1. Специфические особенности прав на недвижимое имущество

Право собственности – совокупность юрид. норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Это право дает лицу юрид. власть над вещью и назыв. вещным правом.

Право собственность реализуется посредством след. правомочий:

* владение - основанная на законе возможность фактического обладания вещью (иметь у себя данное имущество, числить на балансе);

* пользование – основанная на законе возможность эксплуатации хоз., коммерч., либо иного использования имущества, путем его потребления, извлечения из него полезных свойств, либо иных результатов.

* распоряжение – предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению совершать действия, юридич. определяющие судьбу имущества, путем изменения его принадлежности, состояния, назначения, отчуждения по договору, передачи по наследству, уничтожение, развития или реконструкции.

Полное право собственности – право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих действующему законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество - собственники конкретных земельных участков и др. объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соотв. с зем, гражданским, водным и др. законодательством России.

В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают 3 осн. группы субъектов:

* РФ и субъекты РФ в лице органов гос. власти, города, районы, нас.пункты в лице органов местного самоуправления;

* граждане, семьи, соц. группы, ино. граждане;

* юрид. лица – коммерч. и некоммерч. организации.

Факты, с наступлением которых лицо приобретает право собственности, наз. способами приобретения права собственности, а юр.факты, которые служат основанием для приобретения права собственности, назыв. титулом приобретения.

В отношении собственности тесно переплетаются 2 стороны:

* благообладание имуществом и получение доходов от его использования;

* бремянесение, связанные с этим расходы, издержки и риск.

Как бремя, кот. содержит имущество, так и риск, собственник может переложить на др. лицо в соответствии с законом или договором.

Классификация гражданских правоотношений:

* имущественные (можно определить как экономич. отношения, урегулированные нормами гражданского права и приобретшие правовую форму);

* неимущественные (личные) правоотношения.

Классификация имущественных правоотношений:

* вещные права – право собственности (владение ограниченного содержания; право полного хоз. ведения; право оперативного управления);

- вещные права лиц, не явл. собственниками (право пожизненного наследуемого владения зем. участком; право бессрочного постоянного пользования; сервитуты);

* обязательственные правоотношения (аренда, залог как форма обеспечения обязательств; доверительное управление имущества собственника).

В общем случае право собственника на имущество, у которого уже есть собственник, может приобретаться др. лицом, на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти – переходить по наследству к др. лицам в соотв. с завещанием или законом.

Принудительного изъятия у собственника имущества законодательством не допускается, кроме изъятия по след. основаниям:

* обращение взыскания на имущество по обязательствам;

* отчуждение имущества, кот. в силу закона не может принадлежать данному лицу;

* отчуждение имущества в связи с изъятием зем. участка.

Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Если частная собственность препятствует реализации общих интересов, то она подвергается пост. или врем. обременениям.

Ограничение (обременение) – наличие установленных законом или уполномоченными органами предусмотренным законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда).

Постоянное обременение права собственности на объекты недвижимости включает: * систему зонирования;

* рациональное использование и охрана земель; * контроль окр. среды; * защита законных прав и интересов др. собственников, арендаторов и пользователей земли; * учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; * ограничение прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, с/х землями.

Временные обременения – сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, лизинг.

2. Сущность и виды операций с недвижимым имуществом

Приобретение права собственности или права пользования имуществом осуществляется посредством сделки.

Операция (сделка) – действия граждан и юридич. лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение сделки – подписание документа о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юр. и физич. лиц, а также о переходе банк. докум. ЦБ, денег от одного к др. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, кот. явл. основанием (должен быть законным и осуществивым).

Действительность сделки определяется через совокупность условий: * законность содержания; * правоспособность и дееспособность физ. и юрид. лиц, совершающих сделку; * сделка совершена на основании сознательного волеизъявления сторон, направленных на достижение правомерным способом не запрещающим законом конкретных результатов; * соблюдение формы сделки.

По законности содержания: * действительные; * недействительные сделки, не соответствующие требованиям закона: - ничтожные (не действительны с самого начала ее совершения); - оспоримые (недействительны по решению суда).

Среди ничтожных сделок распространены: * мнимая (совершена без намерения создать юр. последствия); * притворная сделка (направлена на создание юр. последствий, но не тех, кот. вытекают из этой сделки, а для того, чтобы замаскировать др. сделку, реально совершенную).

Основанием для признания сделки недействительной явл. решение суда.

Признание недействительности влечет роституцию (восстановление прежнего состояния): * двусторонняя (каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или ден. компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла); * односторонняя (все обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства).

По числу сторон: * односторонние сделки (для совершения достаточно выражение воли одной стороны – составление завещания, принятие/отказ наследства); * двусторонние (необходимо согласование воли 2х сторон); * многосторонние сделки (3 или более стороны).

По моменту возникновения: * реальные (после передачи объекта и гос. регистрации сделки); * формальные (заключены в установленной форме).

По обязанности сторон: * возмездные; * безвозмездные.

По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: * коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); * условные (возникновение и прекращение которых зависит от условия кот. произойдет или нет – заранее неизвестно).

По способу заключения: * заключенные лично; * заключенные представителями по договоренности.

Основные виды сделок: * купли-продажи; * мена; * дарение; * рента; * ипотека; * доверительное управление.

3. Виды действительных сделок с недвижимым имуществом

Приобретение права собственности или права пользования имуществом осуществляется посредством сделки.

Операция (сделка) – действия граждан и юридич. лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение сделки – подписание документа о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юр. и физич. лиц, а также о переходе банк. докум. ЦБ, денег от одного к др. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, кот. явл. основанием (должен быть законным и осуществивым).

Действительность сделки определяется через совокупность условий: * законность содержания;

* правоспособность и дееспособность физ. и юрид. лиц, совершающих сделку; * сделка совершена на основании сознательного волеизъявления сторон, направленных на достижение правомерным способом не запрещающим законом конкретных результатов; * соблюдение формы сделки.

По законности содержания: * действительные; * недействительные сделки, не соответствующие требованиям закона: - ничтожные (не действительны с самого начала ее совершения); - оспоримые (недействительны по решению суда).

Среди ничтожных сделок распространены: * мнимая (совершена без намерения создать юр. последствия);

* притворная сделка (направлена на создание юр. последствий, но не тех, кот. вытекают из этой сделки, а для того, чтобы замаскировать др. сделку, реально совершенную).

Основанием для признания сделки недействительной явл. решение суда.

Признание недействительности влечет роституцию (восстановление прежнего состояния): * двусторонняя (каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или ден. компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла); * односторонняя (все обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства).

По числу сторон: * односторонние сделки (для совершения достаточно выражение воли одной стороны – составление завещания, принятие/отказ наследства); * двусторонние (необходимо согласование воли 2х сторон); * многосторонние сделки (3 или более стороны).

По моменту возникновения: * реальные (после передачи объекта и гос. регистрации сделки); * формальные (заключены в установленной форме).

По обязанности сторон: * возмездные; * безвозмездные.

По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: * коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); * условные (возникновение и прекращение которых зависит от условия кот. произойдет или нет – заранее неизвестно).

По способу заключения: * заключенные лично; * заключенные представителями по договоренности.

Основные виды сделок: * купли-продажи; * мена; * дарение; * рента; * ипотека; * доверительное управление.