законодательства

Суд РФ пришел к выводу, что данные нормы лишают граждан прав на заготовку древесины по ставкам, утвержденным нормативными актами Администрации Алтайского края1.

Признание недействующими законодательных актов субъектов РФ осуществляется судами общей юрисдикции и арбитражными судами. Так, ст. 15 Закона Краснодарского края от 15.11.2002 № 532 КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» определен порядок резервирования земельных участков на территории Краснодарского края.

ОАО «Новороссийское морское пароходство» просило суд признать недействующим данный акт с момента опубликования, ссылаясь на то, что он ограничивает права собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов резервируемых земельных участков и собственников объектов недвижимости, расположенных на зарезервированных земельных участках, в части отнесения на этих лиц затрат убытков, связанных с производимыми улучшениями, которые повышают ценность объектов. Такие ограничения, по мнению заявителя, в соответствии со ст. 9 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться только Российской Федерацией в области земельных отношений. Суды отказали в удовлетворении требований заявителя, руководствуясь ст. 72 Конституции РФ, ст. 9 и 10 Земельного кодекса РФ.

1 Обзор судебной практики Конституционного Суда РФ за 4 квартал 2016 г.

ГЛАВА 2. Пробелы законодательства в сфере недвижимости

Правовой пробел — неполнота действующего законодательства, выражающаяся в отсутствии конкретного нормативного предписания в отношении фактических обстоятельств, находящихся в сфере правового  регулирования1.

Пробелы законодательства в сфере недвижимости классифицированы в зависимости от сферы правового регулирования.

2.1. Пробелы в законодательстве о правах на недвижимое имущество

Формами правового регулирования содержания, оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки являются: Конституция РФ (ст. 9 и 36); Земельный кодекс РФ; Гражданский кодекс РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другие федеральные законы.

Порядок возникновения прав на земельные участки подлежит регулированию нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в соответствии с компетенцией, установленной ст. 10 и 11 Земельного кодекса РФ.

Правообладатели земельных участков — собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков (ст. 5 Земельного кодекса РФ).

Лицами, обладающими правами на земельные участки, но не признаваемыми правообладателями земельных участков, являются обладатели сервитутов.

1 Алексеев С. С. Проблемы теории права: В 2 т. Свердловск, 1974. Т. 2. C. 261.

20