35. Градостроительное зонирование

Территориальное зонирование как способ определения правового режима земель.

Вообще оно заимствовано из зарубежного опыта, а именно от США – родины зонирования, где это единственный способ. Но в РФ это пока на примитивном уровне: лишь в нескольких городах это проведено, например, в Екатеринбурге, Москве.

Как было сказано выше, наиболее распространено зонирование в категории земель населенных пунктов, в пределах территориальных границ.

Следовательно, особо это регулируется в градостроительном кодексе, но там это называется не зонирование территории, а градостроительное зонирование.

В частности, статья 1 ГрК говорит:

градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Следовательно, зонирование территорий – это процедура, осуществляемая определенными органами, в результате которой проводится согласование предполагаемого режима использования земель и объектов недвижимости на них с собственниками, владельцами и пользователями этих земель.

В результате зонирования определяются не только правовой режим участка, но и условия создания и эксплуатации объектов недвижимости на них.

Зонирование территорий – это особая процедура, результатом которой является принятие НПА – правил землепользования и застройки, уполномоченным на то органом.

Правила землепользования и застройки содержат градостроительные регламенты, на основании которых в комплексе определяются правовой режим земельных участков в составе зон и условия создания зданий, эксплуатации этих земель, т.е. виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

На какие территории распространяется зонирование (и соответственно правила землепользования и застройки, регламенты)?

- Граница территории города.

- Межселенная территория – территория, находящаяся вне границы поселения, когда планируется застройка такой территории.

Что касается других категорий земель, то зонирование предусмотрено и в землях промышленности и в других землях, но подробнее чем про населенные пункты не написано нигде, ибо про нас. Пункты написан ГрК.

*ОЧЕНЬ ВАЖНО отметить, что помимо территориального зонирование есть функциональное зонирование.

Суть его в том, что они устанавливаются на основе норм законодательства для ограничения права лиц (во имя экологии, санитарии, етс) на землю или определения видов целевого использования земель.

Градостроительное зонирование —основной правовой инструмент, на основании которого должен определяться правовой режим этой категории земель НП.

Но за счёт лобби строительных компаний приняли модель градостроительного зонирования (ст. 31 ГрК) => распространяется не только на земли населённых пунктов, но и на иные категории земель и на межселенные территории (п.2 ст. 31 ГрК) => есть перечень земель, для которых градостроительные регламенты не принимаются, соответственно для других категорий можно (п. 6 ст. 31 ГрК).

Градостроительные регламенты не принимаются, а соответственно, градостроительное зонирование не проводится для (п. 6 ст. 31 ГрК):

1. земель лесного фонда,

2. земель, покрытых поверхностными водами,

3. земель запаса,

4. ООПТ (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),

5. сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения,

6. земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ.

2 аспекта градостроительного зонирования:

1) часть планирования;

2) нормотворческая деятельность ОМС.

Цель зонирования: правила землепользования и застройки нужны для создания устойчивого развития территорий муниципального образования, сохранения ОС и объектов культурного наследия, обеспечть прав и интересов собственников, привлечение инвестиций, выбор эффективного вида разрешённого использования (ст. 30 ГрК).

Взяли у США, но в РФ реальная цель – что-нибудь застроить.

Фактически: правила землепользования и застройки определяют содержание права собственности и иных прав на землю (высота здания и т.д.).

Правила землепользования и застройки

Результат градостроительного зонирования => принятие особого НПА ОМС -правил землепользования и застройки, состоящих из 3 частей (п.2 ст. 30 ГрК):

1) карта градостроительного зонирования(обозначение территориальных зон города, к которым приписаны градостроительные регламенты);

2) градостроительный регламент (описание того, что можно делать и чего делать нельзя) – обычно 3 части (п.6 ст. 30 ГрК):

• Виды разрешённого использования:

а) разрешённое (можно без разрешения)

б) условно разрешённое (можно со специального разрешения: например, кафе рядом в зоне для жилого строительства, проводятся публичные слушания)

в) вспомогательное(можно в качестве дополнения, например в жилой зоне можно построить грарж, но нельзя всё зону застроить гаражами)

• предельные(max или min) размеры земельныхучастков и предельныепараметрыобъектовкапитальногостроительства.

• Ограничения использования недвижимости (санитарно-защитные зоны, публичные сервитуты, зоны охраны объектов культурного наследия, иные ограничения в технических регламентах или СНиПах до принятия регламентов).

3) правила применения и изменения правил землепользования и застройки (процедуры: как планировать, как готовить проектную документацию, как выдаются разрешение на строительство).

+

обычно принимается четвёртая часть - положение о территориях, использование которых не регулируется градостроительным зонированием (т.е. публичных территорий)

Правила землепользовани и застройки должны быть приняты во всех населённых пунктах до2014года (п.3 ст. 51 ГрК), иначе ОМС нельзя предоставлять земельные участки. Сейчас в 50% населённых пунктов таких правил нет.

Процедура принятия правил землепользования и застройки (ст. 31 ГрК):

1. Готовится проект. Глава местной администрации принимает решение о подготовке проекта+ утверждает состав комиссии по подготовке проекта.

2. Обязательным условием принятия правил является публичный слушаний после подготовки проекта => обязательное приложение протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний (п.1 ст. 32 ГрК). Но обязательным является лишь факт проведения, а не результаты провдения слушаний => рекомендательное значение(в ФРГ по другому: сначала выявляют мнение населения, потом делают – вопросы решаются преимущественно снизу, а у нас сверху)..

3. После ПРЕДСТ орган м/с утверждает проект (п.2 ст. 32 ГрК).

Соотношение правил с документами территориального планирования:

Правила землепользования и застройки – то как нужно пользоваться сейчас, как можно застраивать, с какими ограничениями => устанавливает территориальные зоны (к каждой зоне свой регламент).

Проект планировки территории – план на ближайшее время (2-3 года) (ст. 42 ГрК).

Генеральный план (поселения, городского округа) – план на будущее, обычно не менее чем на 20 лет (есть сейчас только в Москве и СПб, раньше было везде). Состоит из 3 частей:

а) функциональные зоны (отличать от территориальных, установленных правилами землепользования).

б) зоны планируемого размещения объектов капитального строительства (дороги, улицы, мосты, инженерная инфраструктура)

в) мероприятия по этапам реализации (где, что и как будет строится в будущем)

Нарушение правил землепользования:

Постройка будет признана самовольной, например, ограничения по этажности – 5 этаже. Построили 10 => самовольная постройка.

Территориальные зоны

Зоны определяются в правилах земелепользования и застройки.

Правила установления зон (п. 4 ст. 30 ГрК):

Как правило, не устанавливают для одного участка. Один участок не м.б. в двух и более зонах.

Критерии выделения зон (п. 1 ст. 34 ГрК):

- с учётом планирования: генеральным планом поселения генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

- с учётом предотвращения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

- с учётом историко-культурного опорного плана исторического поселения и т.д.

Как могут устанавливаться гранциы территориальных зон? (п.2 ст. 34 ГрК)

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям (очерчивают территории общего пользования + участки, на которых расположены линейные объекты);

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

Виды зон (ст. 85 ЗК, ст. 35 ГрК):

1.жилые зоны,

2.общественно-деловые зоны,

3. производственные зоны,

4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур,

5. зоны сельскохозяйственногоиспользования,

6. зоны рекреационного назначения,

7. зоны особо охраняемых территорий (ООТ),

8. зоны специальногоназначения,

9. зоны размещения военныхобъектов

и иные виды территориальных зон.

Также возможны более детальное деление на зоны, например в жилой зоне есть зоны ИЖС, зоны маложтажной, среднеэтажной многоэтажной застройки (п.2 ст. 35 ГрК), в состав общественно-деловых зон могут включатся зоны делового, общественного и коммерческого назначения зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности и т.д (п.4 ст. 35 ГрК).

1. Жилые зоны могут быть предназначены для ИЖС, блокированные дома (таунхаус), малоэтажной застройки, многоэтажные и т.д.

2. Общественно-деловые зоны: зоные делового и коммерческого использования, размещения объектов социального и культурно-бытовго назначения, объекты здравоохранения, торговли и т.д. Могуть быть и жилые дома, где на 1ом этаже торговые объекты. ВУЗы, библиотеки.

3. Производственные зоны

4. Зоныинженерной и транспортнойинфраструктуры – нельзя, чтобы находиись жилые дома.

5. Рекреационные – леса, скверы, парки и т.д. (дляотдых и досуга).

??? Зоны ООПТ

5. зоны с/х использования(!!! не назначения, а использования) – пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения с/х назначения. Используются до того, пока не будут внесены изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки (т.е. резерв для застройки)

6. зоны специального назначения – для размещения кладбищь, крематориев, скотомогильников, свалок отходов, и иных объектов использование которых не совместим с использованием других зон.

Земли общего пользование (п. 12 ст. 85 ЗК) – заняты площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, дорогами. Могут включатся в состав различных территориальных зон. !!! Не подлежат приватизации. В ГрК называются территориями общего пользованиями, которыми пользуется неограниченный круг лиц (п. 12 ст. 1 ГрК).

Что делать, если нет правил землепользования и застройки (не было проведено градостроительное зонировани)?

1. Специальное правило установлено только для зон ООТ в населённых пунктах (п.10 ст. 85 ЗК) => такой же режим как для земель категории ООТ (ст. 94-100);

2. Такое же правило для земель с/хиспользования;

Для других применяется правовой режим, аналогичный целевому назначению земельного участка.

В ряде актов режим распространяется и земли населённых пунктов, например, ФЗ «О погребении и похоронном деле»

Градостроительные регламеты

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (п.2 ст. 85 ЗК)

Градостроительный реглмаент определяет правовойрежимземельныхучастков, равно как всего, что находится над и подповерхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п.1 ст. 36 ГрК).

Принимается единый регламент для каждой территориальной зоны, т.е. для зоны Ж-1 свой (многоэтажки), для Ж-2 свой (зона ИЖС до 3 этажей) (абз. 2 п.2 ст. 85 ЗК)

Содержание (п.6 ст. 30 ГрК):

• видыразрешённогоиспользования:

а) разрешённое (можно без разрешения)

б) условноразрешённое (можно со специального разрешения: например, кафе рядом в зоне для жилого строительства, проводятся публичные слушания)

в) вспомогательное (можно в качестве дополнения, например в жилой зоне можно построить гараж, но нельзя всё зону застроить гаражами, баня рядом с ИЖС, но если вместо гаража написано участок для размещения ТС, то можно только стоянку, но не гараж).

• предельные(max или min) размерыземельныхучастковипредельныепараметрыобъектовкапитальногостроительства.

• ограниченияиспользованиянедвижимости (санитарно-защитные зоны, публичные сервитуты, зоны охраны объектов культурного наследия, иные ограничения в технических регламентах или СниПах до принятия регламентов).

Градостроительный реглмент не действует (п.4 ст. 36 ГрК):

1. в границах территорий памятников и ансамблей, которые являются объектами культурного наследия(т.е. включены в Единый реестр объектов культурного наследия или явялются вновь выявленными объектами культурного наследия);

2. в границах территорий общего пользования;

3. на участки, занятые линейными объектами;

4. на участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых

Значение градостроительного регламента:

Если нарушаются требования градостроительного регламента, т.е. участок или объект капитального строительства больше/меньше предельных размеров или используется не в соответствии с разрешённым использованием, то будет несоответствующим использованием.

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: можно использовать участки и недвижимость даже если они не соответствуют градостроительному регламенту => т.к. при зонирование по-любому не получится зонировать так, чтобы все участки были под жилую застройку либо под промышленность. Но такая застройка не противречила старому зак-ву => разрешается использовать.

Специальное правило: нельзя использовать ,если использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Индивидуальной подход к установлению правового режима

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Принимается единый регламент для каждой территориальной зоны(абз. 2 п.2 ст. 85 ЗК).

НО в порядке исключения возможен индивидуальный подход => Крассов говорит, что на своём участке можно построит Пизанскую башню.

1 проявление: участок со своей территориальной зоной

п.4 ст. 30 ГрК – территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку => как исключение возможно существование земельного участка со своей собственной территориальной зоной и своим градостроительным регламентом.

2 проявление: подзоны

п. 3 ст. 38 ГрК – в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны – одинаковый вид разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, но разные предельные значения.

3 проявление: условно разрешённый видиспользования

Есть основные виды разрешённого использования => можно пользоваться без разершения. Но есть условно разрешённый вид => нужно получать специальное разрешение. Процедура в ст. 39 ГрК. Проводятся публичные слушания.

4 проявление: возможность внесения изменений в правила землепользования и застройки

Процедура в ст. 33 ГрК РФ.

Основания для изменения (п.2 ст. 33 ГрК):

1. несоответствие правил документам территориального планирования в связи с их изменением

2. поступление предложение об изменении приавил.

Инициировать помимо органов госвласти, ОМС могут также ФЛ и ЮЛ (п.3 ст. 33 ГрК).

5 проявление: отклонение от предельных параметров (ст. 40 ГрК)

Основания:

1. размеры земельного участка меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков

2. конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельного участка неблагоприятны для застройки.

Можно обратится в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки для получения разрешения.

ИТОГ: если хочешь построить Пизанскую башню в территориальной зоне, где можно строить max 5 этажей => нужно

• либо чтобы для участка была установлена подзона с иными предельными размерами;

• либо чтобы был условно разрешённый вид использования с иным предельным размерами (???);

• либо требовать изменения правил землепользования и застройки.