- •2. Сущность и виды операций с недвижимым имуществом
- •3. Виды действительных сделок с недвижимым имуществом
- •4. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
- •5. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •6. Рейдерские технологии при сделках с имущественным комплексом
- •7. Вещные права ограниченного содержания
- •8. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
- •9. Доверительное управление имуществом
- •10. Страхование имущества.
- •11. Содержание экономических отношений по поводу аренды недвижимого имущества
- •12. Экономическое содержание арендной платы. Расчет арендной платы за недвижимое имущество
- •13. Аренда и лизинг.
- •14. Содержание договора аренды
- •15. Понятие и назначение оценки имущества предприятия
- •16. Понятие и виды стоимости недвижимого имущества
- •17. Принципы определения стоимости имущества
- •18. Этапы процесса оценки имущества предприятия
- •19. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •20. Методы определения рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости
- •21. Оценка расчета восстановительной стоимости (стоимость замещения) объекта недвижимости
- •22. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений
- •23. Сущность доходного подхода к оценке имущества предприятия
- •24. Метод прямой капитализации дохода
- •25. Метод дисконтированных денежных потоков
- •26. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимого имущества
- •27. Методы определения и последовательность внесения поправок к цене
- •28. Расчет стоимости объектов с помощью валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации
- •30. Организация выполнения ремонтных работ
- •31. Системы ремонта и обслуживания оборудования
- •32.Ремонтные нормативы
- •33. Сущность и назначение залога имущества
- •34. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •35. Основные модели ипотечного кредитования
- •36. Амортизация имущества и амортизационная политика предприятия
25. Метод дисконтированных денежных потоков
Дисконтирование денежных потоков – преобразование величины дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость.
Стоимость объекта недвижимости по данному методу = сумма текущей стоимости будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).
PV = ∑Ct/((1+i) в степени t) + R/((1+i) в степени n).
PV – текущая стоимость. Ct – денежный поток периода t. i – ставка дисконтированного денежного потока периода t. R – стоимость реверсии. n – длительность прогнозного периода, лет.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.
Преимущества: * считается лучшим теоретическим методом; * учитывает динамику рынка; * учитывает неравномерную структуру доходов и расходов; * работает, когда доход и рынок не стабильны; * работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Недостатки: * вероятность ошибки в прогнозировании; * достаточная сложность; * силен фактор «симпатии» оценщика.
26. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимого имущества
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанный на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется информация о стоимости сделок в ними. Стоимость объекта недвижимости при данном подходе = средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта.
С = Ц+-П
С – расчетная величина рыночной стоимости; Ц – цена продажи аналогичного объекта (совокупность однородных аналогов); П – совокупная поправка к цене продаж совокупного объекта, учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.
Основные требования к объекту-аналогу: * аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам; * сходные условия сделки.
Условия применения сравнительного (рыночного) подхода: * объект не должен быть уникальным; * информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок; * факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости должны быть сопоставимы.
Этапы сравнительного подхода:
* изучение рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости; * проверка достоверности информации о сделках; * анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта.
Преимущества: * в итоговой стоимости отражаются мнения типичных продавцов и покупателей; * в ценах продаж отражаются изменения финансовых условий и инфляция; вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов; * статистически обоснован; * достаточно прост в применении, и дает надежные результаты.
Недостатки: * различия продаж; * сложность сбора информации о практических ценах продаж; * проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; * зависимость от активности рынка; * зависимость от стабильности рынка; * сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.