Жилищное право. Практикум

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189 ФЗ «О введе- ниивдействиеЖилищногокодексаРоссийскойФедерации»(вред. от 30 декабря 2021 г.) // СЗ РФ. 2005. № 1, ч. 1, ст. 15; 2022. № 1, ч. 1, ст.47.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218 ФЗ «О госу- дарственной регистрации недвижимости» (в ред. от 14 февраля 2024г.)//СЗРФ.2015.№29,ч.1,ст.4344;2024.№8,ст.1047.

Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и ком- мунальных услуг» (в ред. от 2 февраля 2024 г.) // СЗ РФ. 2005. № 51, ст.5547;2024,№7,ст.950.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в много- квартирном доме и правил изменения размера платы за содержа- ние и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выпол- ненияработпоуправлению,содержаниюиремонтуобщегоимуще- ствавмногоквартирномдомененадлежащегокачестваи(или)спе- рерывами, превышающими установленную продолжительность» (вред.от27марта2023г.)//СЗРФ.2006.№34,ст.3680;2023.№14, ст.2446.

Постановление Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. № 832 «О внесении изменений в акты Правительства Российской Федера- цииповопросамвыпускаипогашениягосударственныхжилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, ли- шившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуа- цийистихийныхбедствий»//СЗРФ.2008.№46,ст.5350.

ПриказМинстрояРоссииот14мая2021г.№292/пр«Обутверж- денииправилпользованияжилымипомещениями»(зарегистриро- вано в Минюсте России 8 сентября 2021 г. № 64942) // Официаль- ный интернет-портал правовой информации. URL: http://pravo.gov. ru(датаопубликования:09.09.2021).

Закон Саратовской области от 1 июня 2006 г. № 54-ЗСО «Об об- ластных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»//ДоступизСПС«Гарант».

Обзорсудебнойпрактикиподелам,связаннымсистребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. №5.

21

ПрактическиеДом, принадлежащийзадания гр-ну Ибрагимову на праве собствен- ности1., подлежал сносу в связи с изъятием земельного участка длямуниципальныхнужд.ГражданинИбрагимовбылуведомлен надлежащим образом, однако по истечении года он отказался освободить дом, так как между ним и органом местного самоу- правления не было достигнуто соглашение о выкупной цене. Орган местного самоуправления обратился в суд с иском о при- нудительном выкупе дома по рыночной стоимости – 700 тыс. рублей. Гражданин Ибрагимов, понимая, что указанной суммы недостаточно для покупки иного жилья, обратился за консульта- цией к юристу.

Каков порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд?

Можетлигр-нИбрагимовобратитьсясискомвсуд? Законнылидействияорганаместногосамоуправления?

Дайтеконсультациюгр-нуИбрагимову.

ПАО «Домострой» обратилось к гражданам Петрову и Васеч- кину2,.собственникамквартирвдвухквартирномдоме,спредложе- нием о выкупе дома и земельного участка под ним. Участок был необходим для строительства многоквартирного дома. Собствен- ники жилья отказались от продажи. ПАО «Домострой» обратилось всудсискомопринудительномвыкупеземельногоучасткапоры- ночной стоимости и жилых помещений путем предоставления вместо них гражданам Петрову и Васечкину отдельных квартир вдругомконцегорода.Вобоснованиесвоихтребованийистецука- залнато,чтоданноеизъятиеосуществляетсядлямуниципальных нужд, так как строительство многоквартирного дома призвано удовлетворить потребность многих граждан в жилье.

Чтопризнаетсямуниципальныминуждами?

Какоерешениедолженвынестисуд?

ГражданамРожковуиСмирновупринадлежалнаправеобщей долевой3. собственности в равных долях жилой дом. После возвра- щения из годичной командировки в другой город гр-н Смирнов уз- нал,чтовдомеживетгр-нСтепанов,которыйприобрелподоговору купли-продажидолювправесобственностинадомугр-наРожкова. Смирнов обратился в суд с иском о признании сделки недействи- тельной, считая, что нарушено принадлежащее ему право преиму-

22

щественной покупки доли. Суд в удовлетворении исковых требова- нийотказал.

Какоерешениедолженвынестисуд?

Что изменилось бы, если бы между гражданами Смирновым и Степановым был заключен договор мены, в соответствии с которым Смирнов передал Степанову долю в праве собственности

надомГруппа граждан обратилась в суд с иском к гр-ну Садилову опринудительной4. продажепринадлежащейемунаправесобствен- ности квартиры. В обоснование исковых требований истцы указа- ли,чтогр-нСадиловсистематическиустраиваетвквартирепьяные дебоши, чем делает проживание рядом с ним в одном доме невоз- можным.Вкачестведоказательствистцыпредставили:

, тот,всвоюочередь,продалоднокомнатнуюквартиру?

1. Два протокола, составленных участковым уполномоченным полиции пофактунарушенияобщественногопорядкагр-номСади- ловымвночноевремя;

2. Показания свидетелей (соседей) о систематическом наруше- ниипорядкаответчиком;

3. Предупреждение органа местного самоуправления о необхо- димостиустранитьнарушения.

Судвынесопределениеовозвратеисковогозаявления.

Возможно ли обязать собственника принудительно продать квартиру?

Законнолирешениесуда?

К гр-ну Федотову – собственнику жилого дома – обратился страховой5. агент с предложением заключить договор страхования. Федотов от заключения договора отказался. Страховой агент разъ- яснилему,чтовсоответствиисост.21ЖилищногокодексаРФстра- хование жилых помещений является обязанностью их собственни- ков.Федотовобратилсязаконсультациейкюристу.

Правлистраховойагент?

Какиенаступаютпоследствиявслучаеотказаотстрахования?

Изложитеразъяснениеюриста.

Гражданин Чапиков, являющийся собственником квартиры № 16в. двухквартирном доме, приобрел по договору купли-продажи вторуюквартирувэтомжедоме.Онобратилсяворган,осуществля- ющий государственную регистрацию прав на недвижимое имуще-

23

ство,сзаявлениеморегистрациисделкииегоправасобственности на весь дом и выдаче ему одного свидетельства о праве. Орган, осу- ществляющий госрегистрацию, зарегистрировал сделку и выдал емусвидетельствооправесобственностинакв.№2.ГражданинЧа- пиковобратилсявсуд.

Правомернылидействиярегистрирующегооргана? Законнылитребованиягр-наЧапикова?

Какоерешениедолженвынестисуд?

Всоответствиисрешениемрайонногосудаквартира,принад- лежавшая7. гр-ну Митрофанову на праве собственности, подлежала продажеспубличныхторговсогласност.29ЖилищногокодексаРФ. Наследующийденьпослевступленияуказанногорешениявзакон- нуюсилупредставительорганаместногосамоуправленияпотребо- вал от гр-на Митрофанова освободить занимаемое жилое помеще- ние. Гражданин Митрофанов отказался исполнить предъявленные требования, сославшись на отсутствие указаний на это в решении суда.

Законно ли решение суда о продаже жилого помещения, находящегосявсобственности?

Долженлигр-нМитрофановосвободитьжилоепомещение?

За месяц до получения решения об изъятии его земельного участка8. длямуниципальныхнуждгр-нЛесковзакончилвсобствен- номдомекапитальныйремонт.

Определяявыкупнуюценуземельногоучастка,дома,органМСУ включил в нее только рыночную стоимость этой недвижимости, а затраты и убытки, произведенные в связи с ремонтом, были возложенынагр-наЛескова.

ПравомернолирешениеорганаМСУ? Чтовключаетвсебявыкупнаяцена?

Можетлигр-нЛесковтребоватьоторганаМСУпредоставления

емублагоустроеннойквартирывместоизъятогожилогодома?

МногоквартирныйдомвСамарскойобластипризнанаварий- ным9и. подлежащимсносу.Администрациягородаприняларешение обизъятииземельногоучастка,накоторомнаходитсядом,спредо- ставлением жильцам новой квартиры. Поскольку рыночная стои- мость передаваемой квартиры составляет 3 230 тыс. рублей, а изы- маемой – 2 678 тыс. рублей, администрация потребовала от жиль-

24

цов заплатить разницу в цене. Собственники квартиры с такими условияминесогласилисьиобратилисьсискомобурегулировании разногласий.

Какими нормативными правовыми актами регулируются жилищные права собственника при признании многоквартирного домааварийнымиподлежащимсносу?

Какоерешениедолженвынестисуд?

Гражданин Соболев, являющийся собственником жилого дома10, обратился. в администрацию муниципального образования с заявлением о создании комиссии для признания указанного жи- лого дома аварийным. Управлением жилищно-коммунального хо- зяйства администрации муниципального образования отказано в удовлетворении заявления в связи с тем, что принятие решения по признанию частных домов пригодными (непригодными) для проживания является правом органа местного самоуправления, но не обязанностью. Тогда гр-н Соболев обратился в суд с исковым заявлениемовозложенииобязанностинаадминистрациюмуници- пального образования делегировать комиссии по признанию жи- лых помещений муниципального жилищного фонда города непри- годнымидляпроживанияполномочияпопризнаниюнепригодным дляпроживанияжилогодома,находящегосявегособственности.

Долженлисудудовлетворитьтребованиеистца?

Кчьейкомпетенцииотноситсярассмотрениевопросаопризнаниижилыхпомещенийчастногожилищногофондапригодными(не-

пригодными)дляпроживанияграждан?

Гражданин Баранов обратился в суд с требованием к адми- нистрации11. городаопредоставлениижилогопомещениявграницах населенного пункта – города Омска. При рассмотрении дела было установлено,чторешениемсудаадминистрациягородабылаобяза- напредоставитьгр-нуБарановужилоепомещениевсвязисвыселе- нием из признанного непригодным для проживания жилого дома. Исполняя решение суда, ответчик принял постановление, которым предоставилистцужилоепомещение,соответствующеевсемтребо- ваниям, изложенным в решении, но расположенное в микрорайоне «КрутаяГорка».

Считая, что администрация ненадлежаще исполнила решение суда,гр-нБарановподалисквобластнойсуд.

Какоерешениедолженвынестисуд?

25

Каковыправилапереселенияизжилыхдомов,признанныхнепри-

годнымидляпроживания?

Гражданин Котяков является единственным наследником матери12.,котораядомоментасмерти7июня2009г.быласобственни- ком квартиры в многоквартирном доме. На основании заключения межведомственнойкомиссииопризнаниижилогодомааварийным и подлежащим сносу и акта обследования многоквартирного дома от9декабря2014г.жилойдомбылпризнанаварийнымиподлежа- щимсносу.

10 декабря 2019 г. администрация района приняла решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка под многоквартирным жилым домом. Гражданину Котя- кову было отказано в предоставлении жилого помещения взамен изъятого аварийного жилья, поскольку у администрации на то от- сутствуют законные основания. При этом, согласно свидетельству о праве на наследство по закону, мужчина является собственником данной квартиры, что также подтверждается выпиской из Единого государственногореестранедвижимости.

Посчитав, что после смерти матери он является наследником первой очереди и со дня открытия наследства обладает имуще- ственными правами и обязанностями наследодателя, которому должно быть предоставлено жилье взамен аварийного в соответ- ствии со списком жителей, гр-н Котяков обратился в суд с иском кадминистрациирайонаопризнанииотказанезаконным.

Какоерешениедолженвынестисуд?

Существует ли разница между аварийным и ветхим жильем? Еслида,токакая?

26

ТЕМА 5.. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

1.Понятия многоквартирного дома и общего имущества многоквартирного дома.

2.Содержание общего имущества многоквартирного дома, порядок его определения.

3.Виды и порядок определения размера расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома.

4.Фонд капитального ремонта: способы его формирования.

КонституцияН рмативныеРоссийскойакты судебнаяФедерациипрактика: принята всенародным го- лосованием12декабря1993г.,cизменениями,одобреннымивходе общероссийского голосования 1 июля 2020 г. // Российская газета. 1993. 25 дек.; Официальный интернет-портал правовой информа- ции.URL:http://www.pravo.gov.ru(датаопубликования:06.10.2022).

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51 ФЗ (в ред. от 11 марта 2024 г.) // СЗ РФ. 1994.№32,ст.3301;2024.№12,ст.1572.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14 ФЗ (в ред. от 24 июля 2023 г.) // СЗ РФ. 1996.№5,ст.410;2023.№31,ч.3,ст.5765.

ЖилищныйкодексРоссийскойФедерацииот29декабря2004г. №188 ФЗ(вред.от22апреля2024г.)//СЗРФ.2005.№1,ч.1,ст.14; 2024.№18,ст.2397.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189 ФЗ «О введе- ниивдействиеЖилищногокодексаРоссийскойФедерации»(вред. от 30 декабря 2021 г.) // СЗ РФ. 2005. № 1, ч. 1, ст. 15; 2022. № 1, ч. 1, ст.47.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в много- квартирном доме и правил изменения размера платы за содержа- ние и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выпол- ненияработпоуправлению,содержаниюиремонтуобщегоимуще- ствавмногоквартирномдомененадлежащегокачестваи(или)спе- рерывами, превышающими установленную продолжительность»

27

(вред.от23марта2023г.)//СЗРФ.2006.№34,ст.3680;2023.№14, ст.2446.

Постановление Правительства РФ от 7 марта 2023 г. № 360 «Об утверждении особенностей применения положений законода- тельства Российской Федерации в сферах организации и проведе- ния капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, управления многоквартирными домами, предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, водоснабжения, водо- отведения и организации и осуществления в 2023–2026 годах ре- гионального государственного жилищного контроля (надзора) и муниципального жилищного контроля на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорож- ской области и Херсонской области и о внесении изменений в по- становление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2023г.№249»//СЗРФ.2023.№11,ст.1815.

ПостановлениеКонституционногоСудаРФот28декабря2021г. № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи сжалобойгражданкиТ. С.Малковой»//СЗРФ.2022.№2,ст.556.

ПрактическиеНа общем собраниизад я собственников помещений многоквар- тирного1. дома отсутствовал собственник Куличенко, извещенный об этом мероприятии через объявление, размещенное на информа- ционной доске. Собрание приняло решение о разрешении обреме- нения земельного участка путем установки гаража гражданином – инвалидом, проживающим в соседнем доме. Гражданин Куличенко обжаловал решение в суде, считая, что обременение произведено снарушениемтребованийжилищногозаконодательства,аустанов- ленныйгаражпортитемувидизокна.

Какчастопроводятсясобраниявмногоквартирномдоме? Ктодолжениможетпринятьучастиевтакомсобрании? Обязательнылипринятыерешениядлясобственниковжилья?

Решитедело.

Гражданин Волков проживает в приватизированном жилом помещении2. общей площадью 90 кв. м. На лестничной клетке рас- положеноещетриквартирыразнойплощади.Возлемусоропровода

28

имеетсянебольшоепомещениеразмером2кв.м.ГражданинВолков повесил на него замок и стал хранить там спортивный инвентарь. На возражения жильцов он заявил, что тем самым реализовал свое право собственника имущества в многоквартирном доме и пред- лагает им сделать то же самое. Площадь его квартиры составляет одну треть от площади лестничной клетки, а он занял лишь одну седьмую. Кроме того, площадка имеет неровную форму, и при же- лании все жильцы могут организовать себе небольшие подсобные помещения.

Является ли спорное помещение общим имуществом собственниковжилыхпомещенийвмногоквартирномдоме?

Как определяется размер доли в праве общей собственности наобщееимуществовмногоквартирномдоме?

Еслисоседипожелаютпоследоватьпримеругр-наВолкова,вка- компорядкеонимогутосуществитьсвоерешение?

Имеют ли право соседи самостоятельно сломать замок на две-

риспорногопомещения?

Гражданка Булгакова является собственником квартиры. Жилой3. домвходитвсоставТСЖ«Земляне».Собственникипомеще- ний трижды проводили собрания членов ТСЖ, но так и не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта, в связи с чем постановлением главы администрации принято решение о форми- ровании такого фонда на счете регионального оператора. Функции региональногооператоравыполняетФондсодействияреформиро- ваниюжилищно-коммунальногохозяйстваобласти.

Гражданка Булкагова отказалась заключить с региональным операторомдоговороформированиифондакапитальногоремонта и организации проведения капитального ремонта общего имуще- ствавмногоквартирномдоме,уклоняласьотвнесениясоответству- ющихплатежей.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунально- го хозяйства области обратился в суд и просил обязать ответчицу заключить договор на его условиях, взыскать с нее задолженность повзносамнакапитальныйремонт.

Назовитефункциииобязанностирегиональногооператора. Какойпорядокзаключениядоговораоформированиифондакапитального ремонта и организации проведения капитального ремон-

таобщегоимуществавмногоквартирномдоме? Какоерешениедолженвынестисуд?

29

На общем собрании собственников многоквартирного дома решался4. вопрос о выборе способа формирования фонда капиталь- ного ремонта. Собственники многоквартирного дома не смогли определитьсясвыбором.Ониобратилисьзапомощьюкюристу.

Какие способы формирования фонда капитального ремонта предусмотреныдействующимзаконодательством?

В чем особенности каждого способа формирования фонда капитальногоремонта?

Можно ли изменить ранее выбранный способ формирования

фондакапитальногоЭлектроникремонта?

ТСЖ « » обратилось в Арбитражный суд Саратов- ской5.области с исковым заявлением к муниципальному образова- нию «Город Саратов» в лице Комитета по финансам администра- ции муниципального образования «Город Саратов» о взыскании 247 185,51 рублей задолженности по оплате взносов на капи- тальный ремонт общей собственности на жилой дом за период с01.01.2013по31.12.2013.Искудовлетворен.

Комитет по финансам администрации муниципального образо- вания«ГородСаратов»подготовилкассационнуюжалобу,вкоторой указал, что момент возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме обязанности по оплате взносов на капи- тальный ремонт связан с официальным опубликованием регио- нальной программы капитального ремонта, в связи с чем такая обязанность у муниципального образования «Город Саратов» мо- жетвозникнутьнеранееавгуста2014г.,аТСЖ«Электроник»необ- ладает правом требования с муниципального образования «Город Саратов» платы за капитальный ремонт за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, поскольку решений о создании специального счета для аккумулирования денежных средств фонда капитального ре- монтаиовладельцеспециальногосчетасобственникаминеприни- малось. ТСЖ «Электроник» не согласно с доводами, изложенными вкассационнойжалобе.

На общем собрании членов 10.01.2006 утверждена смета рас- ходов на капитальный ремонт многоквартирных домов, входящих в состав ТСЖ «Электроник»; определен перечень и очередность проведения работ по статье «капитальный ремонт», отобраны под- рядчикииопределеныусловияоплатыработ.

Разберитедоводысторон.

Какоерешениедолженвынестисуд?

30