Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Применение норм гражданского права при государственной регистрации прав на недвижимое имуществ

участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверж- дал, что данные владения служат залогом для возвра- щениявзятойвзаймыденежнойсуммы. Такимобразом, даже в своем первоначальном значении термин «ипоте- ка» был близок к его современному пониманию как за- логанедвижимости. Являясьуниверсальнымсредством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недви- жимость одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усили- лось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы4.

В современном понимании слово «ипотека» ис- пользуется в нескольких значениях. По мнению В. С. Ема, данный институт используется как мини- мум в трех значениях: «во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета за- лога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом зало- га. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяюще- го обеспечить требования кредитора путем распоряже- ния объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества»5.

4См.: Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (по- статейный) / С. П. Гришаев. Подготовлен для справочной правовой системы «КонсультантПлюс», 2010.

5Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 1999. Т. 2. Полутом 1. С. 96.

11

В ГК создана единая классификация видов зало- га с указанием основных регуляторов: ипотека остает- ся за рамками регулирования Кодекса и подчиняется правилам Закона об ипотеке, который действует в ча- сти, не противоречащей общим положения о залоге, а заклад и залог имущественных прав попали в особен- ную часть параграфа 3 гл. 23 ГК.

Подчеркнем, что само по себе размещение блока норм о залоге и ипотеке в разделах ГК, относящихся к способам исполнения обязательств, не изменяет пра- вовую природу ипотеки, несмотря на то, что ее плани- руетсяболееподробноурегулироватьвразделеКодекса о вещных правах.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку за- щищает обязательство в целом. Согласно ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имуще- ства (договору об ипотеке) одна сторона — залогодер- жатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удо- влетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного не- движимого имущества другой стороны — залогодате- ля — преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными феде- ральным законом.

Таким образом, можно выделить следующие ха- рактеристики ипотеки как правоотношения:

-ипотека представляет собой специальный вид залога как способа обеспечения исполнения обязатель- ства (залог недвижимого имущества);

-ипотека обеспечивает возможность залогодер- жателя получить удовлетворение своих законных

12

требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами;

- ипотека может быть установлена в отношении недвижимых вещей или прав на недвижимость, кото- рые существуют в натуре или которые залогодатель приобретет в будущем.

Ипотека как вид залога является способом обеспе- чения исполнения обязательства. Ранее недостатком разделаозалогеназывалосьвтомчислеотсутствиетер- минологического и понятийного единства в регулиро- вании данных отношений. Законодатель часто исполь- зует понятие «залог» в значении «способ обеспечения исполнения обязательств» (самостоятельный правовой институт), «обременение», «ограниченное вещное пра- во», «право залога», «договор залога» (в том числе как сделка и как порождаемое ею договорное залоговое обя- зательство, т. е. какправоотношениямеждузалогодате- лем и залогодержателем), «ограниченное право на чу- жоеимущество, неявляющеесявещью» (назаложенные права по обязательству, на заложенные исключитель- ные права), не делая между ними разницы6. Например, в ст. 341 ГК название статьи «Возникновение залога» не совпадает с ее содержанием, поскольку далее речь идет о возникновении прав залогодержателя, выте- кающих из договора залога. Не ясно, что понимается под залогом в ст. 334.1 ГК — право или обременение. Поскольку с каждым из этих понятий закон традици- онно связывает различные правовые последствия, на практике могут возникать путаница и недоразумения. Всвязисэтимможносделатьвывод, чтоприподготовке текста закона недостаточно использовалась доктрина.

6 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный ком- ментарий к гл. 21–29 / Под ред. Л. В. Санниковой. М.: Статут, 2016.

13

Недостаточная проработка данного вопроса по- рождает проблемы и в сфере ипотеки. В ходе рефор- мирования гражданского законодательства не удалось найти ответ и на основной вопрос, который вызывал острые дискуссии и практические затруднения при рас- смотрении дел о залоге: подчиняясь традиции советско- го права, российский законодатель не называет прямо залог вещным правом и помещает нормы о нем в раз- деле об обязательствах. Как и во многих постсовет- ских правопорядках, залог продолжает ассоциировать- ся в Российской Федерации преимущественно с обяза- тельственными отношениями. Основным аргументом при этом служит принцип, согласно которому «залог не дает залогодержателю права на вещь как таковую»7. В Концепции отмечалось: «учитывая неоднозначность правовойприродызалога,следуетоставитьнеизменным основное место регулирования залоговых правоотноше- ний в ГК, а именно в главе об обеспечении исполнения обязательств. Между тем в разделе о вещных правах следует указать на залог (ипотеку) как на ограничение вещных прав, установить основания его возникнове- ния, определить ряд генеральных положений, регули- рующих залог как вещное обременение. Регулирование договора залога должно осуществляться нормами обя- зательственного права, а права залога как права, обре- меняющего вещь и следующего за ней, — положениями вещного права» (п. 8.1. Концепции). В связи с введени- ем особого порядка правового регулирования залого- вых правоотношений в Концепции предлагалось «от- казаться от государственной регистрации договора за- лога недвижимого имущества и регистрировать только

7 Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2005.

14

залоговое право как обременение недвижимого имуще- ства» (п. 8.2. Концепции).

Отнесение залогового права к обязательственно- му связано со сложившимся в советском гражданском праве представлением о вещных правах и их систе- ме. До недавнего времени вещные права отождествля- лись, по сути, с правом собственности, которому были противопоставлены все остальные — обязательствен- ные права. Соответственно залог, в числе прочих прав, рассматривался как акцессорное обязательственное право, обеспечивающее надлежащее исполнение обя- зательства. Однако в последней редакции Кодекса за- лог регулируется все чаще как право вещное (см. п. 2 ст. 334 ГК) и теряет свою абсолютную акцессорность (п. 4 ст. 341 ГК). Таким образом, законодатель сохра- нил указание на залог, как на способ обеспечения ис- полнения обязательства, не решившись установить его вещную природу.

Следует признать, что право залога сегодня наде- ляется законодателем чаще вещно-правовой природой, чем обязательственной. Принимая во внимание то, что с внесением в законодательство последних изменений допустима регистрация (учет) залога прав любого дви- жимого имущества, получается, можно сделать вывод, что вещная природа залога не устанавливается толь- ко в отношении залога прав. Представление о залоге как ограниченном вещном праве, предоставляющем залогодержателю возможность распорядиться предме- том залога в случаях неисполнения или ненадлежа- щего исполнения обязательства, нашло закрепление сначала в судебной практике ВАС РФ, а теперь и в ГК. Вещно-правовые характеристики залога, в частности, проявляются в нормах п. 2 ст. 334 ГК. В том числе, за- кон позволяет залогодержателю удовлетворить свои

15

требования не только за счет заложенного имущества, ноизасчетдоходов, полученныхотиспользованиядан- ного имущества третьим лицом. Представляется, что признание за правом залога самостоятельной приро- ды sui generis могло бы позволить выйти из ситуации, однако законодатель этой позиции явно не разделяет. Таким образом, противоречивый подход законодателя к основополагающим вопросам залогового права, поя- вившийся без точного понимания сути залога8, не по- зволил создать единую систему правого регулирования залога, привел к необходимости многократных уточне- ний на уровне специальных правил, затруднил право- применительную практику.

В то же время однозначно решено, что ипотека порождает вещное право на предмет залога. В связи с этим возникла двусмысленная ситуация, при которой один из видов залога назван вещным правом, а иные — нет. При этом многие нормы о залоге в судебной прак- тике также приобрели вещно-правовое толкование, что не могло не отразиться на содержании норм ГК. Все это привело к созданию весьма своеобразного нормативно- го материала.

Залог как способ обеспечения исполнения обяза- тельстванаделяетзалоговогокредитораправомнапре- имущественное перед другими кредиторами удовлетво- рение из стоимости заложенной вещи. Это право позво- ляет кредитору преследовать заложенную вещь в руках любого третьего лица (по вещному иску) даже в случае смены собственника-залогодателя (право следования).

8 См.: Маковский А. Л. Собственный опыт — дорогая школа // Актуаль- ные проблемы частного права: сборник статей к юбилею Павла Владимировича Крашенинникова: Москва — Екатеринбург, 21.06.2014 / В. В. Витрянский, С. Ю. Головина, Б. М. Гонгало [и др.]; отв. ред. Б. М. Гонгало, В. С. Ем. М.: Статут, 2014.

16

Формулировка п. 1 ст. 334 ГК позволяет сделать вывод, что основными конститутивными признаками ипотеки как вида залога являются возможность зало- годержателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества и реализация права в преи- мущественном порядке по сравнению с иными креди- торами лица, которому принадлежит заложенное иму- щество (залогодателя).

Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя по договору ипотеки означа- ет, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполняет их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересыкредитора-залогодержателя. Лишьвслучаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользу- ется преимуществом. Поэтому как способ обеспечения исполненияобязательствипотекаприобретаетвсеболь- шее значение и распространение. Преимущественный характер прав залогодержателя надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, пре- доставляя ему право всегда в случае невыполнения должником основного обязательства получать удовлет- ворение из стоимости заложенного недвижимого иму- щества. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника по основному обязательству, по- скольку в случае недействительности основного обяза- тельства ипотека также недействительна, так как обя- зательства, возникающие из договора об ипотеке, явля- ются дополнительными (акцессорными) по отношению к основному обязательству, обеспеченному ипотекой. По мнению З. И. Цыбуленко, «во-первых, при залоге за- ранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гаран- тирует погашение его после реализации имущества

17

при нарушении должником обязательства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кредитор-залогодержатель имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за счет зало- женного имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами; в-четвертых, помимо зна- чительной стоимости, такое имущество обычно играет важную роль в жизни залогодателя, и он постарается его не потерять (земельный участок, предприятие, жи- лой дом, квартира, дача и т.д.)»9.

С точки зрения К. И. Скловского, «решающим ка- чественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку»10, является не столько непосредственная цен- ность недвижимого имущества как предмета ипотеки, сколько «видимость», т. е. невозможность спрятать, тай- но переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя.

Как способу обеспечения исполнения обязатель- ства ипотеке традиционно приписывается акцессор- ность. Речь идет о том, что большинство обеспечи- тельных отношений носят так называемый акцессор- ный, т. е. дополнительный, вспомогательный характер. Существует мнение, в соответствии с которым «основ- ным средством заставить должника исполнить обяза- тельство служит возмещение убытков», а способы, на- званные в ст. 329 ГК, являются дополнительными. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что

9Цыбуленко З. И. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1. С. 15.

10Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учебно- практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 225.

18

залогом может быть обеспечено только действитель- ное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспе- чиваться залогом. Если по договору займа, обеспечен- ному залогом, не последовало передачи средств долж- нику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику. Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) может существовать, только пока существу- ет обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращение основного правоотношения.

Акцессорность ипотеки, таким образом, означает:

-недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обя- зательства, если иное не установлено законом (п. 3

ст. 329 ГК);

-недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительно- сти обеспечиваемого обязательства (основного обяза- тельства) (п. 2 ст. 329 ГК);

-при замене кредитора в обеспечиваемом обяза- тельстве, если иное не установлено законом, соглаше- нием сторон или не противоречит существу средства обеспечения исполнения обязательства, к новому кре- дитору переходят права, обеспечивающие исполнение основного обязательства (переданного права требова-

ния) (ст. 384 ГК).

Для сравнения отметим, что к неакцессорным спо- собам обеспечения исполнения обязательств в россий- ском праве относится независимая гарантия, так как предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром (лицом, которому предна- значен денежный платеж, получатель денег, выгоды,

19

прибыли, доходов) не зависит в отношениях между ними от того основного обязательства, в обеспечение ис- полнения которого она выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство (ст. 370 ГК). Иначе говоря, обязательство гаранта перед бенефици- аром сохраняется даже в случае недействительности основного обязательства (п. 2 ст. 376 ГК).

В то же время в ст. 303.1. Проекта изменений ГК «Виды ипотеки» предлагается внести норму следующе- го содержания: «Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обяза- тельства с указанием в договоре ипотеки данных о су- ществе, размере и сроках исполнения этого обязатель- ства (акцессорная ипотека) либо без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена за- логодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога (независимая ипотека).

Независимая ипотека может быть также установ- лена путем обременения собственником (залогодате- лем) своей недвижимой вещи, удостоверенного заклад- ной, без указания лица, в пользу которого установле- но такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый го- сударственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе». Следовательно, если такое положение вступит в силу, возможным станет и суще- ствование неакцессорной ипотеки.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во вла- дении и пользовании залогодателя. Под владением

20