3 Анализ состояния рынка недвижимости ханты-мансийского автономного округа

1. Характеристика рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа

В Ханты-Мансийском автономном округе рынок недвижимости развивается хорошо. Наибольшее количество предприятий, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, представленные на рынке недвижимости округа по данным портала развития предпринимательства округа, наблюдается в крупных городах округа: в Сургуте -167, Нижневартовске -68, Ханты-Мансийске -32, Нефтеюганске-22. Основные организации на рынке недвижимости в городах [30]:

• г.Сургут: АН «33 квадратных метра», АН «Иваницкий и партнеры», ООО «Белинская и партнеры», ООО «Монолит», АН «Герц», АН «М-пульс», АН «Ковчег», АН «Риэлт-сервис».

• г.Нижневартовск : ООО Ипотечно-Брокерское Агентство «Ваш Новый Адрес», АН «Мир», АН «Белый город», АН «Премиум», АН «Элита плюс».

• г.Ханты-Мансийск : АН «Надежный партнер», АН «Капиталъ», ООО «Югра Реклама Сервис».

• г. Нефтеюганск: ООО АН «Мега», ООО «Вега».

В остальных населенных пунктах количество операторов единичное, сделки с недвижимостью заключаются либо в частном порядке, либо с привлечением специалистов из соседних крупных населенных пунктов.

Информация о предложениях купли-продажи недвижимости размещается, как правило, в разделах объявлений в печатных СМИ, а также на сайтах объявлений в Интернете. Издаются специализированные издания, посвященные рынку недвижимости: журнал «Сургутская недвижимость», «RESIDENCE», «Справочник по недвижимости Югра», другие печатные издания содержат объявления о купле-продаже и аренде недвижимости в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа Югры – это газеты «Сургутский экспресс», «Ярмарка Нижневартовск», «Югорская ярмарка», «Югорский экспресс», «Вариант», другие местные издания - «64 мередиан», «Покачевский вестник», «Маркет пресс», «Деловая перспектива», «Дом рекламы», «Новый город», «Кондинский выстник», «Когалымский вестник», «Звезда Лангепаса», «Мегион-информ», «Федоровский вестник».

В автономном округе в 2009 году с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 43 266 земельных участков общей площадью 162 792,9 га. Из земель, находящихся в частной собственности в течение 2009 года в сделках участвовало 5105 земельных участков общей площадью 3174,357 га

Таблица 3.1 - Количество сделок с земельными участками в Ханты-Мансийском автономном округе за 2009 год

Виды сделок	Количество сделок,ед.	Площадь, га
ВСЕГО	48371	165966,307
в том числе:
Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления	4085	1205,318
Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами	4550	1036,137
Аренда государственных и муниципальных земель	38532	161442,842
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков	649	144,79
Дарение земельных участков	256	27,239
Передача по наследству земельных участков	173	16,712
Залог земельных участков	126	2093,269

В 2009 году было продано 4085 государственных и муниципальных земельных участков, что больше, чем в прошлом году на 960 землевладений. Продано на торгах 184 земельных участка, в том числе гражданам 167 земельных участков, юридическим лицам 17 земельных участков. За 2009 год в Ханты-Мансийском автономном округе зарегистрировано 4550 договоров по купле-продаже застроенных и незастроенных земельных участков, как между гражданами, так и организациями. При этом большая часть таких сделок относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства и для индивидуального жилищного строительства.

Количество сделок купли-продажи гражданами и юридическими лицами земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в автономном округе увеличилось в сравнении с 2008 годом на 2185 договоров, площадь увеличилась на 627,5 га, с 2007 годом увеличилось на 3503 договоров, площадь увеличилась на 940,694 га. Динамика развития рыка недвижимости в округе представлена в таблице 3.2.

Самые высокие цены на землю складываются в городах округа. Цены на застроенные и незастроенные земельные участки варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей.

Таблица 3.2 - Динамика развития рыка недвижимости в округе

Виды сделок	2007г.		2008 г		2009 г
	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га
Гражданами для:	309	26,508	1412	116,437	2266	370,558
1.1.индивидуального жилищного и дачного строительства
1.2. личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства	532	38,149	514	59,202	1118	109,396
1.3 Других целей	123	3,068	306	19,677	709	20,148
Юридическим лицам:	25	22,802	131	211,565	234	390,427
Все сделки
В том числе для сельскохозяйственного производства	1	4,13	12	2,98	-	-

Земельные участки покупались гражданами в основном, для индивидуального жилищного и дачного строительства, а также организациями - для использования в целях организации промышленного производства, под эксплуатацию торговых, административных объектов.

Таблица 3.3 - Аренда земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Категория арендаторов	2007г.		2008г.		2009г.
	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га
Предприятия, организации, учреждения: -промышленности, транспорта, связи, строительства	5200	8683,233	5067	9523,502	7613	11852,202
- торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания	2177	541,302	1859	436,159	1770	392,596
-крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации за земли сельскохозяйственного назначения, использования	39	170,665	70	1016,5	49	2492,729
-другие	2213	1304,802	2173	2203,209	2511	2514,41
Граждане и их объединения, использующие земельные участки для: - жилищного и дачного строительства	11690	1241,157	12385	1328,492	16487	2398
-личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства	2405	1017,42	2370	391,852	2392	460,014
-других целей	3417	796,74	4567	801,408	4764	460,014

Земельный рынок государственных и муниципальных земель в Ханты-Мансийском автономном округе функционирует главным образом в сфере передачи земель в аренду. Аренда земель находящаяся в государственно и муниципальной собственности представлена в таблице 3.3. В автономном округе в 2009 году с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 43 266 земельных участков общей площадью 162 792,9 га.

Анализ рынка земельных участков проведен по основным видам использования земель по базе данных, содержащей рыночную информацию, собранную в рамках проведения государственной кадастровой оценки земель.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок округа можно разделить на четыре сегмента:

1. Жилая недвижимость (квартиры в многоэтажных жилых домах и домах индивидуальной жилой застройки).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, складские, здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).