Городское управление. Ч.1. Учебное пособие

тение земель, отвод земельного участка на местности и составление соответствующего плановокартографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей.

Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и пред-

91

ложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности

иместоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженернотранспортного обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности.

Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга являются все земли в Российской Федерации.

Государственный мониторинг земель решает следующие задачи:

—своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;

—информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием

иохраной земель, иных функций государственного

имуниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

—обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

92

В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Государственный мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.

Порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Государственный земельный контроль осуществляется государственными органами, специально уполномоченными следить за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями, независимо от их организационноправовых форм и форм собственности.

Государственный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами. Этот контроль ведется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

93

Общественный земельный контроль осуществляется органами "Территориального общественного самоуправления, другими общественными организациями (объединениями), гражданами. Он призван следить за соблюдением установленного порядка подготовки и принятия исполнительными органами государственной власти и органами частного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного кодекса РФ, решений, затрагивающих права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также за соблюдением требований использования для охраны земель.

Для повышения заинтересованности собственников земель, землепользователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности предусмотрено экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель. Для собственников земель, землепользователей и арендаторов в ряде случаев предусматривается полная или частичная компенсация затрат, связанных с земельными улучшениями. Предприятия, организации и граждане, допустившие радиоактивное, химическое или иное загрязнение земель, ухудшение их качества как объекта недвижимости, компенсируют затраты на дезактивацию, возмещают убытки и потери собственникам земель и землепользователям.

94

Таким образом, устойчивое развитие города обеспечивается не только правильной постановкой целей, но и выбором адекватных административных и экономических инструментов их достижения. Это касается прежде всего осуществляемой городом политики в сфере использования и застройки городских земель, налогообложения недвижимости, финансовой поддержки, через которые корректируются, ограничиваются и направляются действия всех участников рынка.

В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются под воздействием рыночных механизмов, поэтому для успешного ведения дел и эффективного управления городскими земельными ресурсами становится важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области.

Изучение зарубежного опыта показывает, что каждая страна мирового сообщества разработала свою систему управления городскими земельными ресурсами. Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущие практически всем странам:

—муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления городом;

—при всем многообразии систем управления муниципальные власти отдают предпочтение

95

аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов города;

— муниципалитеты регулярно проводят комплексную оценку городских земель, земельные платежи основаны на фактической рыночной стоимости городских земельных ресурсов.

Земельная политика муниципальных властей, проводимая в крупных городах различных стран мира, позволяет выделить три основных подхода.

Первый подход — это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такую политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде, где главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, на которых как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения земельных ресурсов в городских границах.

Второй подход — это политика, реализуемая при наличии довольно свободного рынка земли, связана с использованием менее жестких инструментов регулирования земельных ресурсов (рыночная стоимость, налоги). Такого подхода придерживаются города Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование имущественно-земельных

96

отношений основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов.

Третий подход политики управления земельными ресурсами комбинирует элементы первых двух подходов. Такой подход характерен для юродов США, ФРГ, Великобритании, Италии и других стран.

Кроме того, размер арендной палаты привязывается к индексу стоимости жизни, чем обеспечивается рентабельность в условиях инфляции. При этом первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в размере 50%. В договоре аренды муниципалитет точно оговаривает план застройки и сроки ее осуществления (обычно от 2 до 8 лет). Арендатор имеет право передать свое право на субаренду третьему лицу без согласования с городскими властями. По окончании срока аренды у субарендатора имеется право на продление договора, но он обязан компенсировать арендатору 60% оценочной стоимости возведенных на участке строений, после чего они переходят в муниципальную собственность.

В Канаде в соответствии с Конституцией собственниками земель являются правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские

97

земли являются в основном собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. Арендные платежи определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости. При стоимости недвижимого имущества (жилой квартиры) 100 тыс. дол. ежемесячный налог на землю составляет около 340 дол. Облагаются налогом (гербовым сбором) также сделки по куплепродаже, которые составляют 0,5—1% стоимости земельного участка. Муниципалитеты устанавливают сборы на застройку своей территории исходя из стоимости земли, причем не менее 5% суммы этих сборов направляется на благоустройство мест общего пользования. В бюджете столицы Канады — Оттаве земельные платежи составляют более 30% общих доходов.

В Швейцарии, где также реализуется первый подход к муниципальной земельной политике, приобретение земельных участков законодательно ограничено квотами (2 тыс. участков ежегодно), поэтому всего лишь 18% городских земель находятся в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, так как в стране существует закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки.

98

Встранах, где реализуется второй тип политики регулирования имущественно-земельных отношений, предпочтение отдается куплепродаже недвижимости. Например, в столице Португалии — Лиссабоне сугубо рыночный механизм дополнен рядом довольно жестких ограничений и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Чтобы приобрести земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями закона обязуется создать на участке необходимую социальную инфраструктуру. Если земля приобретается для строительства предприятий, то речь может идти

ожилых домах, детских садах, школах, парках, супермаркетах и т.п. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета. Окончательное решение о продаже принимает председатель муниципалитета. Налог на недвижимость составляет около 1% стоимости объекта.

ВИспании объект недвижимости (земельный участок и строение) как единое целое отражено в реестрах собственности, являющихся главнейшим документом при регистрации прав на недвижимость. Латинская система, принятая в Испании, до-

99

пускает новые формы пользования без их обязательной регистрации в реестре. Например, не регистрируется лизинг, таймшер и другие виды прав, однако регистрируется строительство. Это говорит о том, что земельный участок, предоставленный для строительства, имеет особый правовой статус. Вновь построенный объект регистрируется в органах архитектуры, а права на него — в реестре собственности. В результате такого подхода можно получить ситуацию, когда общегородскую трассу придется строить извилистой только потому, что на ее пути стоит частное владение на выкупленном участке земли.

Как и в Великобритании, в Испании наблюдается двойной подход к понятию «единый объект недвижимости» в зависимости от назначения земельного участка. При строении земельный участок не является самостоятельным объектов права и отражается только в описании объекта как одна из принадлежностей. Строение, которое является объектом сделки, вносится в реестр собственности как объект недвижимости и объект права, а не как участок со строением.

Третий подход к земельной политике характерен для городов большинства высокоразвитых зарубежных государств. Национальная политика поощряет индивидуальное приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для

100