16. Договор аренды земельного участка

Аренда земельного участка:

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

2. Формулировку «или во временное владение» Крассов не понимает… Как может быть временное пользование без временного владения – вопрос открытый

3. Предметом договора аренды могут быть земельные участки (ст.606 ГК). В аренду могут быть переданы земельные участки и иные природные объекты, вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)

4. Общий порядок заключения договора аренды регулируется гражданским законодательством, а земельное законодательства указывает на особенности

5. Ст. 22 ЗК – в аренду сдаются земельные участки, которые не изъяты из оборота. Перечень изъятых участков закреплен в п.4 ст. 22 ЗК. Однако из этого правила есть исключение – п.11 ст.22, если такая возможность прямо предусмотрена ФЗ

6. Основание приобретения права пользования – договор аренды. Если участок находится в публичной собственности, то дополнительно требуется принятие индивидуального правого акта, на основании которого заключается договор (земельный участок предоставляется на основании процедуры - п.1 ст.39.1 ЗК, организуются торги в форме аукциона, но возможны и исключения – без торгов)

7. В ЗК предусмотрены 32 случая заключения договора аренды без проведения торгов

8. Порядок подготовки организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды урегулирован ст. 39.11, 39.12, 39.13 ЗК. Условие предоставления в аренду без проведения торгов – ст.39.14 ЗК

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором – собственность арендатора.

В договоре аренды ЗУ должны быть указаны:

• Местоположение

• Целевое назначение

• Кадастровый номер и иные признаки, позволяющие идентифицировать ЗУ

• Размер арендной платы

Объектом аренды может быть только ЗУ, прошедший гос. кадастровый учет и не изъятые из оборота если иное не предусмотрено ФЗ.

Договор аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев:

• в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ;

• в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством РФ

• и там еще 30 оснований, когда он предоставляется на праве аренды без проведения торгов

Договор аренды ЗУ, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Арендатор ЗУ, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды ЗУ третьему лицу, в пределах срока договора аренды ЗУ без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды ЗУ не предусмотрено иное. (п. 5, ст. 22 ЗК).

В указанных случаях ответственным по договору аренды ЗУ перед арендодателем становится новый арендатор ЗУ, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды ЗУ не требуется.

Срок договора аренды:

По общему правилу определяется сторонами. Но есть регулирование отдельных видов ЗУ. В таких случаях ФЗ или иным НПА может быть установлен min./max. срок аренды и определенная цель использования ЗУ:

• Д-р аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах зарезервированных земель, заключается на срок, не превышающий срок резервирования этих земель.

• для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;

• для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;

• собственникам здания или сооружения – до 49 лет;

• для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;

• для огородничества – до трех лет.

Также для некоторых участков могут быть установлены дополнительные требования. Например,

• Если ЗУ был передан в аренду по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, то передача прав и обязанностей арендатора допускается только с одновременной передачей прав и обязанностей по договору о комплексном освоении.

• Договор аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого ЗУ.

• Договор аренды ЗУ, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Примеров можно приводить миллион, думаю, ему будет достаточно.

Помимо общих обязанностей арендатора, установленных в ГК, ЗК дополнительно требует следующее:

• использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

• осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

• своевременно приступать к использованию ЗУ в случаях, если сроки освоения ЗУ предусмотрены договорами;

• своевременно производить платежи за землю;

• соблюдать при использовании ЗУ требования различных нормативов и регламентов

• не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; и тд.

По ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. (ст. 621 ГК)

Но в некоторых случаях ЗК устанавливает исключения из этого правила. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды ЗУ. (п. 3, ст. 35 ЗК).

Арендатор ЗУ, находящегося в публичной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого ЗУ без проведения торгов. (п. 15 ст. 39.8 ЗК)

Договор аренды

Договор аренды (имущественного найма) – договор, в соответстиве с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Т.е. передаётся только пользование и владение.

Плоды, продукция, доходы => в собственность арендатора (ст. 606 ГК).

Форма договора:

п. 2 ст 26 ЗК - Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. => регистрация нужна только для договоров больше1года.

!!!Изменения в ГК: не поменяли ничего, с 01 марта по 04 марта 2013 можно было регистрировать только право, без договора, потом опять восстановили двойную регистрацию, т.к. привело бы к злоупотреблениям.

Субъекты и объект

Субъекты: любые лица.

Объект: земельный участок (по ГК) => индивидуально определённая + непотребляемая вещь.

Изъятые из оборота не могут быть переданы в аренду .

Основание возникновения

1) участок в ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: договор аренды => если арендатор частное лицо

2) участок ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: также договор аренды, который заключается на торгах в форме аукциона. Раньше было на основании решения ОГВ или ОМС, но сейчас это исключили.

Предоставление земельного участка:

Новая статья 39.6 случаи предоставления земельных участков, находящихся в гос/мун собственности в аренду на торгах и без проведения торгов

1. Общее правило – на торгах в форме аукциона (в статье указаны 32 исключения, закрытый перечень:

если в границах населенного пункта:

• ведения садоводства

• ;ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;

• дачного хозяйства

• ;для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Если за границами населенного пункта:для сенокошения;выпаса сельскохозяйственных животных;ведения огородничества;ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта).

Граждане и Юр.лица, которые уже арендуют земельные участки (далее - ЗУ), находящиеся в гос/мун собственности, имеют право на заключение нового договора аренды этих ЗУ, в случае, если: участок был предоставлен без проведения торгов ЛИБО предоставлен на аукционе для ведения садоводства.

В законе имеется ряд условий, которые должны быть соблюдены:

• подача заявления о заключении нового договора аренды до дня истечения срока предыдущего,

• отсутствие у другого лица исключительного права на приобретение данного ЗУ,

• нерасторжение ранее заключенного договора аренды,

• имеются основания для заключение договора без торгов (те, о которых 32, о них говорилось выше).

Предоставление без проведения торгов ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, на котором объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства собственнику этого объекта, при приобретении права собственности по результатам публичных торгов по продаже объекта ( возникает ситуация, когда у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства изымают этот объект, т.к. у него прекратился договор аренды гос/мун ЗУ, новый собственник приобрел право собственности на этот объект строительства на публичных торгах).

Если на аукционе заявка на участие подана одним лицом, договор аренды может быть заключен с ним, если он соответствует требованиям в извещении о проведении аукциона.

Аукцион возможен в 2х формах:

• В электронной

• И не в электоронной))если ЗУ предоставляется гражданам

• для индивидуального жилищного строительства,

• ведения личного подсобного хозяйства,

• дачного хозяйства,

• садоводства и т.д.(перечень закрыт)

2. Может проводиться и без проведения торгов. Выше указывались основания.

Плата

В аренде из частной собственности – в договоре.

В аренде из публичнойсобственности =>«Основные принципы определения арендной платы» + Правила определения размера арендной платы аренде ЗУ, находящихся в собственности РФ (оба утв. ПП РФ от 16.07.2009 N 582). Также есть акты субъектов и ОМС.

New! Ст. 39.7 Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в гос/мун собственности.

• Размер определяется в соответствии с принципами определения арендной платы, установленными Правительством.

• Если договор заключается на аукционе – плата определяется по результатам аукциона (если один участник – начальная цена аукциона).

• Порядок определения размера устанавливается Правительство, Органом гос власти субъекта либо органом МСУ.

• В исключительных случаях размер определяется не выше размера земельного налога в отношении такого ЗУ если договор аренды заключается: с лицом, имеющим право на предоставление в собственность бесплатно ЗУ, с лицом, если заключен договор о развитии застроенной территории, с гражданами, имеющими право на первоочередное приобретение ЗУ, с лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории и т.д

Общие начала:

1. принцип экономической обоснованности;

2. принцип предсказуемости расчета размера арендной платы;

3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы;

4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки(не м.б. больше чем в 2 раза суммы земельного налога, если переоформляли ОВП в аренду);

5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;

6. принцип запрета необоснованных предпочтений.

Права и обязанности арендатора

• ГК: Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (615 ГК);

Арендатор вправе с согласия арендодателя(если иное не предусмотрено ГК, ФЗ и нпа п.2 ст. 615 ГК):

1.cдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) => срок не м.б. больше срока аренды;

2. передавать свои П и О по договору аренды другому лицу (перенаем) => ответственным перед арендатором будет тот, кому переданы П и О;

3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуду)

4. отдавать арендные права в залог

5. вносить арендные права в качестве вклада в уставныйкапитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В всех случаях кроме перенаёма, ответственным по договору остаётся старый арендатор.

• ЗК ст.22 Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.(т.е. по ГК согласие, а по ЗК уведомление!!!):

1. отдать арендные права земельного участка в залог и

2. внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка

3. передать ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды (если с арендатором заключен договор об освоении территории то передавать ПиО по договору аренды можно только в случае передачи ПиО по договору об освоении территории)

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. (а по ГК старый арендатор)

ПиО по договору аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, могут быть переданы 3му лицу, без согласия при уведомлении если срок аренды более 5 лет. (Т.о. если аренда негос. ЗУ – срок не имеет значения, ПиО всегда можно передать, а если аренда гос/мун – то ПиО могут быть переданы если срок аренды более 5 лет)

Преимущественное право покупки арендованного участка

• По ГК ст.621, преимущественное право есть

• В ЗК: было в п.3 ст. 22, оттуда убрали, в ст.39.8: Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов! Соответственно, необходимо проведение торгов!

Общие и Специальные основания прекращения

1. ГК: Досрочное расторжение по требованию арендодателя(пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки) и по требованию арендатора (арендодатель создает препятствия к пользованию, имущесвто имеет неоговоренные недостатки, арендодатель не производит кап.ремонт).

2. ЗК. П.2.ст.46

• По инициативе арендодателя

1. При ненадлежащем использовании (с грубым нарушением правил рационального использования, порча, невыполнение рекультивации³, неиспользование участка для с/х назначения или жилищного строительства для этих нужд в течение 3х лет)

2. При изъятии ЗУ для гос/мун нужд

• По требованию арендодателя при расторжении договора комплексного освоения территории

Нельзя прекращать договор аренды в период полевых с/хработ.

NEW! Ст. 39.8 Особенности договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности

• При заключении договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должны быть проведены работы по рекультивации ЗУ.

• Договор Аренды ЗУ, находящегося в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии свободного доступа граждан водному объекту

• Договор аренды заключается с победителем аукциона

• Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов!

• Если ЗУ предоставляется для комплексного освоения территорий, должен быть заключен договор о комплексном освоении территорий одновременно с арендой + должны быть обозначены обязательства по осуществлению мероприятий и по освоению территорий

Сроки заключения договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности:

• 3-10 лет – для строительства, реконструкции

• До 49 лет – размещение линейных объектов

• 20 лет – гражданину для индивидуального жилищного строительства

• 3-5 – для ю.л. для комплексного освоения территорий

• До 3 – для завершения строительства объекта незавершенного строительства