Аренда [имущественный наем]

ГЁАВА XIII

Общие поёожения о договоре аренды

1. Договор имущественного найма в римском праве и современном зарубежном законодательстве

В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - аренДоДатель (наймодатель) обязуется преДоставить Другой стороне - аренДатору (нанимателю) имущество за плату во временное влаДение и пользование или только во временное пользование. При этом плоДы, проДукция и ДохоДы, полученные аренДатором в результате пользо­вания аренДованным имуществом в соответствии с Договором, являются его собственностью (ст. 606).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классиче­ских договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (1осако-сопйис1ю) - весьма широкого по охвату регу­лируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (1осайо-сопйис1ю гегит); наем услуг (ЬсаНо-сопйисйо орегагит); наем работы, или подряд (1оса1ю-сопйиско орепз). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользо­вание соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (1осайо-сопйис1ю) и куплей-продажей (етрко е1 уепс1пк)) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорцио­нально времени пользования соответствующим объектом³³⁷.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (ЬсаНо-сопйисйо гегит) одна сторона (наймодатель - 1оса1ог) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - сопйис1ог) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное возна­граждение (тегсез, репзю) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю³³⁸.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вер­нее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по до­говору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (гез тсогрога1ез), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на неоп­ределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении на­нимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпы­валась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нор­мального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной вна­ем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего сро­ка договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.

На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для ис­пользования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, най­модатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компен­сирующем весь интерес нанимателя.

Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору найма³³⁹.

Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование ве­щью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежут­ков времени (розШитегапйо), а при наличии на то специального соглаше­ния сторон наемная плата могла вноситься вперед (ргаепитегапс1о). Неис­пользование нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной причины от обязанности по внесению наемной платы.

На нанимателя возлагалась также обязанность по обеспечению сохранно­сти принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи, имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем.

Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для на­нимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении определен­ного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чу­жого владения (туахог аКпае роххехх1оп1х) и присуждался не только к воз­врату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.

Решался римским правом также вопрос о компенсации нанимателю его издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В слу­чаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались необходимыми (ппрепхае песеххапае) или полезными (ппрепхае и!11ек), наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены последним по личному вкусу или желанию (тарепхае Уо1ирГиапае), он не имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от вещи ее улуч­шения при условии, что это не ухудшит вещь (шх 1о11еп^1)¹.

Примечательно, что римское право последовательно исходило из обя­зательственно-правовой природы договора найма вещи. Хорошо извест­ные современному гражданскому праву вещно-правовые элементы дого­вора имущественного найма: право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодате­лем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчужде­ния наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал дейст­вия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимате­лем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществ­лять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.

Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в слу­чае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался возоб­новленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. В частности, из Дигест следует, что основанием расторжения договора при­знавалось невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд. До­пускалось также расторжение договора по инициативе наймодателя, если наниматель злоупотреблял своим правом; если он ухудшал или портил вещь в процессе ее использования; если вещь требовала ремонта, который не мог быть осуществлен без прекращения пользования вещью со стороны нанимателя. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если пере­данная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобно­стей наймодателя³⁴⁰.

В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основ­ные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римско­му праву. По этой причине договор имущественного найма по законода­тельству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предос­тавить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имуще­ство во временное пользование за установленное вознаграждение. Объек­том договора имущественного найма (аренды) может служить любая непо­требляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различ­ных государств договор имущественного найма (аренды) является двусто­ронним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцарии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественно­го найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо-американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (1еазе) и наем движимого имущества (Ыге). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно-правовых. Несмотря на то, что в странах англо-американского права действуют нормы преце­дентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохо­зяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологиче­ского оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распростране­ние получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества³⁴¹.

С середины XX столетия большое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (лизинго­вая компания) передает другой стороне - пользователю определенный объект (завод, оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользователь обязуется вносить за него периодически плату и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга соче­таются признаки и договора имущественного найма (аренды) и договора продажи³⁴².

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со все­ми его разновидностями. В странах континентального права основным ис­точником регулирования отношений по найму являются нормы граждан­ских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции - ст. 1708­1778 Французского гражданского кодекса (ФГК); в Германии - § 535-597 Германского гражданского уложения (ГГУ); в Швейцарии - нормы Швей­царского обязательственного закона.

Детальнейшим образом регулируется договор аренды (1еазе) в Единооб­разном торговом кодексе США (ОпИ'огт соттегаа) сос1е, далее - ЕТК). Наряду с общими положениями об аренде в ЕТК имеется большое количе­ство норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как «потребительская аренда» и «финансо­вая аренда». Под потребительской арендой (сопзитег 1еазе) понимается до­говор, заключенный между арендодателем, для которого сдача в аренду или продажа являются обычной деловой активностью, и физическим ли­цом, которое арендует имущество главным образом для себя или своей се­мьи. Под финансовой арендой разумеется такой договор, когда арендода­тель приобретает имущество или право владения и пользования им в связи с договором аренды (ст. 2А-103 ЕТК)³⁴³.

Значительным своеобразием отличается правовое регулирование дого­вора аренды в Китайской Народной Республике: договор аренды рассмат­ривается как вид хозяйственного договора, подпадающий под действие Закона КНР о хозяйственном договоре от 13 декабря 1981 г. (в редакции 1993 г.). Соответствующим образом строится и правовое регулирование аренды: к договору аренды применяются специальные правила, регламен­тирующие указанный договор (ст. 23 и 39 Закона КНР о хозяйственном договоре), а в части, не урегулированной специальными правилами, при­меняются общие положения о хозяйственном договоре³⁴⁴.

Как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имуще­ственного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным. В обязанности наймодателя входит предоставление нанимателю в пользо­вание известного имущества (недвижимого или непотребляемого движимо­го) в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, пре­дусмотренному договором найма (ст. 1719 ФГК, § 536 ГГУ, ст. 254 Швей­царского обязательственного закона).

В соответствии с п. 1 ст. 2А-103 ЕТК «аренда» означает передачу прав владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение, но продажа, включая продажу с условием последующего одобрения, или продажу с правом возврата, или с удержанием либо созда­нием обеспечения, не является арендой. Если из контекста ясно не вытека­ет иного, данный термин («аренда») включает субаренду. «Договор арен­ды» означает правовое обязательство в целом, которое вытекает из согла­шения по аренде в соответствии с ЕТК и иными подлежащими применению нормами права.

Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 23) предусмотрено, что в договоре аренды имущества следует четко указать наименование арендуе­мого имущества, его количество, применение, срок аренды, арендную пла­ту и сроки ее внесения, ответственность за сохранность и ремонт имущест­ва во время аренды, ответственность за нарушение договора. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроком и норма­ми, установленными в договоре. Размер арендной платы определяется в со­ответствии с едиными государственными нормами; если такие нормы отсут­ствуют, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон.

На наймодателя возлагается ответственность за недостатки переданного нанимателю имущества, препятствующие нормальному либо предусмот­ренному договором использованию имущества. Однако наймодатель осво­бождается от ответственности за те недостатки переданного внаем имуще­ства, о которых наниматель знал при заключении договора. Помимо при­менения ответственности законодательство некоторых стран предусматри­вает и иные негативные последствия для наймодателя, передавшего нани­мателю имущество с недостатками, ухудшающими возможности по ис­пользованию его по назначению. В частности, Швейцарским обязательст­венным законом (ст. 255) установлено, что в случае, когда вещь предостав­ляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обу­словленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе либо отступиться от договора, либо по­требовать соответственно уменьшения размера наемной платы.

В законодательстве США детальнейшим образом регулируется порядок определения требований к имуществу, передаваемому в аренду через так называемые прямые и подразумеваемые гарантии арендодателя, относя­щиеся к арендуемому имуществу. Так, ЕТК установлено, что любое заяв­ление о факте или обещание, данное арендодателем арендатору в отноше­нии имущества и ставшее частью основания сделки, является прямой га­рантией того, что имущество соответствует сделанному заявлению или данному обещанию; любое описание имущества, ставшее частью основа­ния сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует данному описанию; любой образец или модель, ставшие частью основания сделки, являются прямой гарантией того, что имущество в целом будет соответствовать представленным образцу или модели. Для создания пря­мой гарантии нет необходимости в том, чтобы арендодатель использовал формальные термины, такие как «гарантия», или чтобы арендодатель имел намерение предоставить гарантии; однако простое утверждение о ценности имущества или заявление, преследующее лишь цель выразить мнение арендатора об имуществе или рекомендовать имущество, не создают гаран­тий (ст. 2А-210). Что касается подразумеваемой гарантии соответствия арендуемого имущества требованиям, вытекающим из необходимости его использования арендатором по назначению, то она выражена следующей общей формулой: «За исключением финансовой аренды, в случаях, когда у арендодателя в момент заключения договора аренды имеются основания для того, чтобы знать о специальном назначении, для которого требуется имущество, и о том, что арендатор полагается на опыт или суждение арен­додателя при выборе и поставке подходящего имущества, договор аренды включает подразумеваемую гарантию пригодности имущества для указан­ных целей» (ст. 2А-213 ЕТК).

Нарушение как прямой, так и подразумеваемой гарантий влечет для арендодателя обязанность возместить арендатору причиненные убытки (п. 4 ст. 2А-508 ЕТК). При этом величина ущерба за нарушение гарантии определяется как разница на дату и место принятия имущества, между цен­ностью использования принятого имущества и ценностью, которую иму­щество имело на срок аренды без нарушения гарантии (за исключением случаев, когда особые обстоятельства говорят о наличии прямых убытков в ином размере) вместе с сопутствующими и косвенными убытками за выче­том расходов, не произведенных арендатором в результате нарушения га­рантии или неисполнения договора арендодателем (п. 4 ст. 2А-519 ЕТК).

Закон КНР о хозяйственном договоре предусматривает, что в случае предоставления в аренду имущества, качество которого не соответствует договору, возникает ответственность арендодателя по возмещению аренда­тору причиненных ему убытков. Если же объектом аренды является обору­дование и оно имеет недостатки, исключающие возможность его своевре­менного и нормального использования арендатором, арендодатель обязан не только устранить недостатки (предоставить недостающие вещи), но и уплатить соответствующую неустойку (п. 2 ст. 39).

Согласно общему правилу на наймодателе также лежит обязанность по поддержанию переданного внаем имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором найма, в течение всего срока действия договора (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). В связи в этим наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт указанного имущества, устранять за свой счет недостатки в имуществе и т.п. Однако проведение мелкого и текущего ремонта, а также в целом поддержание полученного имущества в надлежащем техническом состоянии обычно возлагаются на нанимателя.

Основные обязанности нанимателя имущества сводятся в основном к его нормальной эксплуатации, обеспечивающей сохранность нанятого имущества к моменту окончания срока найма, своевременному внесению наймодателю наемной платы и возврату имущества наймодателю по окон­чании срока найма.

Наниматель должен пользоваться имуществом добросовестно с учетом его обычного хозяйственного назначения, не допуская его повреждения или порчи. Уплата наемной платы наймодателю должна осуществляться нанимателем в сроки, установленные договором. При отсутствии в догово­ре условия о сроках внесения соответствующих платежей за наем имуще­ства наниматель обязан производить оплату в сроки, предусмотренные за­коном или вытекающие из обычаев делового оборота (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Невнесение или несвоевременное внесение наемной платы обычно рассматривается в качестве существенного нарушения договора со стороны нанимателя и служит основанием для расторжения договора найма по тре­бованию наймодателя.

Законодательство зарубежных стран, как правило, специально регули­рует отношения, связанные с реализацией нанимателем права на сдачу на­нятого имущества в поднаем (субаренду) третьему лицу. По общему пра­вилу такое право признается за нанимателем, однако имеются некоторые особенности в регламентации условий и предпосылок реализации нанима­телем права на сдачу нанятого имущества в поднаем (субаренду). Так, за­конодательство Франции и стран англо-американского права устанавливает принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма; исключе­ние составляют лишь случаи, когда поднаем (субаренда) прямо запрещен законом или договором найма (ст. 1717 ФГК). Например, французский Ко­декс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земель­ных участков³⁴⁵.

В других странах (например в ФРГ) передача нанятого имущества в поднаем (субаренду) допускается лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ). Такой же порядок передачи имущества в поднаем предусмотрен и законодательством КНР: согласно ст. 23 Закона о хозяйственном договоре арендатор может передать арендуемую вещь в пользование третьему лицу в связи с производственной необходимостью, однако предварительно сле­дует получить согласие арендодателя на это.

Независимо от порядка передачи нанятого имущества в поднаем (суб­аренду), лицом, обязанным перед наймодателем и ответственным перед последним за надлежащую эксплуатацию имущества третьим лицом (под­нанимателем), остается наниматель по договору имущественного найма.

Нарушение нанимателем обязанностей по обеспечению сохранности нанятого имущества и его надлежащей эксплуатации, а также по своевре­менному внесению наймодателю наемной платы влечет для него негатив­ные последствия в виде ответственности (возмещение убытков) и угрозы расторжения договора по инициативе наймодателя.

Например, Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 39) предусмот­рено, что в случае порчи, утраты арендуемого имущества из-за ненадлежа­щего его использования, плохого ухода, содержания возникает ответствен­ность арендатора по ремонту имущества или возмещению арендодателю причиненных убытков; в случае самовольной передачи арендуемого иму­щества в субаренду или занятия незаконной деятельностью арендодатель вправе расторгнуть договор; в случае просрочки возвращения арендован­ного имущества помимо дополнительной платы за аренду подлежит уплате также неустойка.

Согласно ЕТК США, если арендатор неправомерно отвергнет или от­менит принятие имущества, или не произведет своевременного платежа, или откажется от исполнения договора полностью либо частично, аренда­тор считается неисполнившим договор аренды, а арендодатель наделяется целым комплексом средств правовой защиты. В частности, в подобных ситуациях арендодатель вправе: расторгнуть договор аренды; использо­вать соответствующее имущество, не индивидуализированное в договоре; восстановить владение переданным имуществом; распорядиться имуще­ством и взыскать убытки или в соответствующих случаях взыскать арендную плату; реализовать любые иные права или использовать любые иные средства правовой защиты, предусмотренные договором аренды (ст. 2А-523 ЕТК).

Как уже отмечалось, учитывая срочный характер договора найма, безусловной обязанностью нанимателя является возврат нанятого иму­щества наймодателю по окончании срока найма. Наниматель должен возвратить имущество в таком состоянии, в каком он его получил по договору найма, с учетом нормального износа. В процессе пользования имуществом в рамках договора найма нанимателем могут быть произ­ведены различные улучшения имущества. Судьба произведенных улуч­шений имущества зависит от того, являются ли они отделимыми или, напротив, неотделимыми от основного имущества. Отделимые улучше­ния наниматель при возврате нанятого имущества наймодателю может оставить за собой. Что касается неотделимых улучшений, то по общему правилу издержки нанимателя на неотделимые улучшения, произведен­ные без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором найма.

Особым образом в зарубежном законодательстве определяется судьба договора имущественного найма в случае отчуждения собственником - наймодателем имущества, ранее сданного внаем нанимателю. По общему правилу переход права собственности на имущество, являющееся объектом договора найма, не является основанием прекращения обязательств, выте­кающих из договора найма. Более того, новый собственник занимает в дан­ном обязательстве место наймодателя и приобретает все права и обязанно­сти последнего. Как подчеркивал Ю.И. Свядосц, тем самым «обязательст­венному праву нанимателя сообщается так называемое «право следова­ния», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в пер­вую очередь новому собственнику»³⁴⁶.

Так, в ФРГ отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости не прекращает договора найма, а новый собственник вступает в права и обя­занности наймодателя (§ 571 ГГУ). По французскому законодательству новый собственник сданной внаем вещи не может выселить нанимателя- фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Для этого воз­можность выселения последнего должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю при­чиненные убытки (ст. 1744 ФГК).

Несколько иной подход к решению данной проблемы отмечается в швейцарском законодательстве: там наниматель вправе требовать от ново­го собственника имущества соблюдения условий договора найма только в том случае, если приобретатель имущества принял на себя соответствую­щие обязательства. Однако при найме недвижимости новый собственник несет обязанности наймодателя во всех случаях (ст. 259 Обязательственно­го закона).

Закон КНР о хозяйственном договоре включает в себя императивное правило, в соответствии с которым, если арендодатель передает третьему лицу право собственности на имущество, договор аренды продолжает оста­ваться в силе для нового собственника имущества (ст. 23).

Обычным основанием прекращения договора найма зарубежными за­конодательствами признается истечение срока действия договора. Вместе с тем общим правилом является и возможность возобновления договора по окончании срока его действия на неопределенный срок при условии, что по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться наня­тым имуществом при отсутствии возражений наймодателя (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565-569 ГГУ).