21. Оценка расчета восстановительной стоимости (стоимость замещения) объекта недвижимости

Основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:

1) Метод на основе сметной стоимости строительства – заключается в составлении сметы затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов. К этим затрата необходимо добавить накладные расходы и прибыли застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования.

2) Индексный метод – заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.

3) Метод сравнительной единицы - для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта.

4) Поэлементный метод расчета – представляет собой модификацию сметного метода, но он менее трудоемок, т.к. основан на определении компонентов объекта недвижимости умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать фундамент, стены, полы, проемы, отделочные работы.

22. Понятие и способы определения износа зданий и сооружений

Износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Обычно измеряют в %, а стоимостным выражением износа является обесценивание. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости в зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости выделяют: физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический) износ.

1) Физический износ – потеря потребительной стоимости объекта, обусловленная изменениями его физических свойств со временем и в зависимости от условий эксплуатации (в бух. учете отражается в нормах амортизационных отчислений).

Методы расчета физического износа:

* экспортный метод – основан на создании дефектной ведомости и определения % износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций. Экспортный метод является наиболее точным, но и наиболее трудоемким.

* стоимостной метод – основан на определении затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется % износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.

* метод расчета срока жизни – предполагает использование следующих терминов:

- срок экономической жизни (время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход);

- срок физической жизни объекта (период времени, когда здание существует и в нем можно жить и работать);

- эффективный возраст (основан на оценке внешнего вида и технического состояния);

- хронологический возраст (период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию);

- срок оставшейся экономической жизни (период от даты оценки, до окончания экономической жизни объекта)%

- нормативный срок службы (определенный нормативными актами срок службы здания).

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом и восстановительной стоимостью определяется соотношением между эффективным возрастом и типичным сроков экономической жизни.

ФИ/ВС = ЭВ/ТС

2) Функциональный (моральный) износ – показывает несоответствие объекта современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности:

* моральный износ первого рода – характеризует технологическое устаревание и связан с научно-техническим процессом в сфере технологии, дизайна и конструкционных материалов, используемых для производства объекта.

* моральный износ второго рода – характеризует функциональное устаревание и связан с тем, что производство аналогичных объектов становится дешевле.

Методы расчета функционального (морального) износа: для приблизительного расчета функц.износа можно определять поправочный коэффициент восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из анализа срока жизни объекта.

Подвиды физич. и морального износа:

* устранимый (затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена);

* неустранимый (затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость).

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты больше потенциальной выгоды, то он неустраним.

3) Внешний (экономический) износ – обесценивание объекта, обусловленная негативным поотношению к объекту оценки влияниями внешней среды. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев явл. неустранимым.

Методы определения внешнего (экономического износа):

* анализ парных продаж (на рынке продаются два сопоставимых объекта – один имеет признаки внешнего износа, а другой нет – разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего устаревания);

* сравнение дохода от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь этих двух объектов будет характеризовать величин воздействия внешнего устаревания.