Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имуществ

указаны сроки (периодичность) соответствующих пла- тежей и их размеры либо условия, позволяющие опре- делить эти размеры. Так, например, ипотека, установ- ленная в обеспечение исполнения кредитного догово- ра или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование креди- том (заемными средствами).

Так, арбитражный апелляционный суд удо- влетворил встречные исковые требования ООО

(Залогодателя) и признал договор об ипотеке незаклю- ченным, приняв во внимание следующее. В договоре об ипотеке, заключенном между ОАО коммерческий банк (Залогодержателем) иООО(Залогодателем) вобеспече- ние Соглашения о кредитовании в российских рублях, не согласованы сроки выдачи и возврата кредита, раз- мер ставки за пользование кредитом. Поскольку обе- спечиваемое ипотекой обязательство подлежит испол- нению по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих пла- тежей и их размеры, либо условия, позволяющие опре- делить эти размеры (см. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2014

№ 11АП-19120/13 по делу № А55-7154/2012).

При установлении залога в силу договора залого- датель обязан предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, пра- вах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т. п.). Применительно к ипотеке (залогу недвижимости) та- кая обязанность не является новеллой и предусмотре- на ст. 12 Закона об ипотеке. По распространенной прак- тике эта обязанность может быть соблюдена, в том чис- ле включением соответствующих сведений в договор

61

залога. Подписавший такой договор залогодержатель считается осведомленным обо всех правах третьих лиц, перечисленных в договоре. В случае неисполнения за- логодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного за- логом обязательства или изменения условий договора залога. Данное правило носит диспозитивный харак- тер и позволяет сторонам иным образом урегулировать последствия неуведомления залогодержателя о пра- вах третьих лиц на предмет залога непосредственно в договоре.

2.2.Законная ипотека

Кзалогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу зако- на), соответственно применяются правила о залоге, воз- никающем в силу договора об ипотеке, если федераль- ным законом не установлено иное. Рассмотрим случаи, когда ипотека наступает в силу закона.

Законныйзалогподчиняетсяспециальнымправи- лам, касающимся соответствующего вида залога в силу закона, но за пределами такого регулирования могут применяться правила о залоге договорном.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

1. Жилое помещение, приобретенное либо постро- енное полностью или частично с использованием кре- дитных средств банка или иной кредитной организа- ции либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или стро- ительство указанного жилого помещения, находится

62

взалоге с момента государственной регистрации ипоте- ки в ЕГРП (ст. 77 Закона об ипотеке).

2.Жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жи- лищного обеспечения военнослужащих, предоставлен- ных по договору целевого жилищного займа в соответ- ствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обе- спечения военнослужащих»32, считается находящимся

взалоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом.

3.Если иное не предусмотрено законом или дого- вором, земельный участок, приобретенный с использо- ванием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предостав- ленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в за- логе с момента государственной регистрации права соб- ственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или догово- ром аренды (ст. 64.1 Закона об ипотеке).

4.При строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипо- теке, ипотека распространяется на эти здания и соору- жения, если иное не предусмотрено договором об ипоте- ке (ст. 65 Закона об ипотеке).

5.Если иное не предусмотрено федеральным за- коном или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого зай-

ма, предоставленного другим юридическим лицом,

32 См.: РГ. 2004. 25 авг.

63

приобретено, построено или строится здание или соо- ружение, или право аренды такого земельного участ- ка считается находящимся в залоге с момента государ- ственной регистрации права собственности на приоб- ретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение (ст. 64.2 Закона об ипотеке).

6.В случае регистрации права собственности на за- вершенный строительством объект недвижимости, ко- торый ранее был зарегистрирован и передан в ипоте- ку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (соо- ружение), возведенное в результате завершения строи- тельства (ст. 76 Закона об ипотеке).

7.Возникновение ипотеки происходит в силу за- кона, если право собственности залогодателя на иму- щество, являющееся предметом ипотеки, прекращает- ся по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципаль- ных нужд, его реквизиции или национализации, и за- логодателю предоставляется другое имущество (ст. 41 Закона об ипотеке).

8.При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получа- тель ренты в обеспечение обязательства плательщи- ка ренты приобретает право залога на это имущество

(ст. 587 ГК).

9.Если объект недвижимости приобретен в кре- дит или рассрочку, ипотека в силу закона может воз- никнуть в соответствии со ст. 488, 489 ГК (продажа то- вара в кредит и продажа товара в рассрочку).

10.Земельный участок, принадлежащий застрой- щику на праве собственности (праве аренды или суба- ренды), истроящийся(создаваемый) наэтомземельном

64

участке многоквартирный дом и (или) иной объект не- движимости, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента го- сударственной регистрации договора у участников до- левого строительства (залогодержателей), считают- ся находящимися в залоге (ст. 13 Закона о долевом строительстве).

11.С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроитель- ной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирногодомаи(или) иногообъектанедвижи- мости, строительство (создание) которых было осущест- влено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта до- левого строительства такой объект долевого строитель- ства считается находящимся в залоге у участника доле- вого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартир- ного дома и (или) иного объекта недвижимости и не яв- ляющиеся объектами долевого строительства, не счита- ются находящимися в залоге с даты получения застрой- щиком указанного разрешения (ст. 13 Закона о долевом строительстве).

12.При государственной регистрации права соб- ственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строитель- ства считается находящимся в залоге у участников до- левого строительства с момента государственной ре- гистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 Закона о долевом строительстве).

13.Если должник залогодателя до исполне- ния залогодателем обязательства, обеспеченного за-

65

залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведо- мить залогодержателя.

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, установленных федеральным законом. Появление ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона, т. е. на основании иного нормативно-правового акта (например, закона субъекта РФ или подзаконного нормативно-правового акта) ипотека в силу закона возникнуть не может.

В случае установления залога в силу закона допу- скается заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое должно составляться в со- ответствии с требованиями о форме договора залога. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи прямо не установлено требование отразить в таком соглашении все существенные условия договора залога (ст. 339 ГК). Нопредставляется, чтозаключитьдоговорзалога, несо- ответствующий требованиям о его существенных усло- виях, невозможно.

Последствием установления залога недвижимого имущества в силу закона является упрощенный меха- низм его регистрации.

2.3. Реализация отношений ипотеки. Возникновение ипотеки. Старшинство залога

Возникновение залога. Права залогодержате-

ля в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, ГК и другими законами. В ст. 341 ГК закре- пленоправилооконсенсуальностидоговоразалога: пра- ва и обязанности сторон по нему возникают с момента

66

достижения соглашения. Из положений ст. 432 ГК сле- дует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным услови- ям договора. По общему правилу залоговые отноше- ния возникают с момента заключения договора зало- га (он является консенсуальным), т. е. в момент согла- сования между сторонами всех существенных условий договора залога. Права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения до- говора залога. Исключения из указанного общего пра- вила могут содержаться в договоре, ГК или иных зако- нах. Например, договором может быть установлено, что права залогодержателя возникнут с момента передачи предметазалогазалогодержателю, еслипредусмотрено, что заложенное имущество должно находиться во вла- дении залогодержателя (ст. 338 ГК). Также в соответ- ствии с п. 2 ст. 27.3 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»33 договор залога, ко- торым обеспечивается исполнение обязательств по об- лигациям, считается заключенным с момента возник- новения у их первого владельца (приобретателя) прав на такие облигации, а письменная форма договора о за- логе считается соблюденной.

Названные правила дополняют общие нормы ст. 433 ГК, в которой, в частности, упоминаются и пра- вила о регистрации договоров. Отметим, что договор об ипотеке не подлежит государственной регистрации. Регистрации подлежит возникновение обременения недвижимого имущества залогом. Закон об ипотеке до- пускает государственную регистрацию ипотеки до воз- никновения основного обязательства, при этом права

33 См.: СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 1918.

67

залогодержателя возникают с момента возникновения основного обязательства.

Внекоторых случаях закон связывает возникнове- ние залога с совершением участниками обеспечитель- ной сделки определенных действий, которые сделают информацию об установлении обеспечения доступной неопределенному кругу третьих лиц. Так, в определен- ных случаях для возникновения залога требуется госу- дарственная регистрация (п. 1 ст. 339.1 ГК). В случа- ях, когда регистрация залога носит правоустанавлива- ющий характер, договор залога связывает его стороны, но не имеет значения для третьих лиц.

Следует отметить, что по правилам ГК очеред- ность удовлетворения требований залогодержателей будет устанавливаться в зависимости от момента госу- дарственной регистрации залога, а не от момента за- ключения договора (общее правило). Также значение для решения вопроса об очередности удовлетворения требований может иметь момент наступления опреде- ленного обстоятельства: создание или приобретение

вбудущем имущества, вступление в силу основного обязательства. Следовательно, законодатель связыва- ет очередность удовлетворения требований залогодер- жателей не просто с моментом заключения договора за- лога, как это было по правилам ранее действовавших редакций ст. 341 и 342 ГК, а с моментом возникновения залога, чтобы исключить возможные злоупотребления.

Залог на основании закона как вещное право воз- никает в результате наступления обстоятельств, ука- занных в законе (п. 1 ст. 334.1 ГК).

Всоответствии с п. 5 ст. 334 ГК, кредитор, чьи тре- бования обеспечены арестом, наложенным судом или иным уполномоченным органом (судебным приставом- исполнителем), рассматривается как залогодержатель

68

арестованного имущества. Следовательно, права зало- годержателя возникают с момента наложения ареста, а в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации — с даты внесения в со- ответствующий государственный реестр записи об аре- сте (п. 94 постановление Пленума ВС РФ № 25).

Законом устанавливается, что для залога имуще- ства, заменяющего или восстанавливающего утрачен- ный предмет залога, залог возникает с момента при- обретения этого имущества залогодателем или с мо- мента своей государственной регистрации (абз. 1 п. 5

ст. 345 ГК).

По смыслу ст. 358.18 ГК право на залог исключи- тельных прав возникает с момента государственной ре- гистрации залога, если иное не определено ГК.

Поскольку закон допускает заключение догово- ра залога имущества, которого у залогодателя еще нет (п. 2 ст. 336 ГК), в ГК определяется момент возникно- вения обременения в отношении будущего имущества. Согласноположениюп. 2 ст. 357 ГКправоназалогтова- ров в обороте возникает с момента возникновения у за- логодателя на них права собственности, хозяйственно- го ведения или оперативного управления.

Невозможно получить удовлетворение из стоимо- сти заложенного имущества, которого у залогодателя нет, а быть может, оно вообще еще не создано. Залог в таких случаях возникает у залогодержателя с момен- та создания или приобретения залогодателем соответ- ствующего имущества, поскольку объективно право на несозданную еще вещь не возникает. По этой же при- чине до момента создания вещи или ее приобретения залогодателем на предмет залога нельзя обратить взы- скание. Законом или договором может быть предусмо- трено, что такое право возникает в иной срок. Этот срок

69

также не может наступить ранее создания или приоб- ретения предмета залога, но может быть сдвинут на бо- лее поздний период по сравнения с начальной точной отсчета (после создания или приобретения предмета залога залогодателем).

Таким образом, в договоре залога будущей вещи проявляется несовпадение содержания понятий залога как вещного права и залога как договора: лицо, не об- ладающее правом собственности на имущество, которое является предметом договора залога, создает для себя различные обязательства, вытекающие из договора за- лога, но право залога возникнет только с момента при- обретения права собственности на заложенную вещь.

Аналогично ситуации, когда предметом залога яв- ляется будущая вещь, в ГК закреплено правило о зало- ге будущего обязательства. Невозможно обеспечивать залогом обязательство, которого еще нет. Поэтому воз- никновение права залога, обеспечивающего обязатель- ство, которое возникнет в будущем, может произойти не ранее возникновения основного (обеспечиваемого) обя- зательства. При отсутствии обязательственного права требования как имущества, обладающего стоимостью, возникновение залога недопустимо, поскольку проти- воречит сути обеспечительных отношений.

На практике возможны ситуации, когда договор залога заключен, но в связи с его неисполнением в ча- сти приобретения имущества в собственность или воз- никновения обязательства, право залога не возникает.

Вцелях стабилизации гражданского оборота в закон введено правило о том, что хотя право залога не воз- никло, поскольку не возникло обеспечиваемое залогом обязательство, но стороны заключили договор залога.

Вэтом случае к отношениям сторон применяются пра- вила ГК как о содержании и сохранности заложенного

70