Аналитический обзор литературы

Земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального назначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля - продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 200 лет. Недвижимый товар обеспечивает надёжность инвестиций, движение капитала, приносящего доход, а также требует жёсткой регламентации оформления сделок, ликвидности и менеджмента. В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них [22].

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая чётко обозначенную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Цена на землю, как и любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограниченно самой природой. Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных и демографических, природно-климатических и др. Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни её компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвёртые - в залоге, пятые - в государственной собственности [17, 18].

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие. Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке [22].

В издании «Практикум по экономике недвижимости» Малышева Е.Н., Подковыровой М.А., Скрипы И.А. представлены теоретические положения о недвижимости и её рыночной оценке. В настоящее время всё большее число людей стремиться вложить свободные деньги именно в недвижимость. Но обладание земельным участком означает определённое ограничение возможностей других членов общества, поэтому необходимо правильно и справедливо устанавливать налоги на земельный участок, включая здания, сооружения на нём. Это можно сделать только на основе кадастровой оценки земельного участка и рыночной стоимости недвижимости [21].

Варламов А.А., Севостьянов А.В. в своей работе «Оценка земли и иной недвижимости» считают, что с развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель и обосновывают необходимость проведения массовой оценки объектов недвижимости на территории РФ для целей налогообложения в условиях формирующегося рынка.

Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории Российской Федерации проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Оценка проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основывается она на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Для каждой категории земель разрабатываются методики, технические указания, правила проведения оценки. В ряде регионов РФ были разработаны и апробированы методики массовой оценки земель различных категорий для целей налогообложения. Очень важно при проведении оценки той или иной категории учитывать опыт и результаты предыдущих оценок.

Среди основных принципов определения рыночной стоимости объекта недвижимости авторы учебника выделяют следующие:

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, во-вторых, возможно физически и которые, в-третьих, приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений;

- принцип спроса и предложения учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют уровень на равновесном земельном рынке. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков;

- принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект (земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоении. Иначе говоря, все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Одним из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу – доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем;

- принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов, рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий;

- принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшении объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает ее рыночную стоимость;

- принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости – текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Можно отметить корреляцию этого принципа с принципами замещения и конкуренции [16].

Аналитический обзор литературы по теме исследования ляжет в основу разработки дипломного проекта.