Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имуществ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ВСЕРОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ ЮСТИЦИИ (РПА МИНЮСТА РОССИИ)»

Ю. С. ХАРИТОНОВА

ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. ПРИМЕНЕНИЕ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Учебное пособие

ISBN 978-5-00094-298-7

©ВГУЮ (РПА Минюста России), 2016

©Оригинал-макет, оформление.

ООО«Ай Пи Эр Медиа», 2016

УДК 336.76 ББК 65.422 Х20

Автор:

Ю. С. Харитонова, доктор юридических наук, профессор кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса

ВГУЮ (РПА Минюста России)

Рецензенты:

М. Н. Илюшина, доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса

ВГУЮ (РПА Минюста России)

А. В. Барков, доктор юридических наук, профессор кафедры гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права

Харитонова, Ю. С.

Х20 Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс] : учеб. пособие / Ю. С. Харитонова ; ВГУЮ (РПА Минюста России). — Электрон. дан. и прогр. (5 Мб). — М. : ВГУЮ (РПА Минюста России) ; Саратов : Ай Пи Эр Медиа, 2016. — Учебное электронное издание : 1 электрон. опт.

диск (CD-ROM). — 10 экз. — Систем. требования: Intel; Microsoft Windows (XP, Vista, Windows 7); дисковод CD-ROM, 512 Мб ОЗУ; разрешение экрана не ниже 1024×768; ПО Adobe Air, ПО IPRbooks Reader, мышь. — Загл. с ти-

тул. экрана.

Учебное пособие раскрывает понятие и природу ипотеки, ее место в системе залоговых правоотношений, основания ее возникновения и виды.

Издание предназначено для слушателей аспирантуры, магистрату- ры, магистратуры и ФДО.

УДК 336.76 ББК 65.422

Издается по решению методического совета ВГУЮ (РПА Минюста России).

Издание подготовлено при информационной поддержке справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

Учебное электронное издание

Минимальные системные требования: процессор стандартной архитектуры x86 с тактовой частотой от 1,6 ГГц и выше; операционная система Microsoft Windows XP,

Vista или Windows 7; от 512 Мб оперативной памяти; от 1 Гб свободного пространства на жестком диске; разрешение экрана не ниже 1024×768; программа Adobe Air.

4

СОКРАЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ В ИЗДАНИИ

1. Нормативные правовые акты

Конституция — Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием

12.12.1993 // СЗ РФ. 2009. № 4. Ст. 445

ГК — Гражданский кодекс Российской Феде- рации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994 №32. Ст. 3301; частьвтораяот26.01.1996 №14-ФЗ // Там же. 1996. № 5. Ст. 410; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ // Там же. 2001. № 49. Ст. 4552; часть чет- вертая от 18.12.2006 № 230-ФЗ // Там же. 2006. № 52. Ст. 5496

КоАП — Кодекс Российской Федерации об адми- нистративных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-

ФЗ // РГ. 2001. 31 дек.

Концепция — Концепция развития граждан- ского законодательства Российской Федерации (одо- брена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства

07.10.2009 г.)

Закон об ипотеке — Федеральный за-

кон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон о долевом строительства — Федераль-

ный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в доле- вом строительстве многоквартирных домов и иных объ- ектов недвижимости и о внесении изменений в некото- рые законодательные акты Российской Федерации»

постановление Пленума ВАС РФ № 10 — по-

становление Пленума ВАС РФ № 10 от 02.06.2004

5

№10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях»

постановление Пленума ВС РФ № 25 — поста-

новление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015

№25 «Оприменениисудаминекоторыхположенийраз- дела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

2. Официальные издания

ВВАС — Вестник Высшего Арбитражного Суда БВС — Бюллетень Верховного Суда РФ РГ — «Российская газета» СЗ — Собрание законодательства

3. Органы власти

ВАС РФ — Высший арбитражный суд РФ ВС РФ — Верховный суд РФ ФАС — Федеральный арбитражный суд

ФССП — Федеральная служба судебных приставов

4. Прочие сокращения

гл. — глава (-ы)

ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

п. — пункт (-ы) подп. — подпункт (-ы)

РФ — Российская Федерация ст. — статья (-и)

ч. — часть (-и)

6

Введение

Вусловиях реформирования рыночных отноше- ний в России значительно возрастает потребность юри- дических и физических лиц в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяй- ственной деятельности. Одним из наиболее распро- страненных сегодня способов обеспечения исполнения обязательств в практике является залог, и в частности залог недвижимости. Следует отметить, что наиболь- шее применение залог приобрел в банковской дея- тельности. Банки выступают обязательными посред- никами при безналичных расчетах, выдают кредиты

иоткрывают кредитные линии юридическим лицам

инаселению1.

Вто же время в российской правотворческой практике неоднократно принимались за реформирова- ние норм о залоге. Однако каждый раз уровень защи- ты прав кредиторов, чьи требования обеспечены зало- гом, не соответствовал их ожиданиям. При этом банки, которых большинство среди залогодержателей, назы- вали массу причин для совершенствования залогово- го законодательства вплоть до несоответствия россий- ских правил международным нормам (например, до- кументу Базельского комитета по банковскому надзору «Основополагающие принципы эффективного банков- ского надзора» (Базельский комитет, октябрь 2006 г.).

Вп. 3 раздела V Концепции развития граждан- ского законодательства Российской Федерации (одо- брена Советом при Президенте РФ по кодификации

1 См.: Кулаков В. В. Залог недвижимости как способ обеспечения испол- нения обязательства: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Ульяновск, 1998.

7

исовершенствованию гражданского законодательства 07.10.2009 г.)2 (далее — Концепция) указывалось, что многочисленные, в том числе серьезные, экономиче- ские правонарушения на стадии становления рыноч- ной экономики, часто совершающиеся под прикрытием норм гражданского права, выявили недостаточную для новых условий завершенность в законе ряда классиче- ских гражданско-правовых институтов, в том числе за- лога. В документе ставилась цель упорядочить образо- вавшееся в законодательстве нагромождение плохо со- гласованных норм о залоге и ипотеке. Представляется, что при реформировании Кодекса в этом вопросе уда- лось достичь некоторого единообразия (например, те- перьположенияозалогеделятсянаобщуюиособенную части, применениенормозалогесталоболееструктури- рованным). Вместе с тем не все проблемы были решены с введением обновленных правил о залоге, а также поя- вились новые вопросы, требующие урегулирования.

Так, одним из важнейших для бизнеса видов за- лога, предусмотренных ГК, требующим особого право- вого регулирования, является залог недвижимости — ипотека. В соответствии с действующим российским законодательством ипотека означает залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир

идругогонедвижимогоимущества(п. 2 ст. 334 ГК). Вна- стоящее время применительно к залогу недвижимого имущества действует Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3 (да- лее — Закон об ипотеке).

Всоответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке об- щие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применя- ются к отношениям по договору об ипотеке в случаях,

2См.: ВВАС РФ. 2009. № 11.

3См.: СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

8

когда ГК или указанным Законом не установлены иные правила.

Однако поскольку после изменения положений ГК о залоге реформы ипотечного закона не произошло, на практике могут возникать разного рода сложности и проблемы, о которых в первую очередь и пойдет речь в предлагаемом учебном пособии.

9

Тема1

ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

1.1. Понятие и природа залоговых отношений. Место ипотеки в системе способов обеспечения исполнения обязательства

Залог имущества занимает особое место среди спо- собов обеспечения исполнения обязательств. Это один из классических гражданско-правовых институтов, имеющихмноговековуюисторию, котораяберетсвоена- чало в римском праве. С падением Республики в Риме общество стремилось к более надежному способу обе- спечения исполнения обязательств, стали чаще прибе- гать к залогу, как удобнейшему и более надежному спо- собу укрепления обязательства. «Pignus» или «arrha» употреблялись в древнейшие времена для обозначения всего, что было дано одной из сторон другой в доказа- тельство сделанного обещания с условием возвратить данную вещь после исполнения обязательства или до- говора. Вещь сама являлась символом доверия и дава- ла гарантию того, что обязательство будет исполнено.

Термин «ипотека» греческого происхождения (греч. hypotheke — залог недвижимости), он появил- ся в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным

10