Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имуществ

понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложен- ной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее вла- дельцем). Это обусловлено тем, что доходы, получае- мые залогодателем — должником — за счет пользова- ния имуществом, направляются, в том числе, на пога- шение долга. Кредитор-залогодержатель не стремится к господству над материальной стороной обеспечения, напротив, он заинтересован в том, чтобы оставить должнику-залогодателю возможность эксплуатации вещи, чтоповышаетшансыпогашениядолга. Владение вещью, сопровождающееся ее предварительным изъя- тием из имущества должника, означало бы предвосхи- щение неисполнения и перевод отношения на стадию ответственности.

При обсуждении природы залогового права как вещного в литературе подчеркивается, что право зало- годержателя является вещным не потому, что он может продать или присвоить чужую вещь, а потому, что он вправе владеть ею, защищая такое владение от всякого и каждого, включая собственника-залогодателя и тре- тьих лиц — добросовестных приобретателей вещи11. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т. д.), то счита- ется, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель, как собственник, может осуществлять указанные выше правомочия (например,

11 См.: Белов В. А. Гражданское право: Учебник. Т. III. Особенная часть. Абсолютные гражданско-правовые формы. М., 2012. С. 353.

21

проживать в заложенной квартире), однако он лишен третьего правомочия — права распоряжения.

Важной новеллой является правило п. 3 ст. 338 ГК, согласно которому предмет залога (в том числе ипо- теки), переданный залогодателем на время во владе- ние или пользование третьему лицу, считается остав- ленным у залогодателя. Исходя из этого, после уступки прав по кредитному договору, а также по договору ипо- теки новому кредитору, спорные акции, права на ко- торые учтены в депозитарии первого залогодержателя, считаются находящимися у залогодателя, а не у нового залогодержателя (постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15085/1112).

1.2.Участники залоговых правоотношений

Взаконе определен круг лиц, которые могут вы- ступать участниками ипотечных правоотношений. При этом большое внимание уделяется определению статуса залогодателя и созалогодержателей.

Залогодатель. Передача вещи в залог является одной их форм распоряжения ею, поэтому такое право включено в состав правомочий собственника. Так, суд отказалвудовлетворениитребованияобобязаниипере- дать в собственность заложенное имущество в виде доли

вправе общей долевой собственности в объекте незавер- шенногостроительства, посколькууответчикаотсутство- вали права законного владельца в отношении спорного имущества, в том числе право распоряжаться им (поста- новление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2013

№ Ф03-6296/2012 по делу № А51-2392/2012).

12 См.: ВВАС РФ. 2012. № 7.

22

При этом принадлежность права подтверждает- ся и проверяется только в случаях ведения публичного реестра. В остальных случаях предполагается добросо- вестность залогодателя.

На практике залогодержатели нередко сталки- ваются с тем, что права на предмет залога переходят

ктретьему лицу без обременения. Например, в реестр своевременно не вносится запись об ипотеке или та- кая запись погашается в связи с подделкой документов избанкаодосрочномпогашениикредита. Втакихслуча- ях следует иметь в виду, что предъявление требований

крегистрирующим органам о внесении записи об ипо- теке после смены собственника не будет поддержано су- дом. Так, Банк Москвы обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании не- законными действий Управления Федеральной служ- бы государственной регистрации, кадастра и картогра- фии по погашению регистрационных записей об ипо- теке в силу закона квартиры с земельным участком, а также об обязании совершить действия по устране- нию нарушений прав и законных интересов путем вос- становления регистрационных записей об ипотеке ука- занных объектов. Однако суд пришел к выводу о том, что возложение в данном случае на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРП регистраци- онные записи об ипотеке без учета фактически изме- нившихся на момент разрешения спора материальных правоотношений (собственником спорного имущества стало иное лицо, которое приобрело его у залогодате- ля) приведет к тому, что в ЕГРП будут содержаться за- писи, которые не соответствуют закону. Так, по данным ЕГРП залогодателем имущества будет одно лицо, а соб- ственником — другое, что противоречит п. 2 коммен-

23

тируемой статьи (постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 № 2150/11).

В качестве залогодателя может выступать не толь- ко должник, но и третье лицо, не участвовавшее в за- ключении основного договора. По правовому положе- нию оно близко к поручителю, но не является должни- ком. Соответственно к нему можно предъявить лишь требование об обращении взыскания на предмет за- лога, собственником которого он является, а не о взы- скании задолженности. Учитывая, что п. 1 ст. 348 ГК не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченно- го залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо. В последнем случае по ходатайству за- логодателя, залогодержателя или по инициативе суда к участию в деле об обращении взыскания на заложен- ное имущество в качестве третьего лица привлекает- ся должник по обеспеченному залогом обязательству, поскольку удовлетворение требования залогодержа- теля к должнику за счет имущества залогодателя яв- ляется основанием для перехода к залогодателю прав кредитора по обеспеченному залогом обязательству (ст. 387 ГК) (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об админи- стративных правонарушениях»13 (далее — постановле- ние Пленума ВАС РФ № 10).

На третье лицо, являющееся залогодателем, рас- пространяется правило п. 4 ст. 348 ГК о том, что оно,

13 Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой систе- мы «КонсультантПлюс».

24

как и должник, вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взы- скания и его реализацию, исполнив обеспеченное зало- гом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Залогодателемможетбытьсобственникилицо, об- ладающееправомхозяйственноговедения. Впоследнем случае при заключении договора залога следует учиты- вать правила о необходимости его согласования, пред- усмотренные ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных уни- тарных предприятиях»14. В соответствии с п. 2 коммен- тируемой статьи в качестве залогодателя не упомина- ется о юридических лицах, обладающих имуществом на праве оперативного управления, однако возможность заключения ими таких сделок предусмотрена ст. 14 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об ав- тономных учреждениях»15, ст. 19 Федерального зако- на «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

В качестве предмета залога может выступать иму- щественное право (ст. 128, 336 ГК). В этом случае зало- годателем выступает кредитор в соответствующем обя- зательстве (например, право аренды).

Если имущество передается неуправомоченным лицом, то возникает необходимость защиты добросо- вестного залогодержателя. В ГК введено выработан- ное судебной практикой понятие: добросовестным при- знается залогодержатель, который не знал и не должен был знать о том, что вещь передана в залог залогодер- жателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено

14См.: СЗ РФ. 2002. № 48. Ст. 4746.

15См.: СЗ РФ. 2006. № 45. Ст. 4626.

25

распоряжаться имуществом. В таком случае настоя- щий собственник заложенного имущества имеет пра- ва и несет обязанности залогодателя, предусмотрен- ные Кодексом, другими законами и договором залога. Данное правило сформировалось как одно из прояв- лений общих начал и смысла гражданского законода- тельства (аналогии права) и требований добросовестно- сти, разумности и справедливости.

Проблема защиты прав добросовестного залого- держателябылаоднойизцентральныхпроблемпримо- дернизации гражданского законодательства о залоге. В п. 8.5 Концепции развития гражданского законода- тельства предлагалось установить, что зарегистриро- ванное (учтенное) право залога не может прекратить- ся вследствие признания третьего лица собственником заложенной вещи, при условии, что залогодержатель не знал и не мог знать о принадлежности вещи третье- му лицу в момент заключения договора залога.

В обновленном ГК воспринято правило, вырабо- танное Пленумом ВАС РФ: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, воз- мездное приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобрета- емое им имущество является предметом залога (п. 25 постановления Пленума ВАС РФ № 10). В подобной ситуации приобретатель вещи, находящейся в залоге, не признается залогодержателем. Теперь данное пра- вило распространено на любое имущество, а не только движимое. Однако принцип достоверности реестра дол- жен сократить число случаев, когда залогодержатель сможетссылатьсянанеизвестностьемуопринадлежно- сти прав на недвижимое имущество лицу, не являюще- муся залогодателем. Так, рассматривая спор из догово- ра ипотеки, установленной в пользу банка в отношении

26

имуществафизическоголица, судпришелквыводу, что у банка имелись все правовые основания считать граж- данина собственником квартиры, поскольку на момент заключения договора о залоге квартиры им были пре- доставлены все необходимые и достаточные докумен- ты, свидетельствующие о том, что он является закон- ным владельцем квартиры. То обстоятельство, что ре- шением суда за другой гражданкой признано право общей долевой собственности на 61/100 долю в кварти- ре, находящуюся в залоге у банка, не является основа- нием для прекращения залога (Апелляционное опре- деление Ульяновского областного суда от 21.04.2015

по делу № 33-1657/2015).

В целом в отношении добросовестного залогодер- жателя ситуация регулируется аналогично истребова- нию собственником своего имущества из чужого неза- конного владения (ст. 302 ГК).

Собственник, ставший помимо своей воли зало- годателем, может защищать свои нарушенные права с помощью предъявления требования о возмещении убытков к лицу, которое неуправомоченно распоряди- лось его имуществом и наложило на него обременение в виде залога.

Остается актуальным пояснение Пленума ВАС РФ № 10 о том, что в случае появления в споре фигуры добросовестного залогодержателя суды должны оцени- вать обстоятельства приобретения заложенного имуще- ства, исходя из которых покупатель должен был пред- положить, что он приобретает имущество, находящее- ся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество, либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи

27

приобретателю знаки о залоге (п. 25 постановления Пленума ВАС РФ № 10).

Стремясь освободиться от обременения, залогода- тели нередко прибегают к уловке: пытаются доказать, что залога имущества не возникло, поскольку залого- датель не являлся собственником имущества в момент установления соответствующего обеспечения исполне- ния обязательства. При этом суды проверяют, может ли именующее себя законным собственником имуще- ства лицо доказать принадлежность такого имущества. Водномизрешенийсудуказал, чтоистецнеподтвердил свое право собственности на спорное оборудование, ко- торое он хотел освободить от залога, поскольку из пред- ставленных документов суд не смог идентифицировать и сопоставить имущество, переданное истцу в рамках договора передачи вещи, переданной в залог (постанов- ление Арбитражного суда Восточно-Сибирского окру-

га от 11.08.2014 по делу № А58-3576/2013). В целом су-

дебная практика настроена против злоупотреблений, направленных на то, чтобы «стряхнуть» залог с вещи путем предъявления документов на ее собственность, оформленных задним числом, или незарегистрирован- ных прав.

В то же время суды, как и закон, не требуют от за- логодержателя при установлении залога подробно про- верять юридическую судьбу вещи, даже недвижимой. Более того, в случае признания права на заложенное имущество несуществующим (например, при переда- че имущества в залог лицом, не имеющим полномочий на распоряжение объектами недвижимости в силу не- действительности соглашения о переходе прав, хотя ре- гистрацияправипроизведенавЕГРП),судможетнеуви- деть оснований для удовлетворения ходатайства о при- остановлении исполнения решения суда, а заложенное

28

добросовестному залогодержателю имущество будет ре- ализовано (постановление Арбитражного суда Северо-

Кавказского округа от 20.01.2015 № Ф08-10537/2014

по делу № А53-1030/2014; определение Верховного СудаРФот04.03.2015 №308-ЭС15-2882 поделу№А531030/2014). Добиваясь стабильности гражданского обо- рота и требуя справедливости в защите прав залогодер- жателя, разработчики Концепции развития граждан- ского законодательства подчеркивали, что хотя в этом случае договор залога следует считать ничтожной сдел- кой, право залога необходимо сохранить, а собственник вещи должен рассматриваться как залогодатель в силу закона (п. 8.5. Концепции).

Законом может быть предусмотрена необходи- мость получения согласия на совершение распоряди- тельной сделки залога. Такое согласие или разрешение может исходить от лица, являющегося собственником предмета залога или правообладателем, либо уполно- моченным органом. Согласие на установление залога требуетсявсегда, когдаононеобходимодляотчуждения такого имущества или права, поскольку реализация прав залогодержателя может привести к таким послед- ствиям. Например, залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения. Плательщик ренты вправе передать в залог недвижимое имущество, пере- данное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Передачавзалогимущества, находящегося в собственности несовершеннолетних граждан, ограни- ченно дееспособных или недееспособных лиц, осущест- вляется с предварительного разрешения органа опе- ки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке). Согласие может требоваться и в связи

29

с установлением последующего залога. При этом суды подчеркивают, что условие кредитного договора о том, что банк взимает комиссию за предоставление согласия на последующий залог имущества, является ничтож- ным (см., например: постановление ФАС Уральского округа от 24.04.2013 № Ф09-4259/13 по делу № А6038898/2012).

Исключение составляют случаи, когда залог воз- никает в силу закона. Следует иметь в виду, что в не- которых случаях требование о получении согласия уполномоченного органа не является очевидным, что приводит к необходимости дополнительных разъ- яснений. Так, письмом ФАС России от 11.11.2013 № АЦ/44557/1316, носящим рекомендательный харак- тер, подчеркнуто, что дача собственником имущества согласия (задания) на предоставление арендных прав в отношении государственного имущества в залог в обе- спечение обязательств конкретного хозяйствующего субъекта создает такому субъекту преимущественные условия осуществления коммерческой деятельности, что может содержать признаки нарушения ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защи- те конкуренции»17 . По мнению ФАС России, предостав- ление органами исполнительной власти отдельным хо- зяйствующим субъектам преимуществ, обеспечиваю- щих им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имуще- ственных льгот, государственных гарантий подпадает под понятие государственной преференции и требует согласия данного органа.

16Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой систе- мы «КонсультантПлюс».

17См.: СЗ РФ. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3434.

30