Городское управление. Ч.1. Учебное пособие

землевладельца, чтобы помочь ему выплачивать ссуду за дом.

Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур. Лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX в. Цены на землю регулируются только спросом и предложением и, разумеется, желанием и интересами покупателя.

В США практически любой участок земли — вплоть до центра мировой торговли в Нью-Йорке

— может быть продан за сумму, на которой сойдутся продавец и покупатель. Например, в Манхэттене участок земли в 1 га стоит 120—150 млн дол. Частное владение недвижимостью вовсе не означает, что с землей можно делать все что угодно. Использование земель городов и штатов США регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных планов развития муниципалитеты получили право покупать землю у частных владельцев даже против их воли, компенсируя им полную рыночную стоимость Затем эти земли продаются новому владельцу, согласному осуществлять планы муниципалитетов, причем обычно эта продажа совершается на льготных условиях.

101

Объекты недвижимости облагаются поимущественными налогами — штатными и местными. Многие штаты взимают поимущественные налоги, однако их значение как источника дохода невелико

— менее 3%. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее значительным; его доля во всех поступлениях составляет около 50%. Через этот налог осуществляется возмещение городу той части «дифференциальной ренты», которой пользуются предприятия и люди, поселившиеся на его территории. Поимущественный налог заслуживает специального внимания не только потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потому, что оказывает специфическое воздействие на градостроительство, формирующее облик и структуру современных городов.

В каждом городе США все имущество в форме земли и «улучшений» (т.е. возведенных на ней строений) отмечается в специальной регистрационной книге и оценивается. Каждый год устанавливается местная налоговая ставка, по которой собственник платит налог в казну города, определенный процент рыночной стоимости имущества. Оценка производится один раз в два-три года. Процентная ставка, определяемая местной администрацией через референдум, составляет 1—3%. Таким

102

образом, органы местного самоуправления имеют возможность влиять

ВСША существует служба земельного кадастра. В США федеральное правительство учитывает федеральное имущество, правительство штата

—имущество штата, муниципалитеты — свое, а частники — свое имущество. Каждый проводит инвентаризацию, сообразуясь со своими потребностями. И США так же, как и в Израиле, Англии и Европе, ведется государственный учет объектов недвижимости. При регистрации объекта ему присватается уникальный номер.

Вреестре указываются номер участка и номер строения, данные о техническом состоянии объекта недвижимости и его собственнике, формируется секретное досье. Решения о выделении земли под застройку принимаются плановыми комиссиями мэрий, при этом застройщики должны доказать полезность строения для населения. Если застройщик предусматривает в проекте жилые помещения, то он получает льготы не только по налогам, но и по процедуре оформления разрешительных документов на строительство.

Логика соотношения главной вещи и принадлежностей в США выдерживается. Объект налогообложения един — это строение. Оценка получается суммированием оценок главной вещи и принадлежностей, в том числе земельного участка. Зе-

103

мельный участок как принадлежность строения отдельным налогом не облагается.

Города ФРГ взимают земельный налог с участков компаний. Ставка налога состоит из двух частей: основной, утверждаемой централизовано, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка составляет 0,31— 0,6% балансовой стоимости земельного участка. От налога освобождены госпредприятия, церкви, общественные организации. Льготы существуют и для жилья (на пер вые десять лет).

ВВеликобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды. Срок аренды предусматривается до 99 лет. Оценка недвижимости производится раз в десять лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценки лежит определение совокупного годового дохода от земельного участка.

Вэтой стране существует оригинальная трактовка «единого объекта недвижимости». Объект недвижимости — как объект налогообложения и как объект права — един, но это не земельный участок, а либо строение с участком, либо участок со строением. Две составляющие (строение и земельный участок) образуют некую совокупность, где приоритет признается за одним из них. Это зависит

104

от характера назначения строения (коммерческий или некоммерческий тип).

В соответствии с Законом от 1954 г. о коммерческой (нежилой) недвижимости, существует правило: если земельный участок предоставлен для обслуживания жилого дома или иного объекта недвижимости, не являющегося коммерческим, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок при строении входит в оценку домовладения как составляющая его часть.

Использовать такой участок для коммерческих целей нельзя. Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли, ориентированная на величину национальной ренты. Эта условная единица характерна только для Великобритании, в Центральной Европе такого понятия нет.

Регистр землевладений содержит информацию по следующим трем важнейшим позициям:

—данные об объекте собственности (они включают адрес, описание собственности, состояние прав на нее и карту, показывающую ее расположение);

—состояние права на данную собственность (указываются конкретный владелец соб-

105

ственности и ограничения на право распоряжаться ею);

— обязательства (излагаются факторы и обстоятельства, оказывающие неблагоприятное воздействие на возможность распоряжаться данной собственностью).

106

4. ПЛАНИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА И ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЕ

1. Городские целевые программы Основой применения методов программиро-

вания и стратегического планирования является Федеральный закон от 20.07.1995 № 115-ФЗ «О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации», в соответствии с которым Правительством Российской Федерации разрабатываются программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную и долгосрочную перспективу.

Нормативной основой разработки программ на федеральном уровне являются нормы БК РФ и «Порядок разработки и реализации федеральных целевых программ и межгосударственных целевых программ, в осуществлении которых участвует Российская Федерация», утвержденный постановлением Правительства РФ от 26.06.1995 № 594.

Городская целевая программа — это увязанный по ресурсам, исполнителям и срокам осуществления комплекс мероприятий, обеспечивающих решение приоритетных экономических, социальных, культурных, экологических и других проблем города, развитие отраслей и комплексов го-

территориальных единиц города, утвержденный органами государственной власти города. Городские целевые программы подразделяются на среднесрочные (рассчитанные на срок реализации от одного года до трех лет) и долгосрочные (от трех до пяти лет). Городская целевая программа частично или полностью реализуется за счет финансовых и (или) материальных, в том числе земельных, ресурсов, находящихся в собственности города.

Органы исполнительной власти города обеспечивают возможность обсуждения разрабатываемых проектов городских целевых программ на основе гласности и открытости, информируют население о ходе реализации, объеме и источниках финансирования программ, планируемых и фактических результатах их выполнения. При разработке городских целевых программ органы государственной исполнительной власти взаимодействуют с органами местного самоуправления.

Основными принципами разработки городских целевых программ являются:

1)согласованность целей и задач программы с прогнозами и программами социальноэкономического развития города, документами стратегического и территориального планирования (Стратегией социально-экономического развития и Генеральным планом развития города или городского муниципального округа) и приоритетными

108

задачами, установленными нормативными актами органов исполнительной власти города;

2)обоснованность по ресурсам (в том числе источникам финансирования), исполнителям и срокам осуществления комплекса мероприятий, составляющих программу;

3)установление сроков достижения намеченных программой результатов;

4)взаимоувязанность мероприятий программы

смероприятиями других утвержденных городских целевых программ.

Решение о разработке городской целевой программы принимается органами исполнительной власти города в соответствии с законодательством Российской Федерации и местными нормативноправовыми актами. Решением устанавливаются сроки и источники финансирования разработки юродской целевой программы и определяется порядок ее разработки и контроля использования выделяемых на разработку программы средств.

Проект городской целевой программы должен включать:

— основные цели и задачи, мероприятия программы, этапы и сроки их выполнения;

— сведения о государственном заказчике программы.

Пояснительная записка к проекту городской целевой программы должна включать:

109

—анализ существующего состояния решаемой приоритетной проблемы(или задачи);

—обоснование необходимости достижения целей и решения задачи, выдвигаемых программой, а также технико-экономическое обоснование программы;

—ожидаемые результаты реализации программы, выраженные и соответствующих показателях (целевых индикаторах);

—сведения об объемах, источниках, формах и механизмах привлечения финансовых (бюджетных и внебюджетных), трудовых и материальных ресурсов, необходимых для реализации программы;

—оценку социально-экономической эффективности целевой программы.

Целевая программа может включать в себя несколько подпрограмм, направленных на решение конкретных задач в рамках программы. Деление целевой программы на подпрограммы осуществляется исходя из масштабности и сложности решаемых проблем, а также необходимости рациональной организации их решения.

В отдельных случаях для достижения целей программы, внесения изменений в нормативные правовые акты целевая программа может содержать приложение с планом подготовки и принятия необходимых нормативных правовых актов.

110