Коммерческая недвижимость.
Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к нему является рынок производственно-складской недвижимости. Вторым по количеству заключаемых сделок рынком после рынка жилья является рынок гаражей. Большинство гаражей Нижневартовска, Ханты-Мансийска, Сургута, Нефтеюганска располагаются в промышленных зонах или между промышленной зоной и общественно-деловой зоной города.
Коммерческая недвижимость делится на сегменты:
Гаражи;
Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
Гостиницы;
Административные и офисные здания, объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;
Производственно-складские помещения.
Средняя площадь гаражного помещения составляет порядка 26 кв.м. Наибольшая часть (более 90%) гаражей находится во владении жителей и используется ими для собственных хозяйственных нужд. Остальная часть гаражных помещений переоборудована под станции технического обслуживания и автосервис. Такие гаражи, как правило, расположены на окраинах гаражных массивов, вблизи крупных оживленных улиц.
Стоимость гаражей в 2009 году в зависимости от населенных пунктов и других факторов варьируется в пределах от 1500 до 24500 руб./кв.м. и составляет в среднем 8500 руб./кв.м.
Основными факторами, формирующими спрос и цену на гаражные помещения, являются:
местонахождение;
состояние; внутреннее обустройство (пол, полки и пр., утепление, автоматические ворота);
наличие погреба;
наличие смотровой ямы;
наличие электричества и других коммуникаций;
наличие охраны (видеонаблюдение);
дорожное покрытие, удобство подъездов.
Большое влияние на стоимость гаража оказывает его местонахождение. Дороже всего стоят гаражи, находящиеся в городской черте, вблизи автобусных остановок и приближенные к жилым районам города.
Влияние на стоимость такого фактора как «состояние» незначительно, т.к. все выставляемые на продажу гаражи имеют сходное состояние. Однако в редких случаях состояние гаража может стать важным фактором, формирующим цену. Это происходит в том случае, если гараж значительно превосходит или значительно уступает по состоянию большинству выставляемых на продажу гаражей. Например, если в гараже произведена отделка с использованием качественных материалов, заменена электропроводка, электроприборы, отопительные приборы и т.п. Такие гаражи, как правило, пользуются низким спросом из-за своей высокой стоимости, которая обусловлена затратами владельца на проведение ремонта. Стоимость гаража существенно понизится, если его состояние значительно уступает большинству представленных на рынке гаражей. Например, требуется ремонт крыши, обустройство пола, установка и подключение электроприборов и приборов отопления, и т.п. В большинстве же случаев потенциальные покупатели не предъявляют высоких требований к состоянию гаража, достаточно того, чтобы гараж не требовал дополнительных капиталовложений.
Наличие в гараже погреба и/или смотровой ямы повышает привлекательность гаража для потенциального покупателя и соответственно его стоимость. Особенно отмечают наличие сухих погребов. Гаражи, подключенные или у которых имеется возможность подключения к сетям электроснабжения, имеют более высокую стоимость в отличие от гаражей, подключение которых к электросетям сопряжено с большими формальными трудностями и высокими расходами на подключение. Подавляющая часть выставляемых на продажу гаражей имеет подключение к электросети, поэтому влияние данного фактора на стоимость гаража незначительно.
В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения гаражей в населенных пунктах округа в 2007-2009 годах. Информация о средних ценах, средних площадях в разрезе населенных пунктов представлена на рисунке 3.6.
Рисунок 3.6 - Средняя стоимость площадей предназначенных для размещения гаражей
Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания относятся к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее развитым рынком коммерческой недвижимости обладают крупные города округа: Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск, Ханты-Мансийск. Наиболее высокую среднюю стоимость, имеют объекты недвижимости торгового назначения. Объемы рынка коммерческой недвижимости значительно различаются в разных муниципальных образованиях, но, как правило, прямо пропорциональны численности населения.
К осени 2010 года планируется открытие восьмиэтажного торгово-развлекательного центра «Вершина» площадью 33,39 тыс. кв.м., находящегося на ул. Генерала Иванова, 1.
Рынок земельных участков автономного округа можно разделить на два крупных сегмента:
1.первичный рынок (новые объекты, которые еще не были в эксплуатации);
2.вторичный рынок (объекты, которые были в эксплуатации).
Торговля является одним из важнейших секторов экономики Ханты-Мансийского округа. Оборот розничной торговли в округе за январь – август 2007 года составил 117 089 млн. руб., прирост за год составил 17,1%. В кризисное время оборот розничной торговли сократился (в 2009 году составил 83.4% по отношению к 2008 году), однако в планах и прогнозах округа остаются задачи совершенствования форм торгового обслуживания, расширения товарного ассортимента, увеличения торговых площадей, специализация магазинов.
Среди городов Большого Урала в Ханты-Мансийске самый высокий уровень цен на продовольственные товары. Основная причина этого – отсутствие железнодорожного сообщения с городом. Кроме того, если в других городах существует более или менее развитая сеть оптовой торговли, то в Ханты-Мансийск продукты завозятся мелкими партиями, а немногочисленные оптовики, образуя олигополию, завышают цены. С другой стороны уровень цен подкреплен высокой покупательской способностью – около 12–15% населения имеют ежемесячный доход выше 30 тыс. руб.
Учитывая уровень платежеспособного спроса со стороны потребителей, в разное время на рынок округа вышли как сетевые федеральные, так и региональные торговые операторы. К числу федеральных ритейлеров, работающих на рынке округа относятся: «Техношок», «М.видео», «Мир», «Эльдорадо», «Евросеть», «Спортландия», «Позитроника», аптечная сеть «Ригла». Региональные торговые сети представлены компаниями «Керама», «Монетка», «Оптима», «Арсенал+». Наиболее развитыми по количеству присутствующих на рынке торговых операторов являются г. Сургут, столица округа Ханты-Мансийск, за ними следуют Нижневартовск, Нефтеюганск и др.
Сеть отделочных материалов «Домоцентр» вложит 3,1 млрд рублей в открытие новых магазинов в Сибири. «Домоцентр» до 2010 года намерена открыть 15 новых магазинов. Также об экспансии в Сибирь заявили OBI, «Старик Хоттабыч» и «Бауцентр». Планируется открытие их торговых точек в Кемерово, Томске, Тюмени и Сургуте (по данным аналитического исследования ГК «Регион» 2007 г. «Исследование состояния рынков складской недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и прилегающих областей Авторы: Анфиса Бельмас, Екатерина Краева, Владимир Алёшин).
Традиционно наиболее развит сегмент торговой недвижимости. На конец 2007 года в г. Ханты-Мансийске действует 12 торговых домов, 321 розничный магазин и множество торговых павильонов. Общая торговая площадь отдельно стоящих действующих зданий составляет 23-24 тыс. кв. м. Федеральные торговые сети представлены компаниями «М.Видео», «Техношок», «Спортландия». Присутствуют региональные продуктовые супермаркеты.
За 2006-2007 года в городе Сургут введены в строй 3 новых торговых комплекса среднего размера, общей площадью около 8,5 тыс. кв. м, ведется строительство еще нескольких объектов. В Сургуте представлены многие крупные общефедеральные ритейлеры, такие, как «Мир», «М-Видео», «Эльдорадо», и т.п. (Согласно информации аналитического исследования ГК «Регион» « Исследование состояния рынков складской недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и прилегающих областей Авторы: Анфиса Бельмас, Екатерина Краева, Владимир Алёшин).
Вторичный рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа. Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются: местоположение (большая проходимость, первая линия, центр города), тип объекта, состояние объекта, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и транспортная развязка.
В г. Нефтеюганск обеспеченность города торговыми площадями на 1000 жителей города составляет 417 кв. м. Большинство торговых помещений представляют собой встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Большая часть из них расположена на улицах Нефтяников, Ленина, Парковая, Жилая, Мамонтовская. Данная группа помещений занимает основную долю в структуре торговых розничных площадей Нефтеюганска – примерно 65%, на них и приходится большая часть предложения на рынке. Очень редко на продажу выставляются отдельностоящие торговые помещения. Также в городе есть ряд относительно крупных торговых центров таких как, ТЦ «Европа», ТЦ «БУМ», ТЦ «Южный», ТЦ «Союз», ТЦ «НИКА», ТЦ «ЮТПС-Север», ТЦ «Меридиан», ТЦ «Интерьер». Продажи функционирующих торговых центров являются редкостью для рынка г. Нефтеюганска и не афишируются. Теоретически, могут продаваться помещения в отдельных торговых центрах, где их собственниками могут являться несколько компаний или частных лиц, но, как правило, такие помещения сдаются в аренду и сделки по их купле-продаже практически не проводятся.
Большинство выставляемых на продажу помещений имеют площадь от 100 до 200 кв.м. Доля таких помещений составляет 94% от общего количества выставленных на продажу объектов. Незначительную долю 6% занимают помещения площадью до 100 кв.м. Помещения площадью более 200 кв.м. а также крупные торговые центры на рынке не представлены.
Максимальная стоимость площадей объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания представлена на рисунке 3.7.
Рисунок 3.7 - Максимальная стоимость площадей, предназначенных для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания
На территории Ханты-Мансийского автономного округа работают 107 организаций, в том числе 92 общего назначения (гостиницы и аналогичные средства размещения) и 15 специального назначения (санатории и базы отдыха). Общее количество мест превышает 6000. Специалисты окружного комитета по туризму считают, что тенденция роста загрузки гостиниц сохранится, и этот показатель превысит 50 %. Цены на размещение здесь стартуют от 800-1200 руб. за койко-место в двух-трехместном номере. Одноместный номер стоит порядка 2000 руб., полулюкс и люкс - от 3500 руб.
Гостиницы округа отличаются относительно высоким уровнем комфортности. Около половины объектов были построены или реконструированы в течение последних 10 лет. Как утверждают в комитете по туризму, при желании более половины всех средств размещения автономного округа могут уже сегодня получить классификацию от 2 до 4 звезд. В то же время здесь, как и в других регионах Уральского федерального округа, явно недостаточно гостиниц экономкласса. Уровень загрузки в них существенно превышает аналогичные показатели в отелях среднего и выше среднего сегментов.
Сегодня в городах округа работает 88 гостиниц, из них 71 не имеют категории, по 8 гостиниц – в категории три и четыре звезды. По данным комитета по туризму, всего насчитывается более 5,5 тысяч койко-мест, число номеров высшей категории – более 380, это примерно десятая часть от общего числа номерного фонда в округе. Только количественный анализ дает понять, насколько здесь высока конкуренция между операторами гостиничного бизнеса. Статистика говорит об обратном и, прежде всего, - о низкой заполняемости гостиниц округа. Так, средняя загрузка номерного фонда в гостиницах Ханты-Мансийского округа едва превышает 40%, причем самые высокие показатели демонстрируют отели крупных городов округа, которые представлены на рисунке 3.8.
Рисунок 3.8 - Средняя загрузка отельного номерного фонда в гостиницах
Спрос на гостиничные услуги зависит от сезона, рамки которого отличны от привычного понятия сезонности. Самый большой поток постояльцев в гостиницах округа осенью и зимой. В период непогоды и низких температур в округе наблюдается высокая деловая активность, лето – традиционно низкий сезон.
Автономный округ по количеству гостиниц и аналогичных средств размещения в настоящий момент лидирует в Уральском федеральном округе. Рост количества туристов и загрузки гостиниц начался здесь с 2003 года, что вызвано увеличением экономических, деловых и культурных связей автономного округа.
Рынок земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии относится к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее высокую среднюю стоимость, как правило, имеют объекты недвижимости торгового назначения, на втором месте офисы, и на последнем месте объекты производственного и складского назначения. Объемы рынка коммерческой недвижимости значительно различаются в разных муниципальных образованиях, но, как правило, прямо пропорциональны численности населения. В городе Сургут сегмент офисной недвижимости также является развивающимся в структуре рынка коммерческой недвижимости. Сургут, являясь крупнейшим в округе городом по численности населения, в течение последних 10 лет является чрезвычайно привлекательным для инвесторов, причем как жилой, так и коммерческой недвижимости.
В 2007 году на развитие малых и средних предприятий в автономном округе было выдано кредитов на 5 млрд рублей. В результате дефицит торговых площадейв автономном округе составляет порядка 700 тыс. квадратных метров, офисных – около 500 тысяч.
По сравнению с сегментом торговой недвижимости, рынок офисной недвижимости менее развит. Для размещения офисов сдается в аренду часть помещений на верхних этажах торговых домов. Данные помещения нельзя назвать качественными. К категории офисов высокого класса можно отнести только собственные здания крупных компаний - «Лукойл», «Ханты-Мансийский банк», «Уралсвязьинформ» и другие. Общая площадь офисной недвижимости в составе отдельно стоящих зданий составляет около 14 тыс. кв. м. Из них площадь корпоративных офисов составляет около 9 тыс. кв. м; сдаваемая в аренду на открытом рынке – около 5,5 тыс. кв. м.
Самый громкий и обсуждаемый проект – деловой центр «Югра». Комплекс зданий, в том числе высотная башня в 56 этажей высотой 280 м, общей площадью 161 тыс. кв. м, планируется как единый объект с бизнес-центром, гостиницей, торгово-развлекательными объектами и апарт-отелем. Рынок офисной недвижимости сталкивается с неизбежными реалиями географического положения города, с особенностью почв. Девелоперы не спешат создавать концептуальные объекты, привычные всем торгово-развлекательные центры с кинотеатрами, фудкортом и т.п., в виду того, что основными потребителями станут только жители города Ханты-Мансийска.
Вторичный рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа. Основными ценообразующими факторами на рынке офисной недвижимости являются: местоположение (большая проходимость, первая линия, центр города), тип объекта, состояние объекта, наличие коммуникаций, телефона и интернет, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и транспортная развязка, доступность к объектам инфраструктуры.
В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2007-2009 годах. Информация о средней стоимости продажи земельных участков и помещений, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии представлена на рисунке 3.9.
Рисунок 3.9 - Средняя стоимость земельных участков и помещений
Рынок производственно-складской недвижимости Ханты-Мансийского округа развит слабо. В основном рынок представлен объектами, расположенными в крупных городах округа, но и здесь предложения носят единичный характер. В других населенных пунктах подобные предложения практически отсутствуют, новые объекты строятся под конкретного заказчика, сделки носят закрытый характер.
Общие проблемы инфраструктуры города и плохая транспортная доступность отрицательно влияют на инвестиционную привлекательность города в глазах крупных общефедеральных ритейлеров. Несмотря на это, город активно развивается, что во многом связано со стремлением окружных властей придать столице округа «столичный лоск».
Новое строительство высококлассных складских объектов в округе практически не ведется. Одной из основных причин является наличие большого количества низкокачественной производственно-складской (или переориентированной под подобные нужды) недвижимости. Многим компаниям легче выкупить и реконструировать объект, чем строить новый.
Вторичный рынок производственно-складской недвижимости округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлено ограниченное количество объектов, расположенных в крупных городах округа, а также других населенных пунктах округа.
В отличие от соседних областей, рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа в целом находится на этапе становления - это менее популярный сегмент коммерческой недвижимости. Существенными факторами, отрицательно влияющими на приход ритейлеров, являются низкое развитие инфраструктуры округа и отсутствие предложения качественных складских помещений.
Говоря о складской недвижимости округа, в Сургуте и Нижневартовске еще в советский период было построено достаточно большое количество объектов для обеспечения добывающих предприятий комплектующими, техникой и т.п. В настоящее время избыточные площади сдаются компаниями в аренду. Кроме того, крупные компании, избавляются от подобных активов, выставляя их на продажу. Основной тенденцией рынка производственно-складской недвижимости округа является строительство и использование складов built-to-suit (под нужды конкретного заказчика). Ситуация складывается таким образом, что многие компании предоставляют склады в аренду, но это не является для них профильным бизнесом. Для примера такие компании занимаются оптовой торговлей промышленными и продовольственными товарами, куплей – продажей металла, хранением нефтепродуктов, грузовыми перевозками и т.д. Активно продают свои активы также крупные добывающие компании. Некоторые компании, строящие складские комплексы для себя, сдают их в аренду. В 2007 году цены на складские помещения варьировались от 16 000 руб/кв.м до 28 000 руб/кв. м в Нижневартовске, от 17 500 руб/кв.м до 31 135 руб/кв.м в Сургуте. Аренда в Нижневартовске составляла 87-269 руб/кв.м.
Ведущими предприятиями автономного округа являются нефтедобывающие, энергетические и деревообрабатывающие компании: «Лукойл-Западная Сибирь», «Газпром», «Югорский лесопромышленный холдинг», «Югорская территориальная энергетическая компания», «Кода лес» и др. В г. Ханты-Мансийск более 1700 организаций и предприятий. Наиболее крупные из них: ОАО НК «Сибнефть-Югра», ОАО «Хантымансийскгеофизика», ЗАО «Назымская нефтега-зоразведочная экспедиция», ОАО «Северречфлот», ООО «Кода лес». Крупнейшими предприятиями пищевой промышленности являются ОАО «Рыбокомбинат «Хантымансийский», ООО «Компания «Мир Вашему дому» и ОАО «Хантымансийсксибторг». В Сургуте работают предприятия лесного хозяйства, геологоразведки, несколько заводов пищевой промышленности, крупные строительные фирмы, интенсивно развивается система телекоммуникаций. В городе действуют около 2000 предприятий. Крупнейшими из них являются компании нефтедобывающей отрасли: ОАО «Сургутнефтегаз» (одно из крупнейших в России) и ОАО «Сургутгазпром». Крупнейшими предприятиями пищевой промышленности являются «Сургутский рыбокомбинат», ОАО «Мясокомбинат «Сургутский» и ОАО «Сургутский городской молочный завод», который в декабре 2006 года приобрела компания «Вимм-Биль-Данн». Крупнейшими промышленными предприятиями г. Нижневартовска являются нефтяная компания «ТНК», ООО «Нижневартовский рыбный комбинат «Санта Мария» и ХК «Содружество».В г. Нягань из крупных компаний возможно выделить только ООО «Приобское рыбное хозяйство».
Основными ценообразующими факторами на рынке производственно-складской недвижимости являются: местоположение, состояние объекта, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и хорошая транспортная доступность.
В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения производственных и складских помещений в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа в 2007-2009 годах. Информация о средней стоимости площадей предназначенных для размещения производственных и складских помещений представлена на рисунке 3.10.
Рисунок 3.10 - Средняя стоимость площадей, предназначенных для размещения производственных и складских помещений
На диораме показано, что в городе Советский с 2007-2009г развивается размещение складских помещений.