Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имуществ

Созалогодержатели. В случаях, предусмотрен- ных законом или договором, предмет залога может на- ходиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (со- залогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.

Новелла ст. 335.1 ГК связана с залогом в пользу нескольких лиц (созалогодержателей). В Кодексе впер- вые раскрывается понятие созалогодержателей как равных по старшинству прав. Такие лица могут иметь равные права залогодержателей в обеспечение испол- нения разных обязательств, по которым они являют- ся самостоятельными кредиторами. В отличие от соза- логодателей, упомянутых только в п. 4 ст. 335 ГК, со- залогодержателям посвящена отдельная статья ГК. Учитывая прокредиторский характер регулирования ситуаций с множественностью лиц в залоговых отноше- ниях, можно сделать вывод, что разница подходов свя- зана с избранной законодателем позицией максималь- ной защиты прав залогодержателя, к которому не пере- шло владение предметом залога.

Предмет залога может находиться в залоге у не- скольких лиц в силу закона или договора. Однако во всех случаях, как указано в п. 1 ст. 335.1 ГК, речь идет не о едином обязательстве с несколькими креди- торами, а о разных обязательствах, обеспеченных зало- гом, по которым созалогодержатели являются самосто- ятельными кредиторами.

Например, совместная ипотека (созалог) в силу закона возникает в случае привлечения застройщи- ком денежных средств дольщиков для финансиро- вания строительства (ст. 13 и 15 Федерального за- кона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом

31

строительстве многоквартирных домов и иных объек- тов недвижимости и о внесении изменений в некото- рые законодательные акты Российской Федерации»18 (далее — Закон о долевом строительстве). В обеспече- ние исполнения обязательств застройщика (залогода- теля) по договору с момента государственной регистра- ции договора у участников долевого строительства (за- логодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве соб- ственности, или право аренды этого участка. Ипотека сопровождает все недвижимое имущество, возводимое в связи с реализацией обязательств по долевому строи- тельству. В случае обращения взыскания на имущество застройщика в связи с долевым строительством денеж- ные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого стро- ительства и залогодержателей. Ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) в таком слу- чае регистрируется не в отношении каждого конкрет- ного участника долевого строительства (лично), а в от- ношении неограниченного круга лица — всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемо- го на соответствующем земельном участке. Каждый но- вый участник долевого строительства не является по- следующим залогодержателем по отношению к участ- нику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым

18 См.: СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

32

(все участники долевого строительства являются соза- логодержателями) (письмо Росреестра от 05.02.2015 № 14-01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства»19). И в случае банкротства застрой- щика требования дольщиков будут удовлетворять- ся не в зависимости от того, кто из них первым заклю- чил договор участия в долевом строительстве, а про- порционально денежным требованиям к застройщику (ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»20).

На основании договора статус созалогодержате- лей приобретают как залогодержатели по договору, если несколько кредиторов имеют солидарное требова- ние к должнику (например, консолидированный кре- дит), так и в случаях, когда одно и то же имущество обе- спечивает залоговые отношения залогодателя с разны- ми залогодержателями. Так, участник оборота сегодня может заложить имущество у нескольких кредиторов, например, заложить имущество нескольким банкам по различным кредитам.

Фигуры совместных залогодержателей появля- ются и в случае, когда предмет залога является неде- лимой вещью. Не важно, имел ли место залог неде- лимой вещи в пользу нескольких залогодержателей

ссамого начала или же произошла уступка части тре- бования первоначальным залогодержателем в поль- зу нового участника отношений по залогу неделимой вещи (уступка части требования, обеспеченного зало- гом, при неделимости предмета залога). Требования правопреемника залогодержателя являются требова- ниями созалогодержателя, так как имеют одинаковую

сними правовую природу, и, следовательно, подлежат

19См.: СЗ РФ. 2015. № 6. Ст. 979.

20См.: СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.

33

удовлетворению наряду с требованиями залогодержа- теля (постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2015 № Ф05-3028/2015 по делу № А40151067/12).

Законодатель вводит принцип пропорциональ- ного распределения денежных средств, указывая, ког- да он имеет приоритет перед принципом старшин- ства залога. Соотношение предшествующего и после- дующего залогов (старшинство залогов) определяется ст. 342 ГК.

В то же время созалогодержатели вправе устано- вить последовательность удовлетворения своих требо- ваний исходя из принципа старшинства залогов, не- смотря на то, что для третьих лиц удовлетворение прав созалогодержателей будет происходить одномоментно, что позволяет им миновать очередь как при старшин- стве залогов. В таком случае денежные суммы, выру- ченные от реализации предмета залога, распределя- ются между созалогодержателями не пропорционально размерамихтребований, обеспеченныхзалогом, автом порядке и объеме, как это предусмотрено соглашением междунимииливытекаетизсуществаотношений меж- ду созалогодержателями. Но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих созало- годержателей (ст. 342–342.1 ГК).

Важно обратить внимание на то, что при обраще- нии взыскания одним из созалогодержателей другие созалогодержатели приобретают право на обращение взыскания на предмет залога (п. 2 ст. 342.1 ГК). Однако если созалогодержатель не воспользовался этим пра- вом, то его созалог сохраняется, и имущество перехо- дит к приобретателю такой вещи обремененным (п. 6

ст. 342.1 ГК).

34

Созалогодержателей по существу объединяет предмет залога, обязательства же, обеспеченные зало- гом, являются самостоятельными. Поэтому закон вво- дит принцип самостоятельного осуществления залого- вого права каждым из них в полном объеме. Данное правилокардинальноотличаетсяотдействующегопри- менительно к другому институту совместного осущест- вления прав — общей собственности. В соответствии с положениями Кодекса сособственники при определе- нии судьбы общей вещи или порядка ее использования должны действовать совместно, исходя из принципа единогласия.

Представляется, чтоформулировкап. 1 ст. 335.1 ГК не совершенна. По существу, созалогодержателями яв- ляются любые солидарные или долевые кредиторы по основному обязательству, но из буквального толкова- ния текста следует, что созалогодержателями могут быть только самостоятельные кредиторы по разным обязательствам. Именно такие отношения регулирова- лись п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке, в котором ограни- чивалась возможность обращения взыскания на зало- женное имущество во внесудебном порядке, если иму- щество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям.

Законом не установлен порядок решения во- просов, общих для всех созалогодержателей, тем са- мым им предоставляется возможность самостоятель- но распоряжаться судьбой своего залогового права. Созалогодержатели могут заключить соглашение о по- рядке удовлетворения требований к должнику (об оче- редности их удовлетворения и непропорциональном распределении исполнения). Аналогичное правило за- креплено в ст. 309.1 ГК применительно к отношениям между кредиторами одного должника по однородным

35

обязательствам. Созалогодержатели вправе в своем со- глашении установить такой порядок реализации сво- их залоговых прав, который будет основан на принципе единогласия либо принципе большинства. Если такое соглашение отсутствует, представляется допустимым применить к решениям созалогодержателей правила гл. 9.1 ГК.

36

ТЕМА 2

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ. ВИДЫ ИПОТЕКИ

Действующее законодательство предусматрива- ет два вида оснований, по которым может возникнуть ипотека:

-в силу договора;

-в силу закона.

В законе установлен общий подход к регулирова- нию данных отношений, равный для залога и ипоте- ки как вида залога. При этом судебное решение (п. 5 ст. 334 ГК) как основание возникновения залога, явно отличное от договорного и законного, в ст. 334.1 ГК не упоминается.

Договорная ипотека имеет в своей основе оформ- ление ипотечного договора (договора о залоге недвижи- мости), заключаемом сторонами на основе свободного волеизъявления равноправных участников оборота.

Легальная ипотека, или ипотека в силу зако- на, — это ипотека, которая возникает при наступле- нии определенных в законе фактов и не требует согла- сия обеих сторон правоотношения (закон предоставля- ет право кредитору стать залогодержателем, согласие должника на это не требуется). При регистрации ипо- теки как обременения требуются заявления залогода- теля и залогодержателя, в то время как при легальной ипотеке достаточно заявления только потенциального залогодержателя.

37

2.1. Договорная ипотека. Условия договора ипотеки

Согласно действующему законодательству право залога может возникать как на основании закона, так и на основании договора. Договор об ипотеке заключа- ется с соблюдением общих правил ГК о заключении до- говоров, а также положений Закона об ипотеке.

Случаи договорного установления залога пре- жде всего регулируются ст. 334.1, 339 ГК. В ГК назва- ны условия договора залога, которые являются суще- ственными: предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. По смыслу закона, если сторонами не достигнуто согла- шение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, дого- вор о залоге не может считаться заключенным.

Порядок заключения договора регулирует гл. 28 ГК. Договор заключается посредством направле- ния оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным услови- ям договора. Существенными являются условия о пред- мете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходи- мые для договоров данного вида, а также все те усло- вия, относительно которых по заявлению одной из сто- рон должно быть достигнуто соглашение.

Закон об ипотеке специально регулирует вопро-

сы определения предмета и иных существенных условий договора ипотеки. Рассмотрим их в сравне-

нии с нормами ГК о залоге.

38

Согласност. 9 Законаобипотекевдоговореобипо- теке должны быть указаны:

-предмет ипотеки;

-оценка предмета ипотеки;

-существо предмета ипотеки;

-размер и срок исполнения обязательства, обеспе- чиваемого ипотекой.

Таким образом, законодатель ввел прямое указа- ние на расширенный по сравнению с иными случая- ми определения существенных условий договоров на- бор элементов, которые следует согласовать в догово- ре под угрозой признания последнего незаключенным. Этот подход отличается от того, что указано в ГК в от- ношении иных договоров залога. Однако в данном слу- чае действует правило: «Специальный закон отменяет общий».

Предмет ипотеки. Понятие «предмет залога» раскрывается в ст. 336 ГК. Им может быть всякое обо- ротоспособное имущество, в том числе вещи и имуще- ственные права (требования), за исключением имуще- ства, изъятого из оборота.

Предмет ипотеки определяется в договоре ука- занием его наименования, места нахождения и доста- точным для идентификации этого предмета описани- ем. Термин «достаточное для идентификации этого предмета описание» является оценочным и в случае возникновения спора недостаточное описание объек- та недвижимости, не позволяющее четко установить предмет ипотеки, может повлечь признание договора незаключенным. Теперь ГК не требует точной индиви- дуализации предмета залога, который может быть опи- сан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обра- щения взыскания, в том числе путем указания на залог

39

всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенно- го рода или вида. Это правило может распространяться на любое имущество, в том числе имущественные пра- ва, кроме недвижимого. В силу ст. 9 Закона об ипоте- ке и ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»21 договор залога недвижимого имущества (ипотеки) соответству- ет предъявляемым к договорам залога требованиям и не подлежит признанию незаключенным, если в до- говоре содержатся указания на наименование объек- тов, адреса и кадастровые номера объектов недвижи- мого имущества, что позволяет достоверно индивиду- ализировать предмет залога (определение Верховного СудаРФот03.02.2015 №306-ЭС14-3358 поделу№А554432/2012).

На практике была сформулирована позиция, со- гласно которой перечисленные ниже обстоятельства являются достаточными для идентификации предмета залога. Так, в частности, при описании предмета зало- га были использованы отсылочные положения к техни- ческому паспорту (с указанием технических характери- стик объекта) и договору купли-продажи, на основании которого был приобретен предмет залога (см. поста- новление Семнадцатого арбитражного апелляцион-

ного суда от 02.06.2014 № 17АП-4462/2014-ГК по делу

№А71-11528/2013).

Внекоторых случаях суды исходят из того, что ст. 9 Закона об ипотеке и ст. 12 Федерального зако- на от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной ре- гистрации прав на недвижимое имущество и сде- лок с ним»22 предусматривают параметры описания

21См.: РГ. 2007. 1 авг.

22См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

40