Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имуществ

оценщика к определению стоимости предмета залога. Однако принятие окончательного решения о разме- ре стоимости предмета залога лежит на сторонах, если иное прямо не закреплено в законе. Так, суд пришел к выводу, что при отсутствии спора между сторонами о величине стоимости заложенного недвижимого иму- щества оценка этого имущества не является для сторон договора обязательной, носит только рекомендатель- ный характер, и стороны имеют право определить стои- мость заложенного имущества как самостоятельно, так и на основании отчета, составленного оценщиком (по- становление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.03.2015 № Ф04-16136/2015 по делу № А036227/2013). Величина оценки, указанная в отчете оцен- щика, сама по себе не влечет причинение убытков за- логодержателю, поскольку окончательное определение стоимости заложенного имущества зависит от усмотре- ния сторон, следовательно, риски определения стои- мости имущества лежат на сторонах договора о зало- ге, а оценщик не несет ответственности за возможные убытки сторон договора.

В некоторых случаях установить стоимость зало- га может быть весьма затруднительно. Например, если в залог берется «все имущество» заемщика, какое удаст- ся у него обнаружить к моменту обращения взыска- ния, или производится залог товаров в обороте. Однако оценка заложенного имущества может быть ориенти- ром не только для определения начальной продажной цены заложенного имущества, но и для замены или восстановления предмета залога в случае его гибели или повреждения.

Приобращениивзысканиянапредметзалогавсу- дебном порядке его начальная продажная цена, как

51

известно, должна быть определена в соответствующем решении суда.

Вотличие от общего правила ГК, оценка пред- мета ипотеки определяется в соответствии с законода- тельством Российской Федерации по соглашению зало- годателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В этой связи судеб- ная практика исходит из того, что оценка заложенно- го имущества может вообще не соответствовать рыноч- ной цене данного имущества, поскольку в соответствии

сп. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипоте- ки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02.10.2012 по делу № 33-19839/2012). При этом при оценке земель- ного участка должны соблюдаться требования ст. 67 Законаобипотеке, которыесостоятвнеобходимостиосу- ществлять оценку в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

При ипотеке государственного и муниципаль- ного имущества его оценка осуществляется в соответ- ствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стоит отме- тить, что Федеральный закон «Об оценочной деятель- ности в Российской Федерации» не содержит особен- ностей оценки государственного или муниципального имущества.

Вслучае залога незавершенного строительством недвижимогоимущества, находящегосявгосударствен- ной или муниципальной собственности, осуществляет- ся оценка рыночной стоимости этого имущества.

52

На практике возникают проблемы, когда оценка заложенного имущества в договоре залога серьезно от- личается от его действительной стоимости. При этом суды вынуждены по существу восстанавливать дан- ное условие договора залога о реализации заложенного имущества, определяя его начальную стоимость.

Сложившийся подход свидетельствует о том, что при наличии спора между залогодателем и залогодер- жателем начальная продажная цена заложенного иму- щества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, даже если при заключении до- говоров залога сторонами согласована залоговая стои- мость заложенного имущества, исходя из которой су- дом первой инстанции и установлена начальная про- дажная цена (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 № 08АП-2770/2015

по делу № А70-4409/2014).

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды учитывают то обстоятельство, что указание в решении суда началь- ной продажной цены заложенного имущества, суще- ственно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может приводить к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рас- смотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены дока- зательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом зало- га, существенно отличается от его оценки, произведен- ной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, при- нять согласованное решение или определить началь- ную продажную цену такого имущества в соответствии

53

с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (п. 6 инфор- мационного письма Президиума ВАС РФ № 26). Если заинтересованная сторона докажет, что на момент раз- решения спора установленная сторонами в договорах залога залоговая стоимость действительно не соответ- ствовала сложившейся рыночной стоимости, судом мо- жет быть назначена соответствующая экспертиза.

Положения п. 3 ст. 340 ГК по существу снижают предустановленное значение соглашения сторон о сто- имости предмета залога. Так, иная цена реализации по сравнению с установленной сторонами может быть обусловлена положениями закона, соглашением сторон либо решением суда об обращении взыскания на пред- мет залога. Кроме того, согласно п. 2 ст. 344 ГК сум- ма, в которую был оценен предмет залога, не влияет на размер ответственности залогодержателя при по- вреждении заложенного имущества.

В то же время стоимость предмета залога может отличаться от цены реализации заложенного имуще- ства при обращении на него взыскания. Например, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть предусмотрено, что реализация заложенного имуще- ства осуществляется путем продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже ры- ночной стоимости с удержанием из вырученных де- нег суммы обеспеченного залогом обязательства (п. 2

ст. 350.1 ГК).

Со стоимостью заложенного имущества связана возможность обращения взыскания на него. Согласно п. 2 ст. 348 ГК обращение взыскания на заложенное имущество не допускается при условии, что сумма

54

неисполненного обязательства составляет менее чем 5 % от размера стоимости заложенного имущества.

Существо предмета ипотеки. Обязательство,

обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в дого- воре об ипотеке. В ст. 2 Закона об ипотеке названы обя- зательства, обеспечиваемые ипотекой. Так, в соответ- ствии с данной нормой ипотека может быть установле- на в обеспечение:

-обязательства по кредитному договору или по до- говору займа;

-иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, дру- гом договоре (см. постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16735/12 по делу № А60-27624/2011).

Как способ обеспечения исполнения обязатель- ства ипотека может применяться и для защиты прав по иным обязательствам, в том числе основанным на причинении вреда, если иное не предусмотрено феде- ральным законом. Так, на практике возникают вопро- сы: вправе ли УФРС отказывать банкам в регистрации ипотеки, возникшей на основании договора в качестве обеспечения исполнения обязательств принципала пе- ред гарантом по исполнению регрессного обязатель- ства, вытекающего из заключенного ранее договора

опредоставлении банковской гарантии? может ли ипо- тека обеспечивать обязательства, возникшие из бан- ковской гарантии или договора о предоставлении бан- ковской гарантии? возможно ли заключение договора ипотеки для обеспечения исполнения будущих обяза- тельств? Уполномоченными органами было разъяс- нено, что при наличии соответствующего соглашения между принципалом и гарантом, заключенного в со- ответствии со ст. 379 ГК, обязательства принципала перед гарантом по данному соглашению могут быть

55

обеспечены. При этом договор об ипотеке должен содер- жать все его существенные условия, отвечать соответ- ствующим правилам.

Стоит иметь в виду, что требования неденежно- го характера не могут удовлетворяться за счет стоимо- сти заложенной недвижимости. Примером таких неде- нежных требований является требование об оказании услуг или о выполнении работ30. При этом денежные требования, вытекающие из первоначально неденеж- ныхобязательств, обеспечиватьсяипотекоймогутлишь при условии трансформации соответствующих обяза- тельств в денежные (например, при замене обязанно- сти выполнить работу на обязанность вернуть аванс).

В целом облегчая процесс установления договор- ного залога, законодатель считает достаточным согла- совать условия, относящиеся к основному обязатель- ству, путем указания в договоре залога отсылки к до- говору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Это правило восприня- то законодателем из судебной практики. В постановле- нии Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с примене- нием части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»31 судам предлагалось исходить из того, что в случаях, когда залогодателем является должник

восновном обязательстве, условия о существе, разме- ре и сроках исполнения обязательства, обеспеченно- го залогом, следует признавать согласованными, если

вдоговоре залога имеется отсылка к договору, регули- рующему основное обязательство и содержащему соот- ветствующие условия (п. 43). Теперь данное правило

30См.: Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (по- статейный) / А. Н. Кайль, И. Ю. Оськина, А. А. Лупу и др. М.: ЭлКниги, 2014.

31См.: РГ. 1996. 13 авг.

56

в равной степени относится как к случаям, когда в роли залогодателя выступает должник по основному обяза- тельству, так и к отношениям залога, по которым зало- годателем является третье лицо, предоставившее обе- спечение по обязательству должника.

Итак, для признания договора заключенным не- достаточно простого указания на сущность обязатель- ства. Обязательно необходимо указание:

1)суммы данного обязательства;

2)основания возникновения обязательства. Су- дебная практика исходит из того, что указания в до- говоре залога о содержании, объеме и сроке исполне- ния обеспечиваемого обязательства, определенные основным договором, должны полностью соответство- вать этому договору (см. постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2012

№12АП-8283/12).

Показательным является следующее дело. Судом было установлено, что в кредитный договор два раза вносились изменения, относящиеся к существенным условиям договора (лимита кредитования и процент- ной ставки за пользование). Однако в нарушение норм гражданского законодательства и положений догово- ра ипотеки в договор ипотеки такие изменения внесе- ны не были. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспе- ченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, ре- гулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Как следует из кредитного договора, заемщиком является ООО, залогодателем — физическое лицо, т. е. существенные условия основно- го обязательства нельзя считать согласованными для

57

договора ипотеки лишь путем отсылки к кредитному договору. В основном обязательстве были изменены су- щественныеусловия, тогдакакзалоговоеобязательство таких изменений не претерпело. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что од- ними из существенных условий договора ипотеки яв- ляются существо, размер и срок исполнения кредитно- го договора, которые определяются на дату заключения договора ипотеки. Также суд указал, что последующее изменение срока исполнения кредитного договора, сум- мы кредита, процентной ставки не влечет признания договора ипотеки незаключенным (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 18.09.2012 по делу № 33-9033);

3) срока исполнения обязательства. В практике была сформирована позиция, согласно которой оспа- риваемый договор не признается незаключенным, даже если не содержит существенных условий обеспе- чиваемого залогом обязательства — кредитного до- говора. В частности, не содержит условий, касающих- ся сроков траншей, порядка и сроков уплаты процен- тов. Кредитный договор, как указывает истец, был «рамочным», а конкретные условия, которые являют- ся существенными для кредитного договора, в нем не оговаривались, так как устанавливались «извещени- ями банка». Суд первой инстанции правомерно ука- зал, что в спорном договоре ипотеки указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполне- ния обязательства, обеспечиваемого залогом, условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодер- жателя) находится заложенное имущество. Таким об- разом, в договоре содержатся все существенные усло- вия. Пунктами 1.3 договора ипотеки установлено, что выдача и погашение траншей будет осуществляться

58

в сроки, указанные в извещениях в соответствии с раз- делом 3 кредитного договора. Данное положение каса- ется обязательства по уплате кредитору причитающих- ся ему процентов за пользование кредитом и иных обя- зательств. Размер, сроки и порядок уплаты процентов за пользование кредитом указаны в п. 1.2, 1.3 догово- ра ипотеки. При вынесении решения по делу суд учел позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в поста- новлении от 15.02.2011 № 6737/10. Согласно этой по- зиции если в договоре ипотеки не указаны конкрет- ные размеры траншей, то это не влечет за собой неза- ключенности договора об ипотеке (см. постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2012 № Ф06-1203/12

по делу № А57-5556/2011);

4)в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;

5)если сумма обеспечиваемого ипотекой обяза- тельства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие не- обходимые условия ее определения.

От сущности и характеристики основного обяза- тельства, обеспечиваемого ипотекой, следует отличать объемобеспечения. Требования, которыемогутбытьобе- спечены ипотекой, названы в ст. 3 Закона об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основнойсуммыдолгапокредитномудоговоруилиино- муобеспечиваемомуипотекойобязательствуполностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Кроме того, ипотека, установленная в обеспече- ние исполнения кредитного договора или договора за- йма с условием выплаты процентов, обеспечивает так- же уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными

59

средствами). По общему правилу ипотека обеспечива- ет также уплату залогодержателю определенных сумм, причитающихся ему. Стороны в договоре могут пред- усмотреть, что ипотекой возмещение данных сумм не обеспечивается. Если такой пометки в договоре нет, то ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм:

1)ввозмещениеубыткови/иливкачественеустой- ки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просроч- ки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Напомним, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произве- стидлявосстановлениянарушенногоправа, утратаили повреждение его имущества (реальный ущерб), а так- же неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода);

2)в виде процентов за неправомерное пользова- ние чужими денежными средствами, предусмотрен- ных обеспеченным ипотекой обязательством либо фе- деральным законом (ст. 395 ГК);

3)в возмещение судебных издержек и иных рас- ходов, вызванных обращением взыскания на заложен- ное имущество;

4)в возмещение расходов по реализации заложен- ного имущества.

Размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При определении раз-

мера и срока исполнения основного обязательства, обе- спеченного ипотекой, важным является определение,

вкаком объеме оно должно исполняться. Если обе- спечиваемое ипотекой обязательство подлежит испол- нению по частям, в договоре об ипотеке должны быть

60