Городское управление. Ч.1. Учебное пособие

в) в распределении земельных ресурсов по отраслям и сферам деятельности, включая формирование землепользования и землевладений;

г) в обосновании развития территориальных транспортных и коммуникационных связей, основанных на развитии железных и шоссейных дорог, нефте- и газопроводов, энергетических систем и др.

Земля нужна не только для жилищного строительства, размещения транспортных коммуникаций, зон отдыха и т.д., но и для осуществления производственной деятельности. Поэтому необходимым и выгодным является формирование такого землепользования, которое при минимальных вложениях средств в строительство й обустройство территории имело бы рациональные пространственные условия, обеспечивающие эффективное использование земельных ресурсов при минимальном экологическом ущербе. Исходя из этого под пространственными условиями землепользования понимается целый ряд существенных факторов, характеризующих само землепользование, определяющих его производственные условия и влияющих на результаты его деятельности.

Анализ различных условий землепользования дает возможность классифицировать пространственные условия по следующим направлениям.

Местоположение относительно:

61

—центра города и объектов по обслуживанию населения;

—железнодорожных станций (грузовых пассажирских);

—автодорог общего пользования;

—водных источников;

—промышленных зон;

—пунктов добычи полезных ископаемых и

т.д.

Размеры:

—площадь;

—конфигурация;

—расположение внешних границ. Внутренняя организация территории:

—чересполосица;

—количество, размеры и размещение посторонних участков;

—раздробленность естественными и искусственными преградами;

—удельный вес и размещение строений. Обустроенность территории:

—наличие действующего инженерного оборудования и благоустройство территории;

—наличие транспортных связей;

—наличие зданий сооружений и т.д. Поэтому при отводе земель землепользова-

тель преследует следующие цели:

62

—приобретение права на землепользование по размерам, пригодным для размещения объекта;

—удобство местоположения относительно связанных с производством объектов;

—минимизация затрат на освоение и благоустройство территории землепользования;

—минимизация единовременных и текущих платежей по использованию земли.

Для предприятия и организации наиболее приемлемым вариантом будет землепользование, расположенное в благоприятных пространственных условиях. Их комплексная оценка, предназначенная для определения стоимостного показателя, может служить:

а) механизмом дифференциации платежей за землю с учетом пространственных условий;

б) показателем инвестиционной привлекательности отдельных территорий;

в) критерием, влияющим как на формирование рационального землепользования, так и на последующую деятельность предприятий, приобретающих земельный участок;

г) экономическим барьером на пути бесхозяйственного и нерационального использования земельных ресурсов;

д) стоимостным показателем, позволяющим принимать управленческое решение.

63

В зависимости от масштаба и финансовых возможностей города при разработке стратегии экономического развития могут быть выдвинуты различные критерии экологической политики (в том числе в области землепользования), которые будут определять функциональные за дач и экономического механизма. Город может ориентироваться на экономический оптимум загрязнения, когда выгоды от производства будут значительно выше затрат на природоохранные мероприятия, а может ориентироваться на минимизацию загрязнения, которую позволяют достигать современные технологии, или развивать безотходное производство. Стратегии минимизации экологического риска должны придерживаться те города, которые имеют взрывоопасные производства, например химические комбинаты. Стратегии минимизации воздействия на окружающую среду могут придерживаться города, имеющие прочную финансовую базу, особенно если в их доходах большую долю составляют поступления от туризма.

Типология экономических механизмов землепользования при соблюдении экологических норм может быть проведена по следующим критериям:

— по преобладающим методам управления (рыночный, командноадминистративный, смешанный);

64

—по наличию цели (имеющий цель, не имеющий цели);

—по способу воздействия на землепользователей (стимулирующий, подавляющий, ограничивающий);

—по преобладанию нагрузки (на общественные институты, на землепользователей);

—по конечным результатам (рациональный, нерациональный, индифферентный);

—по достаточности финансирования (достаточно финансируемый, плохо финансируемый).

Какой будет выбран экономический механизм землепользования, зависит от состояния экономики городского хозяйства. Ограничивающий механизм землепользования будет выбран финансовонеблагополучными регионами и городами, а также территориями, на которых добываются полезные ископаемые (например, шахтерские города). Подавляющий тип экономического механизма могут себе позволить богатые города, регионы или финансовые центры. Стимулирование развития экологически совместимых и природоохранных производств

ивидов деятельности является перспективным типом механизма для большинства городов и городских агломераций.

В хорошо отлаженном экологоэкономическом механизме сочетаются рыночные отношения и установленные нормы, заставляющие

65

землепользователей рационально использовать территорию города, соблюдать стандарты качества городской среды.

Основная цель экономического механизма землепользования при соблюдении экологических норм состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, а также рационального использования ее ресурсов. В соответствии с этой целью можно определить структуру экономического механизма землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования. Такой механизм землепользования является частью экономического механизма природопользования, и он должен быть согласован с другими экономическими механизмами и природными процессами, происходящими в единой системе. На основе сложившейся ситуации и прогнозной информации государство устанавливает цели землепользования, определяет приоритеты развития земельных отношений, разрабатывает нормы взаимоотношений между землепользователями.

Предприятия, организации, учреждения и физические лица, которые осуществляют свою деятельность на территории города, могут быть заин-

66

тересованы в приобретении дополнительных территорий, а также в извлечении дохода от принадлежащих им земель, могут выступать против размещения новых производственных и жилых объектов по различным причинам, в том числе по экологическим соображениям.

При оценке районов проживания наибольшее внимание уделяется качеству окружающей среды, которое включает комфортное социальное окружение и наилучшие природные условия. Для производственных и коммерческих предприятий большое значение имеет возможность получать дополнительную прибыль благодаря удачному местоположению. С точки зрения отношения к земле основным элементом экономического механизма землепользования при соблюдении экологических норм является причастность землепользователей к конкретным земельным участкам, которая выражается либо во владении либо в использовании земельных участков.

С точки зрения экологической ситуации в рассматриваемом механизме наибольшее значение имеет возмещение ущерба, наносимого землепользователями. Это возмещение может происходить как по заявлению других землепользователей, так и по инициативе органов власти. Идеальным случаем является полное возмещение ущерба, наносимого населению, производству и окружающей среде.

67

Необходимость возмещения ущерба привела к появлению соответствующих методик, нормативных и законодательных актов, судебной практики.

Для получения комплексной оценки влияния факторов на состояние окружающей городской среды необходимо изучение взаимодействия всех факторов, их влияние на здоровье населения, на условия функционирования городских объектов.

Сочетание взаимодополняющих инструментов в экономическом регулировании городского землепользования при соблюдении экологических норм способно преобразить облик городской среды и улучшить качество жизни населения. В результате применения рыночных и административных инструментов механизма землепользования изменяются экономика городского хозяйства, состояние окружающей среды, система транспортных коммуникаций, городской ландшафт, структура зонирования городской территории.

В настоящее время более 70% населения Российской Федерации проживает в городах, на территории которых сосредоточены и тесно переплетены острые экологические, экономические и социальнополитические проблемы, требующие активного решения совместными усилиями населения, административных структур, коммерческих и общественных организаций. В этой связи построение согласованной системы землепользования на территории

68

города способно обеспечить кумулятивный положительный результат как для развития экономики, гак и для сохранения качества окружающей среды.

Экономический механизм землепользования при соблюдении экологических норм должен обеспечить рациональное (с общественной точки зрения) использование земли, сокращение общих издержек на производство продукции, экономное расходование земли, наибольшую охрану ее от деградации. Рациональное землепользование способствует увеличению бюджета города путем взимания налогов и арендной платы за пользование землей и совершения операций купли-продажи объектов недвижимости, обеспечивает приток инвестиций в градообразующие и градообслуживающие отрасли.

Правильное использование принципов дифференциации и оценки стоимости земли в управлении землепользованием в городе имеет важнейшее значение, так как от того, как будут выполнены оценка и дифференциация земельных участков, зависят ставка налога за пользование землей, продажная и начальная аукционная цена. Дифференциация земельных участков должна выполняться исходя из их свойств и качеств. Оценка качества земельных участков должна проводиться на основании российских и международных стандартов оценки и с учетом рыночной стоимости.

69

Согласно международным стандартам оценки, рыночная стоимость земельных участков должна отражать коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, являться основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Однако для конкретного пользователя необходимо дополнительно учитывать инвестиционную стоимость земельных участков для конкретных целей инвестирования.

Прогрессивным шагом в развитии оценочной деятельности стало предложение Министерства экономического развития и торговли РФ по внесению изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральные стандарты оценки, согласно проекту, должны разрабатываться на основании Международных стандартов оценки, издаваемых Международным комитетом по стандартам оценки. Саморегулируемые организации оценщиков могут разрабатывать для своих членов внутренние правила оценочной деятельности, которые должны соответствовать Федеральным стандартам оценки.

На основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, органы местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих зе-

70