Актуальные проблемы правового регулирования в сфере недвижимости. Учебное пособие

3.1. Новые виды недвижимого имущества и основные направления развития законодательства в сфере недвижимости

практический вопрос о возможности строительства дома блокированной застройки на садовых земельных участках. Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217 ФЗ (ред. от 14.07.2022) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривается: на садовом земельном участке помимо от дыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельско хозяйственных культур, можно размещать садовые дома, жилые дома, хозяйст венные постройки и гаражи.

Еще один пример корреляции норм в части регулирования объектов недвижимого имущества, это принятие Федерального закона от 21.12.2021 № 430 ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым первая часть Гражданского кодекса дополнена главой 6.1. «Недвижимые вещи». Первая статья новой главы — ст. 141.2 раскрывает понятие «земельный участок» как часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.

Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ Земельный участок как объект права собст венности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет харак теристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определен ной вещи.

Судебная практика. Определением Конституционного Суда РФ от 06.07.2000 № 133 О предусматривалось, что новая Конституция РФ исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

Таким образом, с 1 марта 2023 г. будет решена проблема идентификации земельного участка как объекта гражданских прав с одной стороны и объекта земельных правоотношений.

Эта же глава Гражданского кодекса РФ предусматривает отдельные особенности правового статуса зданий и сооружений как объектов гражданских прав (ст. 141.3 ГК РФ), хотя определение этих технологически сложных объектов содержится в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в соответствии с которым:

51

Глава 3. Новеллы гражданского права в сфере недвижимого имущества

Новая статья содержит несколько важных уточнений, касающихся определения зданий и сооружений как объектов недвижимости.

Во-первых, они всегда являются результатом строительства, то есть в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства являются объектами капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Объект капитального строительства является результатом строительства п. 13 ст. 1 ГрК РФ РФ.

С точки зрения гражданского законодательства здания и сооружения могут возникнуть не только в результате нового строительства, но и в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении) (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ).

Судебная практика. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п. 28 предусматривало возможность, что в результате реконструкции может быть создан новый объект недвижимости. Аналогичная позиция также отражена в Определениях Верховного Суда РФ от 02.03.2021

№306 ЭС21-1220 по делу № А12-25424/2018, от 29.04.2020 № 306 ЭС205875 по делу № А55-11540/2019, от 16.09.2019 № 306 ЭС19-14764 по делу

№А65-8145/2018 и др.

52

3.1. Новые виды недвижимого имущества и основные направления развития законодательства в сфере недвижимости

В 2014 г. уже Минэкономразвития России и Росреестр в своих письмах от 20.02.2014 № Д23и-478 «О государственном кадастровом учете реконструированных объектов недвижимости» и от 23.06.2014 № 14 исх/07086 ГЕ/14 «О реконструкции объектов недвижимости» закрепляет возможность создания новых объектов недвижимого имущества в результате раздела или объединения зданий и сооружений.

Таким образом, здания и сооружения должны обладать признаками объектов капитального строительства, и могут быть созданы как в результате нового строительства, так и в результате реконструкции или иных действий, направленных на объединение различных самостоятельных объектов недвижимости или в результате раздела существующих зданий и сооружений.

Во-вторых, в п. 3 ст. 141.3 ГК РФ также предусматривается: изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом. Это положение также направлено на устранение правовой определенности в части решения вопроса: возникает ли при увеличении этажности новый объект недвижимого имущества, или это лишь неотделимые улучшения существующего объекта.

Судебная практика. Определение ВС РФ от 19.02.2018 № 310 КГ-22858 — Принципиально важно учитывать различие между понятиями «создание новой вещи» и «осуществление неотъемлемых улучшений». В случае создания новой вещи арендатор имеет право претендовать на право собственности на объект, а если он осуществил неотъемлемые улучшения, то согласно действующему ГК РФ он вправе рассчитывать только на возмещение стоимости необходимых затрат или на зачет их стоимости в счет платы за пользование вещью, если они были произведены с согласия арендодателя.

Таким образом, закладываются принципы, согласно которым любые изменения качественных и количественных характеристик зданий и сооружений, не связанные с объединением самостоятельных объектов недвижимого имущества или разделом, не влекут создания нового объекта недвижимого имущества.

Еще один объект недвижимого имущества, который нашел свое отражение в новой главе Гражданского кодекса РФ, это помещение.

Помещение — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ).

53

Глава 3. Новеллы гражданского права в сфере недвижимого имущества

До этого определение «помещение» было дано только в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» с точки зрения действующего градостроительного и строительного законодательства.

Помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ст. 2 ФЗ № 384 ФЗ от 30.12.2009).

Важные моменты, на которые обращает внимание законодатель:

•Наличие обязательного самостоятельного целевого назначения помещения как объекта недвижимости, так помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая предоставления соответствующих помещений в составе общего имущества зданий и сооружений в пользование третьим лицам в соответствии с п. 7 ст. 287.5 ГК РФ;

•Предусмотрен порядок создания новых помещений в результате реконструкции зданий и сооружений, перепланировки помещения, только в результате объединения нескольких смежных помещений в одно, в остальных случаях происходит исключительно изменение качественных характеристик существующего помещения как объекта недвижимого имущества (п. 3 и 5. Ст. 141.4 ГК РФ). В п. 3 ст. 287.2 ГК РФ (также вступает в действие с 1 марта 2023 г.), предусматривается, что помещения, ма- шино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение. При этом в п. 1 вышеуказанной статьи отмечен очень важный нюанс, связанный с легитимацией данного процесса, а именно государственной регистрацией прекращения права собственности на здание как на объект гражданских прав и регистрации прав на новые объекты — помещения. «При государственной регистрации прав на образо ванные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места

54

3.2. Право собственности на недвижимое имущество. Особенности поэтажной собственности

право собственности на здание, сооружение в целом прекращается» (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ).

•Помещения не могут быть образованы в объектах незавершенного строительства.

Судебная практика. Пункт 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Довод о том, что заказчик не может требовать передать результат незавершенной работы, поскольку договор строительного подряда не расторгнут, был отклонен. На основании п. 1 ст. 218, п. 2 ст. 703 и ст. 729 ГК РФ суд удовлетворил требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства — многоквартирном доме, указав на следующее. Помещение, которое по договору строительного подряда должен был получить истец, расположено в секциях многоквартирного жилого дома переменной этажности. Истец полностью оплатил строительство помещения. Вместе с тем данное помещение входит в состав единого объекта, и его невозможно до принятия дома в эксплуатацию выделить в натуре как самостоятельное (обособленное) помещение, предназначенное и пригодное для проживания людей. В связи с этим истец имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Подводя итог, следует отметить, что основная тенденция развития гражданского законодательства в сфере недвижимости именно в части кодификации отдельных видов недвижимости, заключается в адаптации сложившейся судебной и правоприменительной практики в качестве норм действующего законодательства, имеющих универсальное применение для большинства отраслей российского права.

3.2. Право собственности на недвижимое имущество. Особенности поэтажной собственности

Еще одним нововведением, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2021 № 430 ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», соответствующим концепции формирования общих положений «вещного права» в гражданском праве, является глава 17.1. Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.

55

Глава 3. Новеллы гражданского права в сфере недвижимого имущества

Концепция развития вещного права — часть единой Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, разрабатываемой в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Основные положения Концепции сводятся к следующему. Прежде всего разработчики Концепции предлагают совершенно новую систематику законодательства о вещном праве. В соответствии с традицией стран пандектной системы предлагается выделить в законодательстве о вещном праве общую и особенную части. Тем самым предполагается, что в законе наконец получит воплощение давнее предложение отечественных цивилистов о необходимости разработки общей части вещного права, отсутствие которой так печалило еще В. К. Райхера1.

Пандектная система — принцип построения гражданского кодекса, при котором выделяется общая часть, вещное право, обязательственное право, наследственное право.

Источником данного определения стала приведенная ниже судебная практика.

Судебная практика. Российское законодательство кодифицировано в традициях пандектной системы права, которая предполагает, что понимание скрытого смысла конкретной специальной нормы часто может обеспечиваться с учетом более общего правила. Общая норма по умолчанию применима к специальной, если последняя прямо (очевидно) не указана как исключение (отмена) первой. В такой системе кодификации принципы толкования предполагают, что каждая специальная норма содержит положения более общей нормы, хотя буквальный текст указанной общей нормы не включен в буквальный текст специальной нормы для целей юридической техники. Постановление ЕСПЧ от 20.09.2011 «Дело «ОАО «Нефтяная компания Юкос» (OAO «Neftyanaya kompaniya Yukos») против Российской Федерации» (жалоба № 14902/04).

Применительно к совершенствованию норм законодательства о вещном праве авторы Концепции ставили перед собой задачу детализации соответствующих норм с учетом сложившейся судебной

1 См. Райхер В. К. Абсолютные и относительные права. URL: http: //www.adhdportal.com/book_1942. html.

56

3.2. Право собственности на недвижимое имущество. Особенности поэтажной собственности

практики, потребностей гражданского оборота, а также последних (на тот период) тенденций развития науки гражданского права1.

Таким образом, глава 17.1 ГК РФ, по аналогии с действующими главами 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю»

и18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», закладывает основные положения по возникновению, реализации права собственности на отдельные виды недвижимого имущества, а также определяются ключевые моменты в законодательном регулировании общей собственности на общее имущество в здании, в том числе

имногоквартирном доме.

Так, в ст. 287.1 ГК РФ предусматриваются особенности возникновения права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место при их создании:

право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенно го строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земель ного участка, на котором расположены указанные объекты, если Гражданским кодексом РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного стро ительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предо ставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Гра жданским кодексом РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Подобный подход еще раз подчеркивает общую направленность на обеспечение единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, заложенную еще в п. 3.6 Концепции развития гражданского законодательства.

Важным является и указание на особенности распоряжения отдельными элементами здания или сооружения, в п. 2 ст. 287.2 ГК РФ предусматривается: собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование по мещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом слу чае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

То есть предоставление на условиях аренды, безвозмездного пользования части здания, сооружения (помещения), при условии, что помещение

1 Иванов А. А. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 4. C. 102.

57

Глава 3. Новеллы гражданского права в сфере недвижимого имущества

не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и право собственности на которое зарегистрировано, не является процессом обособления помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Это имеет ключевое значение, т. к. ранее действовала иная весьма противоречивая практика. Например, по мнению ФГБУ «ФКП Росреестра», которое совпадает с позицией Росреестра, изложенной в письме от 09.07.2012 № 14-3117/12, в случае, если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения возможно идентифицировать в качестве объекта недвижимости (помещения как части объема здания или сооружения, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями; п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), то есть индивидуально-определенной вещи, предназначенной для самостоятельного использования в определенных целях, орган кадастрового учета принимает решение о постановке на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости. В письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 07.05.2013 № 08-0421 ВБ «О направлении разъяснений», напротив, указано, что в случае, если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, в соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и идентификация ее в качестве индивидуально-определенной вещи не представляется возможным, регистрация права аренды на такой объект недвижимости не проводится (принимается решение об отказе в силу п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а, соответственно, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна в силу п. 10 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, согласно которому сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав.

Судебная практика. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

58

3.2. Право собственности на недвижимое имущество. Особенности поэтажной собственности

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Решение вопроса данного вопроса на уровне законодательства позволит упорядочить правоприменение, систематизировать процесс формирования объектов недвижимого имущества, не допустив произвольного дробления зданий и сооружений на помещения, тем самым усложняя оборот недвижимого имущества.

Еще один вопрос, решаемый нормами настоящей главы — общая собственность на имущество в зданиях, в которых находятся помещения, машино-места, находящиеся в собственности различных субъектов. Это явление в теории права называется поэтажная собственность (многоэтажная собственность), которое возникает на части единого объекта, находящиеся в общем пользовании, здания, независимо от их целевого назначения, как жилых (многоквартирные дома), так и нежилых (офисные здания, многоэтажные стоянки). Существует несколько подходов к организации исключительного пользования частями здания.

Первый подход заключается в том, что помещение признается самостоятельной вещью (очевидно, недвижимой) и объектом индивидуального права собственности. В этом случае здание, разделенное на помещения, не рассматривается как вещь, а квалифицируется как общее имущество собственников помещений, принадлежащее им в долях, соответствующих площади тех помещений, которые они имеют в собственности.

Второй подход состоит в том, что здание, разделенное на помещения, рассматривается как составная часть земельного участка, на котором оно расположено; последний же в долях принадлежит на праве собственности лицам, которые пользуются помещениями в здании. При этом сами помещения не рассматриваются как недвижимые вещи и как вещи вообще, они существуют в виде специального правомочия долевого сособственника земельного участка, смысл которого заключается в исключительном использовании именно этим сособственником определенного помещения в здании. Такой подход принят, например, в Швейцарии и Австрии.

Третий подход заключается в том, что здание рассматривается как составная часть земельного участка, находящегося в сособственности некоторой группы лиц, а помещение является составной частью специального вещного права (права кондоминиума), предоставляющего

59

Глава 3. Новеллы гражданского права в сфере недвижимого имущества

право на эксклюзивное использование этого помещения. Такой подход принят, в частности, в Нидерландах1.

До настоящего времени правовой режим поэтажной собственности был определен только в отношении общего имущества многоквартирных домов. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ предусматривается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1)помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир

ипредназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2)иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бы- товых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3)крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4)земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

1 Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М., 2017.

60