Актуальные проблемы правового регулирования в сфере недвижимости. Учебное пособие

3.2. Право собственности на недвижимое имущество. Особенности поэтажной собственности

Судебная практика. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021). В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено следующее: при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Поэтажная собственность, таким образом, представляет собой такой режим общего имущества здания, который определяет особенности его использования и распоряжения, поскольку его целевое назначение — общее пользование, диктует необходимость установления законодательных ограничений и ущемлений в целях обеспечения принципа, заложенного в аб. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ — гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В п. 2 ст. 287.4. ГК РФ закрепляется: собственнику помещения, ма- шино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.

Статья 287.5 ГК РФ закладывает следующие основы поэтажной соб-

ственности.

Во-первых, раскрывается целевое назначение имущества, входящего в состав общего имущества здания или сооружения: предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество), при этом данное целевое назначение должно быть заложено изначально при строительстве здания либо определено решением собственников помещений и машино-мест, расположенных в этом здании или сооружении (п. 1.).

Во-вторых, дается примерное описание содержания общего имущества: вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании

61

Глава 3. Новеллы гражданского права в сфере недвижимого имущества

или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, маши- но-места (п. 2.), в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования,

втом числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности (п. 3).

Здесь уместен пример, связанный с определением общего имущества в многоквартирных домах, как разновидности здания, приведенный

вПисьме Минстроя России от 05.10.2020 № 30237 ОГ/06 «О рассмотрении обращения». Если на момент рассмотрения вопроса определения собственника конкретного нежилого помещения в МКД указанное нежилое помещение используется совместно собственниками помещений дома для целей, определенных п. 1, 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ («помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий»), находится в фактическом владении собственников помещений (ключи от помещения находятся у уполномоченного собственниками лица, помещение используется в соответствии с определенными собственниками помещений МКД целями), при этом с момента приватизации первой квартиры

вМКД и до момента рассмотрения вопроса определения собственника помещения органы местного самоуправления и органы государственной власти фактически не владели, не пользовались и не распоряжались указанным помещением, тогда наличие указанных обстоятельств является подтверждением нахождения рассматриваемого помещения в составе общего имущества собственников помещений в МКД.

62

3.2. Право собственности на недвижимое имущество. Особенности поэтажной собственности

В-третьих, установлены особенности правового режима общего имущества здания и сооружения:

•находится в общей долевой собственности, доли в которой пропорциональны доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения (п. 5);

•количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, маши- но-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении (п. 5);

•собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и в установленных ГК РФ или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении (п. 4);

•собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место; при отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении (п. 6);

•выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается;

•если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машиномест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

Следует отметить, что это первый опыт законодательного урегулирования особенностей поэтажной собственностью, в том числе и управления ею. До вступления в действие главы 17.1 ГК РФ в действующем законодательстве не предусмотрены особенности управления, формирования общего имущества в нежилых зданиях и сооружениях, и только судебная практика закладывает возможность применения законодательства по аналогии (ст. 6 ГК РФ).

Судебная практика. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах

63

Глава 3. Новеллы гражданского права в сфере недвижимого имущества

собственников помещений на общее имущество здания». При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1

и16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

ииных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Всилу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Аналогичная позиция отражена и в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020).

Новая Глава 17.1 ГК РФ направлена на решение основных спорных моментов, связанных с управлением общей собственностью в зданиях и сооружениях, при этом частные проблемы, но не менее важные, такие как управление жилищно-земельными комплексами, остаются пока без решения.

Жилищно-земельный комплекс — обособленный от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющий огороженную и охраняемую территорию комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.)1.

1См. подробнее: Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021

№55 П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. С. Малковой».

64

3.2. Право собственности на недвижимое имущество. Особенности поэтажной собственности

Ситуация по управлению общим имуществом в таком непоименованном комплексе отягощена тем, что в соответствии с положениями Конституции РФ, в том числе ст. 17 (ч. 3), 35 (ч. 1–3) и 40 (ч. 1), действующее законодательство регулирует отношения, связанные с использованием имущества, функционально и технически предназначенного для обслуживания жилых помещений, главным образом применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ). При этом нормативно установлен

исостав этого общего имущества, к которому в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

иположений раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) относятся земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы здания (конструктивные элементы, инженерные системы, общие помещения), а также иные объекты, расположенные на том же участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройст ва дома, объединенные общим функциональным назначением, заключающим ся в создании условий для достойной жизни людей посредством обеспечения возможности эксплуатировать помещения в доме исходя из жизненных потреб ностей их собственников и пользователей, в соответствии с техническими и са нитарными требованиями (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55 П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи

сжалобой гражданки Т. С. Малковой»). А в действующем законодательстве именно в отношении жилищно-земельного комплекса отсутствует специальное регулирование, позволяющее определить состав общего имущества, а также порядок и способы управления им. Следует принять во внимание, что бесспорно общее пользование комплексами индивидуальных жилых домов и земельными участками с общей инфраструктурой — в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме — обладает принципиально иными характеристиками, важнейшая из которых — пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 г. № 23 П).

Всвязи с этим невозможно применять аналогию закона, предусмотренную ст. 6 ГК РФ, к данной ситуации без учета особенностей, свойственных жилищно-земельному комплексу, но это необходимо для восполнения пробелов в регулировании тех или иных отношений, а также

65

Глава 3. Новеллы гражданского права в сфере недвижимого имущества

для защиты прав и законных интересов граждан, надлежащего осуществления правосудия (Определения от 15 ноября 2007 г. № 815 О-О, от 21 февраля 2008 г. № 124 О-О и др.).

Так, Верховный Суд РФ в своих решениях не всегда выдерживает единообразие, поскольку наличие определенной специфики в составе

ипорядке формирования жилищно-земельного комплекса, и отсутствие специального законодательного регулирования усложняют решение данной задачи1.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.12.2021 № 55 П отмечает, что с этой точки зрения применение судами к отношениям по управ лению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотрен ных законом дискреционных полномочий суда. Однако такое правоприменение

влюбом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и сво бод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений (п. 8).

Ив этом же Постановлении Конституционный Суд РФ отметил в резолютивной части: федеральному законодателю надлежит — руководствуясь требованиями Конституции РФ и основанными на них правовыми позициями Конституционного Суда РФ, выраженными в настоящем Постановлении, — в крат чайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем что бы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных

иимущественных отношений, связанных с функционированием комплексов ин дивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обя занностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы,

иконкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим иму щества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую

всебя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим иму ществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взи мания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.

То есть необходимо на уровне федерального законодательства заложить основы управления жилищно-вещным комплексом и входящим в его состав общим имуществом, находящимся в общей долевой

1См., например: определения от 9 апреля 2019 г. № 5 КГ19-10, от 30 июля 2019 г.

№4 КГ19-28, от 19 ноября 2019 г. № 4 КГ19-43, 2-11/2018, от 24 марта 2020 г.

№4 КГ19-90, 2-2233/18, от 6 октября 2020 г. № 5 КГ20-107 К2.

66

ГЛАВА 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

4.1. Применение принципа эстоппеля в сфере защиты прав на недвижимое имущество

Вцелях эффективной защиты прав на недвижимое имущество необходимо учитывать основные принципы, лежащие в основе осуществления права собственности и иных имущественных прав на недвижимое имущество. Принципы в данном случае, по мнению И. А. КонюховойУмновой1, служат, как критериальным средством, инструментом познания и оценки правомерности того или иного явления, так и содержат определенную идею. Такие принципы права, как добросовестность (good faith), злоупотребление правом (abus de droit), доктрина неосновательного обогащения, доктрина обоснованных ожиданий, принцип эстоппель, приоритет сущности права над его формой, в той или иной форме закреплены практически во всех развитых правовых системах мира.

Внастоящей главе будет рассмотрен именно принцип эстоппеля, который постепенно занимает свое место не только в процессуальной сфере, но и сфере материального права.

Судебная практика. Определением от 10.03.2016 № 308 ЭС15-15458 по делу № А32-22681/2014 Верховного Суда РФ дело направлено на новое рассмотрение, поскольку лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материаль- но-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо, в соответствии с установленной компетенцией, — в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан. Так суды пришли к выводу, что нарушение гражданско-правового интереса администрации выражается в том, что администрация как лицо, наделенное правомочием по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не предоставляла в надлежащей

1 См., подробнее: Умнова-Конюхова И. А., Костылева Е. Д. Конституционные ограничения прав и свобод: сравнительно-правовое исследование решений Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ и ЕСПЧ: Монография. М.: РГУП, 2021.

68

4.1. Применение принципа эстоппеля в сфере защиты прав на недвижимое имущество

форме министерству земельный участок, на котором возведено здание поликлиники.

Суды также исходили из нарушения публичного интереса, поскольку здание поликлиники возведено в отсутствие надлежаще оформленного разрешения на его строительство.

Однако судами не принято во внимание, что правомочие администрации по распоряжению земельным участком, на котором находится спорный объект, существует до момента разграничения государственной собственности на землю. Орган местного самоуправления, распоряжаясь такими земельными участками, должен действовать не только от своего имени и в своих гражданско-правовых интересах, но также и от имени и в интересах публично-правовых образований других уровней: Российской Федерации и субъекта Российской Федерации.

Кроме того, в настоящем споре как истец, так и ответчик являются публично-правовыми образованиями, и потому подразумевается, что их действия должны быть направлены на реализацию публичного интереса. Поэтому, несмотря на наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск в силу факта формального нарушения этого порядка — отсутствия разрешения на строительство, положения ст. 222 ГК РФ подлежат применению с учетом публичного интереса в создании социально значимого объекта — детской поликлиники.

В данном деле само лицо, которое в соответствии с требованиями действующего законодательства должно было выполнять правомочия собственника земельного участка, предназначенного для строительства социально-значимого объекта, своевременно не выполнило свои обязанности по оформлению прав застройщика на данный земельный участок, хотя в рамках реализуемого проекта строительства поликлиники было обременено данными обязанностями, подает иск о сносе самовольной постройки, которая и стала таковой в результате ненадлежащего исполнения последним своих обязанностей. Поэтому, Верховный Суд РФ обосновано ставит задачу исследовать и оценить вопрос, в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию, и каким образом снос объекта социального значения, строительство которого осуществлялось по согласованию с органом местного самоуправления и за счет средств федерального бюджета, может привести к восстановлению нарушенного права.

При рассмотрении данного примера Верховным Судом РФ было применено правило «эстоппель», которое означает запрет недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную

69

Глава 4. Отдельные вопросы защиты прав на недвижимое имущество

ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам. И тем самым устанавливается определенная конкретность в правоотношении.

Правило «эстоппель» (англ. estoppel, от англ. estop — лишать права возражения) предполагает утрату лицом права ссылаться на какие либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

Основным критерием его применения становится непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения. В п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Верховный Суд предусматривал необходимость судам оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Следует отметить, что эстоппель представляет универсальную правовую категорию, которая нашла свое отражение не только в материальных отраслях и подотраслях права, например, таких как вещное (ст. 222 ГК РФ), обязательственное права (ст. 438 ГК РФ), патентное право (Постановление Президиума Суда по интеллектуальным правам от 05.04.2019 № С01-35/2019 по делу № СИП-260/2018), предпринимательское право (п. 2 ст. 431.1 ГК РФ), но и в процессуальных отраслях права, например, в арбитражном (п. 2 ч. 1 ст. 127.1 АПК РФ) и гражданском процессе (ч. 2 ст. 209 ГПК РФ).

При этом некоторые ученые высказывают мнение, что точного определения правилу эстоппеля дать невозможно, так как данная доктрина подразделяется на различные виды, применяемые в материальном

ипроцессуальном праве1. Так, процессуальная доктрина estoppel by res judicata (collateral estoppel) позволяет избежать повторного пересмотра однажды решенного дела.

Аналогичное правило имеется в российском процессуальном праве

исвязано с недопустимостью повторного рассмотрения спора между теми же лицами о том же предмете и по тем же основаниям.

1 См. подробнее: Грибов Н. Д. Доктрина запрета противоречивого поведения // Актуальные проблемы российского права. 2020. № 3. C. 128–135.

70