Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имуществ

объекта недвижимости, необходимые для его иденти- фикации. Например, по мнению суда, исходя из поло- жений нормативно-правовых актов, градостроитель- ный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строи- тельства на конкретном земельном участке без указа- ния параметров объекта, без ситуационного размеще- ния объекта и является документом, служащим основа- нием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства. Согласно разъяснениям Федерального агентства по строительству и жилищно- коммунальному хозяйству (Госстрой), содержащимся в письме от 17.12.2012 № 3427-ВК/11/ГС, в градострои- тельном плане не определяются конкретные места раз- мещения объектов капитального строительства, а отме- чаются места возможного и допустимого размещения объектов (с учетом регламентов, установленных градо- строительным законодательством и другими действу- ющими нормативными техническими документами

всфере градостроительства, а также противопожарных требований, требований освещенности, охраны окружа- ющей среды и т. д.). Исходя из анализа и оценки объе- ма обязательной информации, подлежащей внесению

вформу градостроительного плана земельного участка, утвержденной приказом Министерства регионально- го развития РФ, суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о том, что данная форма не преду- сматривает точного описания конкретного места разме- щения объекта. В ней указываются лишь возможные (допустимые) местоположения, определенные с учетом планировочных ограничений по размещению объекта капитального строительства, установленных на осно- вании градостроительных регламентов в соответствии

стребованиями правил землепользования и застройки,

41

а также зон с особыми условиями использования тер- риторий. Таким образом, градостроительный план зе- мельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке без указания параме- тров объекта, без ситуационного размещения объек- та. Он является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта ка- питального строительства, и не может конкретизиро- вать определенный объект недвижимости (см. поста- новление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 по делу № А33-7400/2013).

При определении предмета договора залога сле- дует обратить внимание, что, как правило, в ипотеку представляется наличное имущество, но могут быть об- ременены и будущие вещи. Особенностью залога подоб- ных объектов является отсутствие вещи у залогодате- ля на момент установления залога. Например, такой залог устанавливается в отношении строящегося дома. При этом суды допускают отсутствие детального опи- сания в договоре передаваемого предмета залога (бу- дущей вещи). В любом случае по договору о залоге, за- ключенному в отношении имущества, которое будет приобретено в будущем, право залога возникает у за- логодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.

По сформулированной правовой позиции отсут- ствие государственной регистрации недвижимого иму- щества, которое залогодатель приобретет в будущем, такженерассматриваетсясудамикакпрепятствиекза- ключению договора залога (не делает его недействи- тельнымилинезаключенным). Втакомслучаеиндиви- дуализация предмета договора залога, подобно купле- продаже будущих вещей, может быть осуществлена

42

путем указания иных сведений, позволяющих устано- вить недвижимое имущество, подлежащее передаче залогодержателю (например, местонахождение возво- димой недвижимости, ориентировочная площадь бу- дущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности,

всоответствии с проектной документацией) (постанов- ление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некото- рых вопросах разрешения споров, возникающих из до- говоров по поводу недвижимости, которая будет созда- на или приобретена в будущем»23).

Если предметом ипотеки является право арен- ды, то заложенное имущество должно быть определено

вдоговоре об ипотеке так же, как если бы оно само яв- лялось предметом ипотеки. Так, по одному из дел суд установил, что банком при заключении договора зало- га имущественных прав соблюдены все требования п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке. В договоре об ипотеке указаны право, в силу которого имущество, являющееся пред- метом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наиме- нование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сде- лок с ним, зарегистрировавшего это право залогода- теля. Если предметом ипотеки является принадлежа- щее залогодателю право аренды, то арендованное иму- щество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипо- теки, и должен быть указан срок аренды. В договоре указан и предмет залога имущественных прав, и срок аренды (см. постановление Двадцатого арбитражно- го апелляционного суда по делу от 11.02.2014 № А544509/2013).

23 См.: ВВАС РФ. 2011. № 9.

43

Предметом залога также могут быть как имуще- ственные права, возникающие в будущем (будущее обязательство) из существующего на момент заключе- ния договора обязательства залогодателя, так и пра- ва из обязательств, которые только возникнут в бу- дущем, то есть после заключения договора ипотеки. Предприниматели могут определить обязательства, обеспеченные залогом, указав на обеспечение всех су- ществующих или будущих обязательств в пределах определенной суммы на момент обращения взыска- ния, а также описать предмет залога общим образом, в том числе указав на залог всего имущества залогода- теля либо определенной его части. В данном случае за- конодатель повторил формулу п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с примене- нием арбитражными судами норм Гражданского ко- декса Российской Федерации о залоге»24, согласно кото- рой по договору о залоге, заключенному на основании п. 6 ст. 340 ГК, право залога возникает у залогодержа- теля с момента приобретения залогодателем соответ- ствующего имущества.

Норма п. 2 ст. 339 ГК, позволяющая обременить залогом все имущество предпринимателя, ста-

вит перед практикой вопрос определения состава это- го имущества залогодателя (без идентификации). При этом формулировка анализируемой статьи позво- ляет сделать вывод, что заложенным оказывается все имущество предпринимателя, принадлежащее ему на праве собственности или ином праве, допускающем за- лог, на момент обращения на его имущество взыска- ния. Аналогичным образом может быть обременено

24 См.: ВВАС РФ. 1998. № 3.

44

имущество определенного рода или вида, а также часть имуществазалогодателя. Насколькоможносудить, вве- дение этой нормы, как и правил о залоге товаров в обо- роте, преследовало цель не «кристаллизировать» зало- говые права до момента обращения взыскания на иму- щество залогодателя, а установить наиболее полное по объему изменяющегося имущества обременение. В то же время правило о залоге всего имущества не создает какого-либо отдельного самостоятельного вида залога и, как представляется, подчиняется непосредственно общим правилам параграфа 3 гл. 23 ГК, а также спе- циальным нормам об отдельных видах залога. То есть есливсоставимуществавходятобязательственныепра- ва, к ним должны применяться правила о соответству- ющих видах залога. Правда, ГК также не дает ответ на вопрос, нужно ли соблюдать ограничения, связан- ные с залогом различного вида имущества. Например, потребуется получать согласие или разрешение друго- го лица на залог (п. 3 ст. 335 ГК) или уведомлять креди- тора при залоге имущественных прав (ст. 358.4 ГК).

Правила об установлении залога всего имуще- ства залогодателя также не дают представления о том, как будет в данном случае реализовываться принцип старшинства залогов, ведь залог устанавливается на имущество, которое можно идентифицировать в каче- стве предмета залога на момент обращения взыскания. Представляется, чтоустановлениезалоганавсеимуще- ство ранее любого иного залога ограничит возможности последующих залогодержателей в реализации права на обращение взыскания за счет имущества залогода- теля, поскольку любое имущество, таким образом, мо- жет оказаться в составе заложенного ранее «всего иму- щества» залогодателя. Следует учитывать, что в дан- ном случае, по общему правилу, действует требование

45

закона о необходимости уведомлять последующих зало- годержателей об имеющихся обременениях передавае- мого в залог имущества. Более того, залоговые креди- торы имеют преимущественное право при удовлетворе- нии своих требований по сравнению с любыми иным. Следовательно, заложив все имущество дружествен- ному залогодержателю, можно исключить для других кредиторов возможность обратить взыскание хоть на что-то из этого имущества. Усилить эффект сохранения имущества за недобросовестным залогодателем или его залогодержателем можно, установив внесудебный по- рядок взыскания, позволяющий сохранить за креди- тором вещи и иное имущество, минуя реализацию его на торгах. Однако, как представляется, эти возможно- сти залога всего имущества не могут быть применены к ипотеке, основанием и доказательством возникнове- ния которой является государственная регистрация, за исключением залога предприятия как имуществен- ного комплекса.

Предметомзалоганеможетбытьимущество, нако- тороенедопускаетсяобращениевзыскания, атакжетре- бования, неразрывно связанные с личностью кредито- ра, уступка которых другому лицу запрещена законом (об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жиз- ни или здоровью и т. п.). Такая сделка, поскольку при ее совершении был нарушен явно выраженный запрет п. 1 ст. 336 ГК, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»25 (да- лее — постановление Пленума ВС РФ № 25). Как вид

25 См.: БВС РФ. 2015. № 8.

46

распоряженияимуществомзалоготдельныхвидовиму- щества может быть ограничен или запрещен законом. Так, не могут быть предметом залога (заложены) дома и квартиры, находящиеся в государственной или муни- ципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые поме- щения и др.).

В соответствии со ст. 446 ГПК и ст. 101 Федераль- ного закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнитель- ном производстве»26 установлен перечень видов иму- щества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Установление залога в отношении такого имущества не имеет преследуемо- го эффекта. В то же время все чаще судебная практика исходит из того, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным при- годным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, не является более пре- пятствием для обращения на него взыскания при удо- влетворении прав залогодержателя (см., например: Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2013

№ 1258-О).

Оценка предмета ипотеки. Важной новел-

лой ГК стало указание на то, что в договоре залога те- перь не обязательно указывать оценку или стоимость заложенного имущества, а также то, у какой стороны находится заложенное имущество. Стороны могут поз- же в ходе реализации залоговых правоотношений вер- нуться к этому вопросу. Новелла, содержащаяся в п. 7 ст. 349 ГК, устанавливает, что соглашение сторон (за- логодателя и залогодержателя) об обращении взыска- ния на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на стоимость (начальную

26 См.: РГ. 2007. 6 окт.

47

продажную цену) заложенного имущества или поря- док ее определения. А общая презумпция предполага- ет, что заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

Согласно обновленному законодательству стои- мость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Отметим, чтовКодексевпервыепоявиласьотдель- ная статья, посвященная стоимости залога (ст. 340 ГК). В проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесе- нии изменений в части первую, вторую, третью и чет- вертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассматриваемое правило формулирова- лось как относящееся к оценке предмета залога, а не к его стоимости27.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»28 под оценочной деятельностью понима- ется профессиональная деятельность субъектов оце- ночной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. А под рыночной стоимостью объек- та оценки понимается наиболее вероятная цена, по ко- торой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторо- ны сделки действуют разумно, располагая всей необ- ходимой информацией, а на величине цены сделки не

27Из новой редакции законодатель практически полностью убрал спе- циальные нормы о залоге недвижимости (ипотеке), в том числе и п. 2 ст. 340 проекта о стоимости недвижимого имущества, передаваемого в залог (см. под- робнее: Белов В. А. Что изменилось в Гражданском кодексе?: практич. пособие.

М.: Юрайт, 2014. 183 с.).

28См.: СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

48

отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В связи с этим использование термина «стоимость» в ст. 340 ГК представляется наиболее оправданным.

Если иное не предусмотрено законом, соглаше- нием сторон или решением суда об обращении взыска- ния на заложенное имущество, согласованная сторона- ми стоимость предмета залога признается ценой реали- зации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Несмотря на то что в первоначальной редакции норма ст. 340 ГК проектировалась как диспозитивная, предлагалось установить, что иное может быть пред- усмотрено не только законом, но и договором, а в дей- ствующей указание на договор отсутствует, это не ли- шает стороны возможности решать вопрос о порядке определения стоимости заложенного имущества.

Представляется, что действующая формулировка не лишена недостатков. Нормы ГК построены таким об- разом, что соглашение о стоимости залога может вооб- ще не заключаться, поскольку из них не следует, что стоимость заложенного имущества вообще должна быть когда-либо определена соглашением сторон (в то вре- мя как ранее законодатель, напротив, исходил из обя- зательности указания в договоре оценки предмета за- лога). Тем самым объем обременения, его размеры, по сути, могут отсутствовать в договоре.

Исключив указание на стоимость предмета за- лога из числа существенных условий договора зало- га, несмотря на то, что это предполагалось на стадии обсуждения законопроекта, законодатель оставил без «поддержки» иные нормы гл. 23 ГК29. При отсутствии

29 Более подробно см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к гл. 21–29 / Под ред. Л. В. Санниковой. М.: Статут, 2016.

49

установленной в договоре залога стоимости заложен- ного имущества трудно применить многие нормы о за- логе (институт последующих залогов, возможность удо- влетворения требований кредиторов одного должника

идаже требования разных залогодержателей на один

итот же предмет залога и др.). Отсутствие соглашения

остоимости предмета залога порождает неразрешимые проблемы для залогодержателя при банкротстве зало- годателя, предоставившего залог в обеспечение испол- нения обязательства третьего лица (должника). В этом случае размер требования залогодержателя в целях включения его в реестр требований кредиторов должен определяться исходя из оценки (стоимости) предмета залога, предусмотренной договором залога.

Вто же время согласно п. 7 ст. 349 ГК соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на стоимость (начальную продажную цену) заложенно- го имущества или порядок ее определения.

Поскольку иное не установлено в ГК, соглаше- ние о стоимости предмета залога может быть заключе- но в любое время и в любой форме по общим правилам

осделках. Такое соглашение имеет самостоятельный характер и не зависит от договора о залоге. Отчасти об этом свидетельствует и правило п. 2 ст. 340 ГК. Тем не менее в момент установления обременения сто- ронывбольшейстепениспособныповлиятьнасправед- ливость установления стоимости имущества, чем в по- следующем при удовлетворении требований кредитора в случае обращения взыскания на предмет залога.

Оценка имущества является обязательной в слу- чаях, указанных в законе, ее отсутствие в таких си- туациях влечет конкретные правовые последствия. Стороны по своему усмотрению также могут привлечь

50