- •2. Сущность и виды операций с недвижимым имуществом
- •3. Виды действительных сделок с недвижимым имуществом
- •4. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)
- •5. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •6. Рейдерские технологии при сделках с имущественным комплексом
- •7. Вещные права ограниченного содержания
- •8. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
- •9. Доверительное управление имуществом
- •10. Страхование имущества.
- •11. Содержание экономических отношений по поводу аренды недвижимого имущества
- •12. Экономическое содержание арендной платы. Расчет арендной платы за недвижимое имущество
- •13. Аренда и лизинг.
- •14. Содержание договора аренды
- •15. Понятие и назначение оценки имущества предприятия
- •16. Понятие и виды стоимости недвижимого имущества
- •17. Принципы определения стоимости имущества
- •18. Этапы процесса оценки имущества предприятия
- •19. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •20. Методы определения рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости
- •21. Оценка расчета восстановительной стоимости (стоимость замещения) объекта недвижимости
- •22. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений
- •23. Сущность доходного подхода к оценке имущества предприятия
- •24. Метод прямой капитализации дохода
- •25. Метод дисконтированных денежных потоков
- •26. Сущность метода анализа продаж объектов недвижимого имущества
- •27. Методы определения и последовательность внесения поправок к цене
- •28. Расчет стоимости объектов с помощью валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации
- •30. Организация выполнения ремонтных работ
- •31. Системы ремонта и обслуживания оборудования
- •32.Ремонтные нормативы
- •33. Сущность и назначение залога имущества
- •34. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •35. Основные модели ипотечного кредитования
- •36. Амортизация имущества и амортизационная политика предприятия
35. Основные модели ипотечного кредитования
Ипотека является одним из подвигов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования. Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам. При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличие ссудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.Следует отметить, что в науке одноуровневую модель ипотечного кредитования часто именуют «немецкой». По нашему мнению, это не отражает в полной мере суть данной модели кредитования.Поскольку современные ипотечные системы, так или иначе, замыкаются на государстве, под ипотечной моделью следует понимать систему организации ипотечного жилищного кредитования в масштабах страны или региона. С этой точки зрения деление моделей ипотеки на американскую и европейскую кажется более логичным, чем иное.Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.Данная модель функционирует за счет специальных институтов - агентств (фондов) ипотечного кредитования, которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.Основные статистические показатели, характеризующие ипотечное кредитование в Европе и Северной Америке, показывают, что наиболее динамичное развитие данная модель ипотечного кредитования приобрела в США во второй половине ХХ века, а закончился этот этап бурного развития глубоким кризисом ипотечной системы в США в начале XXI века.
36. Амортизация имущества и амортизационная политика предприятия
Амортизируемое имущество - основные средства и часть нематериальных активов, по которым физический и моральный износ отражается по средствам начисления амортизации.
Амортизация- это постепенное перенесение стоимости объекта основных средств в течение нормативного срока службы или срока полезного использования на себестоимость продукции, работ, услуг, расходы на реализацию, операционные или внереализационные расходы.Амортизация- это исчисленный в денежном выражении износ основных фондов в процессе их применения, производственного использования. Инструментом возмещения износа основных фондов являются амортизационные отчисления в виде денежных средств, направляемых на ремонт или строительство, изготовление новых основных фондов.
Сумма амортизационных отчислений включается в издержки производства (себестоимость) продукции и тем самым переходит в цену. Производитель обязан производить накопление амортизационных отчислений, откладывая их из выручки за проданную продукцию. Накопленные амортизационные отчисления образуют амортизационный фонд в виде денежных средств, предназначенных для воспроизводства, воссоздания изношенных основных фондов.
Величина годовых амортизационных отчислений предприятия определяется в виде доли первоначальной стоимости объектов, представляющих основные фонды.
Амортизируемые основные фонды объединяются в следующие амортизационные группы: * все недолговечное имущество со сроком полезного использования от 1 года до 2 лет; * имущество со с.п.и. свыше 2 лет до 3 лет; * имущество со с.п.и. свыше 3 лет до 5 лет; * свыше 5 лет до 7 лет; * свыше 7 лет до 10 лет; * свыше 10 лет до 15 лет; * свыше 15 лет до 20 лет; * свыше 20 лет до 25 лет; * свыше 25 лет до 30 лет; * имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет.
Износ основных фондов- это старение, изнашивание зданий, оборудования в процессе их производственного использования.
Различают: * физический износ, характеризующийся износом материалов, из которых созданы основные фонды, потерей их первоначальных качеств, постепенным разрушением конструкции; * моральный износ, связанный с последовательным отставанием ранее созданных основных фондов производства от современного технического уровня - моральное старение.
Износ и амортизация не всегда совпадают с точки зрения соответствия физического и морального износа в натуральном и стоимостном (амортизационные отчисления) выражении. Стоимостное выражение износа и амортизации совпадает в течение года. Годовые амортизационные отчисления включаются в себестоимость продукции. Износ отражается в уменьшении первоначальной (восстановительной) стоимости основных фондов.
Ежегодно износ накапливается, индексируется при большой инфляции и как показатель используется для расчета остаточной стоимости. Амортизация после реализации продукции возвращается на предприятие и пополняет амортизационный фонд - источник простого воспроизводства средств труда.
Различия между износом и амортизацией- износ является показателем старения оборудования, а амортизация как экономическая категория отражает этот износ и является средством для воспроизводства изношенных основных фондов.
Основными элементами амортизационной политики предприятия являются: - оценка и переоценка амортизируемого имущества; - определение сроков полезного использования основных средств и нематериальных активов; - выбор и обоснование методов начисления амортизации; - обеспечение целевого использования амортизационных отчислений; - предотвращение чрезмерного морального и физического износа амортизируемого имущества; - определение необходимого объема обновления внеоборотных активов; - выбор наиболее эффективных форм воспроизводства основных средств; - совершенствование видовой, технологической и возрастной структуры основных фондов; - оптимизация налоговых платежей.