- •Реферат
- •Введение
- •Аналитический обзор литературы
- •1 Нормативно-правовые основы формирования рынка недвижимости
- •2 Описание объекта исследования
- •2.1 Общая характеристика Ханты-Мансийского автономного округа
- •Характеристика земельных ресурсов
- •3 Анализ состояния рынка недвижимости ханты-мансийского автономного округа
- •Характеристика рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа
- •Жилая недвижимость
- •Коммерческая недвижимость.
- •Промышленная недвижимость
- •Недвижимость специального назначения
- •4 Использование данных рынка
- •4.2 Использование данных рынка недвижимости для установления кадастровой стоимости земель на примере Ханты-Мансийского автономного округа.
- •5 Экологическая безопасность проекта
- •6 Безопасность жизнедеятельности
- •Заключение
- •Список использованной литературы
- •Приложения
1 Нормативно-правовые основы формирования рынка недвижимости
Регулирование земельных отношений, проведение анализа и оценки стоимости недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуации – служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного принятия решений на этом основании.
К нормативно-правовой базе, регулирующей земельные отношения, относятся следующие документы федерального уровня:
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г №51- ФЗ и другие гражданские законы направлены на придание рынку современного, цивилизованного характера. Это находит своё выражение в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанный на основе отечественного и мирового опыта, данных современной коммерческой деятельности, международных документов, упорядочивает отношения рынка, содержит отработанное юридическое регулирование многообразных и сложных рыночных отношений, имущественных и личных неимущественных прав граждан, других субъектов.
В соответствие со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности земельный участок. Организация в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Включают земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором[2].
Конституция Российской Федерации, принятая 12.12.1993 года, Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 г. № 136) от 30.06.2006 года № 93 - ФЗ. Данный кодекс регулирует всю совокупность земельных отношений в стране, детально развивает положения Конституции Российской Федерации; включает в себя разделы, посвященные правам на землю, оборота способности земельных участков и порядка их приватизации. Также в нём установлены основные принципы земельного законодательства. В соответствие со статьей 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками;
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами, деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий;
2) из состава земель лесного фонда;
3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
6) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
7) предоставленные для нужд связи;
8) занятые объектами космической инфраструктуры;
9) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
10) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
11)загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
12) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
13) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
С введением в действие кодекса начато реформирование земельных отношений на территории Ханты-Мансийского автономного округа, в том числе мероприятия по разграничению собственности на землю между Российской Федерацией, автономным округом и муниципальными образованиями, переход на систему земельных платежей, основанную на рентной стоимости земли, определение статуса родовых угодий и пр. После ликвидации государственной монополии на землю и перехода к многообразию форм земельной собственности особую актуальность приобрела проблема эффективного использования земельных ресурсов в интересах автономного округа и его жителей [3, 4].
Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [6].
Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости” от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения).
Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе [8].