Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имуществ

имущества (ст. 343 ГК), так и о пользовании и распоря- жении предметом залога (ст. 346 ГК). Обратим внима- ние, что данное правило законодатель распространяет только на случаи залога будущего обязательства.

Правило п. 4 ст. 341 ГК допускает возникновение залога вне зависимости от основного обязательства.

В п. 3.2. раздела 3 Проекта Концепции развития гражданского законодательства34 содержалось предло- жение: «В целях упрощения использования ранее уста- новленного залога для обеспечения исполнения иных, позже возникших, обязательств следует предусмотреть право залогодержателя и залогодателя договорить- ся о том, что, несмотря на исполнение обеспеченного обязательства, залог сохраняет силу и будет обеспечи- вать иные обязательства, возникающие между сторо- нами. Изменение данных ЕГРП (в случае если пред- метом залога является недвижимое имущество) об обе- спечиваемом обязательстве должно осуществляться

вупрощенном порядке». Эта идея нашла свое раскры- тие в ст. 303.1 Проекта закона № 47538-6, которой пред- полагалось определить, что в отличие от акцессорной ипотеки можно установить ипотеку независимую, ко- торая может быть также установлена путем удостове- ренного закладной обременения собственником (зало- годателем) своей недвижимой вещи без указания лица,

впользу которого установлено такое обременение (за- логодержателя). По мысли разработчиков законопроек- та, устанавливая ипотеку, не связанную с конкретным обязательством, предприниматель сможет существен- но сэкономить на издержках по оформлению залого- вых отношений, упростить процедуры создания ипоте- ки и уступки ипотечных прав, что облегчит для него

34 См.: О проекте Концепции развития законодательства о вещном пра- ве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 3. С. 33–40.

71

доступ к кредиту. Однако пока проект изменений в ГК в раздел о вещных правах не принят.

Старшинство залогов. В случаях если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одно- го залога в обеспечение других требований (последую- щий залог), требования последующего залогодержате- ля удовлетворяются из стоимости этого имущества по- сле требований предшествующих залогодержателей.

Закон допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам, если иное не уста- новлено предшествующими договорами. При этом со- гласия залогодержателя на последующий залог не тре- буется, необходимолишьуведомлениекаждогопоследу- ющего залогодержателя обо всех существующих залогах данного имущества под страхом возмещения убытков.

Права предшествующего залогодержателя охра- няются нормой об удовлетворении его требований из стоимостизаложенногоимуществавпервуюочередь. Требования последующего залогодержателя удовлетво- ряютсяизстоимостизаложенногоимуществатолькопо- сле удовлетворения требований предшествующих зало- годержателей (принцип старшинства залога). Данное правило действует как в случае заключения последую- щего залога с нарушением требований о получении со- гласия предыдущего залогодержателя, так и при нали- чии такого согласия.

Обратим внимание, что по сложившейся задолго до внесения изменений в Кодекс практике вопрос о мо- менте возникновения залога применительно к ипотеке решался в зависимости от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения. Это правило закреплено те- перь в ст. 339.1 ГК применительно ко всем случаям за- регистрированного залога.

72

Если регистрация залога не производилась, стар- шинство залога определяется по дате договора об уста- новлении залога или по дате возникновения залога в силу закона.

Реализация принципа старшинства залога име- ет непосредственное отношение к порядку обращения взыскания на заложенное имущество, поэтому было прокомментировано Федеральной службой судебных приставов — ФССП РФ — для целей исполнитель- ного производства (письмо ФССП РФ от 23.12.2011 № 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам дей- ствий судебного пристава-исполнителя при обраще- нии взыскания на заложенное имущество»). Согласно п. 6.1 указанного письма если несколькими залого- держателями предъявлены исполнительные доку- менты об обращении взыскания на заложенное иму- щество, то после объединения возбужденных на их основании исполнительных производств в сводное ис- полнительное производство в процессе обращения взы- скания на данное заложенное имущество судебному приставу-исполнителю следует руководствоваться об- щим правилом п. 1 ст. 342 ГК. Пункт 6.3 рекомендаций ФССП РФ предусматривает, что при наличии несколь- ких взыскателей-залогодержателей взыскание на зало- женное имущество обращается в порядке, который под- лежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя.

Законом допускается возможность изменения принципа старшинства залогов (т. е. соотношения по- следующего и предшествующего залогов) как по согла- шению между залогодержателями, так и по соглаше- нию между одним, несколькими или всеми залогодер- жателями и залогодателем. Поскольку для заключения соглашения между залогодателем и залогодержателем

73

втерминологии законодателя может потребоваться участие одного, нескольких или всех залогодержате- лей, видимо, в первом случае число залогодателей мо- жет быть любым, так же как и их очередь по общему правилу ГК изначально может быть любой.

Учитывая, что такого рода соглашения об ограни- чении принципа старшинства залога допустимо толь- ко в пределах, не затрагивающих права третьих лиц, можно сделать вывод о том, что изменение очередности удовлетворения требований зависимости от старшин- ства залога возможно только между участниками тако- го соглашения.

Принцип старшинства залогов действует только

вотношении равных по объему обязательств, обеспе- ченных залогом. Замена предмета залога не влияет на старшинство прав залогодержателей.

Не допускается ограничение случаев установле- ния последующего залога, кроме как законом. Условие о праве сторон установить в договоре залога запрет на последующий залог закон не допускается.

Обновленная редакция ГК расширила и уточ- нила правила о старшинстве залога, что потребовало

иответа на вопрос, как соотносятся с новыми прави- лами положения п. 2 ст. 34 Закона об ипотеке, в кото- ром установлено, что последующая ипотека допускает- ся, если она не запрещена предшествующими догово- рами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующе- го договора об ипотеке. Минэкономразвития РФ было дано разъяснение применения Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации

ипризнании утратившими силу отдельных законода- тельных актов (положений законодательных актов)

74

Российской Федерации»35 о том, что допускается включе- ние в предшествующий договор об ипотеке положений озапретепоследующейипотеки(см.: письмоРосреестра от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14 «О направлении писем» вместе с письмом Минэкономразвития России от 04.07.2014 № Д23и-2347). Данная точка зрения воз- можна, если рассматривать положения Закона об ипо- теке как специальные нормы по сравнению с общи- ми положениями ГК о залоге, хотя это и противоречит в целом логике изменений законодательства о залоге.

Во всех случаях сторонам договора залога предо- ставлена возможность определить условия, на которых залогодатель вправе заключить последующий дого- вор залога. Если эти условия будут нарушены, то пред- шествующий залогодержатель будет вправе требовать возмещения убытков от залогодателя, а последующий залогодержатель (если он знал или должен был знать о таких условиях) вправе удовлетворить свои требова- ния на условиях, установленных предшествующим до- говором залога.

На залогодателя возложена обязанность уведом- лять всех последующих кредиторов — залогодержате- лей — о существующих залогах имущества. Такие све- дениядолжныпредставлятьсявобъеме, установленном для определения предмета договора залога: предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязатель- ства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК). И наобо- рот, залогодатель обязан незамедлительно уведомлять предшествующих залогодержателей об установлении последующих залогов с раскрытием основных условий договор залога в аналогичном объеме.

Обратим внимание, что в обоих случаях законо- датель настаивает лишь на уведомлении (доведении

35 См.: РГ. 2013. 25 дек.

75

информации до сведения залогодержателя), а не на получении согласия на сделку. Как отмечается в су- дебной практике, заключение договора залога без со- гласия предшествующего залогодержателя не влечет недействительности такого договора (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 02.12. 2014

по делу № 33-2878).

Обязанность сообщать каждому последующе- му залогодержателю сведения обо всех существую- щих залогах данного имущества возложена на зало- годателя, а не на предшествующего залогодержате- ля (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.03.2014 по делу № А63-4371/2013). В то же вре-

мя в целях защиты прав предшествующих залогодер- жателей приставам-исполнителям, которым в процессе обращения взыскания на заложенное имущество стало известно о предшествующем договоре залога, рекомен- довано незамедлительно проинформировать предше- ствующего залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу последующего за- логодержателя (п. 6.4 письма ФССП РФ от 23.12.2011 № 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взы- скания на заложенное имущество»).

Добросовестностьзалогодателя, освобождающаяего от возмещения убытков залогодержателю, может быть подтверждена, если он докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

Очередность удовлетворения требований за-

логодержателей. В законе нашел свое отражение принцип добросовестности: независимо от момента воз- никновения залога, если будет доказано, что залогодер- жатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связы- вает возникновение залога, знал или должен был знать

76

о наличии предшествующего залогодержателя, требова- ния такого предшествующего залогодержателя подле- жат удовлетворению в преимущественном порядке.

В соответствии с разъяснениями ВС РФ, если пра- ва и обязанности залогодержателей принадлежат не- скольким лицам, то в силу п. 1 ст. 342.1 ГК требования залогодержателей удовлетворяются в порядке очеред- ности, определяемой по дате, на которую соответствую- щий залог считается возникшим. Для ареста, наложен- ного судом или судебным приставом-исполнителем, такой датой считается дата наложения ареста, а в отно- шении имущества, права на которое подлежат государ- ственной регистрации, — дата внесения в соответству- ющий государственный реестр записи об аресте (п. 94 постановление Пленума ВС РФ № 25). Совершенная сделка в нарушение запрета на распоряжение иму- ществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возмож- ного обращения взыскания на такое имущество, явля- ется действительной.

Предшествующему залогодержателю предостав- лено право одновременно с последующим предъявить требование об обращении взыскания на заложенное имущество, а при неиспользовании этого права защи- щает предшествующего залогодержателя, указывая на сохранение предшествующего залога при переходе права собственности на это имущество от залогодате- ля к новому собственнику. При одновременном обраще- нии взыскания на одно и то же имущество по требова- ниям последующего и предшествующего залогодержа- телей удовлетворение требований залогодержателей за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается только при условии, что залогодержатели, обращающие взыскание на предмет залога во внесу- дебном порядке, направили залогодателю совместное

77

уведомление о начале обращения взыскания на пред- мет залога (уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченногоипотекой) (п. 24 постанов- ления Пленума ВАС РФ № 10). Однако указанные пра- вила применяются, только если стоимости заложенного имущества недостаточно для удовлетворения требова- ний всех залогодержателей. Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удо- влетворению, если оставшегося после обращения взы- скания предшествующим залогодержателем заложен- ного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.

Обратим внимание, что в законе регулируется прямо и ситуация, когда предшествующий и после- дующий залоги установлены пользу одного и того же залогодержателя. Для такого случая законодателем предусмотрено, что требования, обеспеченные каждым из залогов, удовлетворяются в порядке очередности, со- ответствующей срокам исполнения обеспеченных зало- гом обязательств. Это правило применяется постоль- ку, поскольку иное не предусмотрено законом или со- глашением сторон. Согласно сложившейся судебной практике решение вопроса о порядке удовлетворения требований кредитора передается на усмотрение за- логодержателя. Так, в своем акте суд указал, что если одно и то же недвижимое имущество, переданное банку в залог, обеспечивает требования последнего по двум кредитным соглашениям, банк вправе произвести пе- рераспределение денежных средств в счет погашения задолженности по обязательству, обеспеченному пер- воначальным залогом (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2014 по делу № А70-5049/2011).

Ранеевп. 8 информационногописьмаПрезидиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики

78

рассмотрения арбитражными судами споров, связан- ных с договором об ипотеке» ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию: исполнение обяза- тельств, вытекающихиздвухиболеекредитныхдогово- ров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания; если в последующем при уступке кредитором (цедентом) своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу (цессионарию) с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств пе- ред ними, применяются нормы ст. 46 Закона об ипоте- ке, вырученная от реализации предмета ипотеки сум- ма подлежит распределению между кредиторами про- порционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.

Для случаев, когда заключено несколько сделок о залоге и сложно определить момент их заключения, п. 5 ст. 342.1 ГКпредусматриваетспециальноеправило. Если в отношении заложенного имущества, не относя- щегося к недвижимым вещам, заключены два и более договора о залоге или совершены иные сделки, повлек- шие возникновение залога, и невозможно установить, какая из указанных сделок совершена ранее, требова- ния залогодержателей по таким залогам удовлетворя- ются пропорционально размерам обеспеченных зало- гом обязательств, то есть залогодержатели по таким за- логам будут залогодержателями одной очереди.

Кодекс устанавливает права предшествующего за- логодержателя при обращении взыскания на заложен- ное имущество последующим залогодержателем. В слу- чае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом,

79

предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество. Если залогодержатель по предшествующе- му договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требова- ниям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом. Тем самым реализуется правило следования обременения за предметом залога.

В законодательстве определена очередность удо- влетворения требований залогодержателей в случае, когда предметом нескольких залогов является имуще- ство, в отношении которого проведена регистрация или учет залогов в соответствии со ст. 339.1 ГК. Установлен приоритет достоверных данных реестра заложенного имущества перед залогом перед требованиями залого- держателя, обеспеченными залогом того же имущества, запись об учете которого не совершена в установленном законом порядке или совершена позднее, независимо от того, какой залог возник ранее. Залогодержатель, согласно общему правилу ст. 339.1 ГК, в отношени- ях с третьими лицами вправе ссылаться на принадле- жащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существо- вании залога ранее этого. Приоритет, таким образом, будет отдан тому залогодержателю, кто ранее огласил залог путем регистрации или учета уведомления о за- логе, а не тому, кто первым установил залог на осно- вании договора. Приведенные правила направлены на стимулирование участников оборота к приданию глас- ности и публичности залогу имущества и защите инте- ресов третьих лиц.

80