18. Этапы процесса оценки имущества предприятия

Основные этапы процесса оценки:

* постановка задачи и заключение договора на оценку объекта

* разработка плана оценки

* сбор и проверка информации, полученной по результатам анализа рынка

* выбор подходов и методов оценки конкретного объекта недвижимости

* непосредственное проведение оценочных расчетов

* согласования, результатов, полученных с помощью различных подходов

* подготовка отчета о результатах оценки

19. Сущность и сфера применения затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанные на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратный подход применяется:

1) для технико-экономического обоснования нового строительства;

2) для выбора наиболее эффективного способа использования земельного участка;

3) для итогового согласования стоимости объекта;

4) для оценки объектов в «пассивных» секторах рынка;

5) для страхования и налогообложения.

Затратный подход не следует применять:

* для оценки зданий, имеющих историческую ценность; * когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом; * когда нельзя сделать отдельную оценку земельного участка.

Технология оценки недвижимости с помощью затратного подхода включает следующие этапы:

* оценка стоимости восстановления или замещения улучшений; * вычет накопленного улучшениями износа; * оценка стоимости земельного участка; * суммирование стоимости земельного участка и улучшений.

20. Методы определения рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости

1) Метод сравнения продаж (метод по сопоставимым затратам):

* подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;

* внесение поправок в целях продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);

* расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж, сопоставимых объектов.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

- переданные права собственности (полное или ограниченное право собственности); - условия финансирования и оплаты сделки; - условия совершения сделки; - время заключения сделки с объектом-аналогом; - местоположение;

- физические характеристики; - экономические характеристики; - правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройки земельного участка; - доступные коммунальные услуги.

2) Метод распределения – основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек.

Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земельных участков.

3) Метод соотнесения (переноса) – основан на анализе продажи здания, расположенного на аналогичном участке и разделении общей цены продажи на цену здания и цену земельного участка. При этом сначала оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на земельном участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса, и получается стоимость земельного участка, которая переносится на оцениваемый объект.

4) Метод остатка для земли – используется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя их прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

5) Метод развития (освоения) земельного участка - используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, и предполагает определенную последовательность действий.

Технология оценки:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоения участков методом сопоставимых продаж;

- расчет затрат на освоение участков и их продажу;

- определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

6) Метод капитализации земельной ренты – заключается в капитализации типичной и устойчивой величины ренты. Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования.