которых одной из приоритетных было названо продление на три года льготного порядка привати­ зации арендуемой у государства недвижимости [6].

В соответствии с Федеральным законом от 22.07. 2008 № 159-ФЗ (вступил в силу 5 августа 2008 года) [2] субъектам МСП предоставлено преимуществен­ ное право на приобретение арендуемого ими иму­ щества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Россий­ ской Федерации».

При этом законодатель обозначил ряд условий, при которых такое преимущественное право может быть реализовано:

1)арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ;

2)отсутствует задолженность по арендной плате на день заключения договора купли-продажи арендуе­ мого имущества;

3)площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов федерации пре­ дельных значений;

4)арендуемое имущество не включено в Перечень имущества, предназначенного для передачи во вла­ дение и (или) в пользование субъектам МСП.

Нормативы площадей, подлежащих выкупу

Указанным специальным способом может быть приватизировано только имущество, которое нахо­ дилось в аренде у субъектов МСП на 5 августа 2008 года. То есть льготный способ приватизации пред­ ставляет собой временный правовой механизм, который не распространяется на имущество, сдан­ ное в аренду впоследствии.

Федеральное законодательство закрепляет, что субъ­ ект федерации вправе самостоятельно устанавливать предельные значения площади арендуемых помеще­ ний и срок рассрочки оплаты арендуемого имущес­ тва. Оплатить же покупку арендуемой недвижимости можно как единым платежом, так и в рассрочку.

Нормативы площади, подлежащей выкупу, утверж­ дались законами субъектов федерации до 1 января

в настоящее время особую

зиаиимастъспозиции

стимулирования

развитиямалого

и среднего бизнеса приобретает преимущественное право выкуп а ____

объектов нежилого

фонда^арендуемых

предпринимателями

уполномоченного органа может решить их в одно­ стороннем порядке?

Например, малым предпринимателям Санкт-Петер­ бурга разрешено выкупать арендуемые нежилые помещения площадью до 500 кв. м с рассрочкой платежа на два года. При этом минимальный квар­ тальный платеж бизнесмена вырастает в 10-15 раз по отношению к арендной плате [9]. Срок рассроч­ ки оплаты приобретаемого субъектами МСП арен­ дуемого недвижимого имущества города Москвы не может превышать одного года [3].

Не менее важной проблемой в рамках реализации арендаторами - субъектами МСП преимуществен­ ного права выкупа имущества является его включе­ ние в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъек­ там МСП, свободного от прав третьих лиц.

Имущество, которое региональные власти посчита­ ли необходимым включить в такие перечни, не под­ лежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов МСП, арендующих это имущество (п.4.2 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ). Иными словами, субъект МСП может арендовать такое помещение по льгот­ ной ставке арендной платы, но льготной приватиза­ ции указанное имущество не подлежит.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12. 2008 № 1140-ПП утвержден Перечень государствен­ ного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в который включены в том числе нежилые помещения площа­ дью до 100 кв.м.

Проблемы

В соответствии с установленными нормами, в настоящее время выкуп нежилых помещений, нахо­ дящихся в собственности города Москвы, субъек­ тами малого и среднего предпринимательства не осуществляется. Объяснением этому могут служить результаты сопоставления в абсолютном выраже­ нии доходов города Москвы от аренды и продажи объектов нежилого фонда, находящихся в столич­ ной имущественной казне.

^власт оящ еевремя выкуп нежилых помещений, находящихся...

в собственности города Москвы, субъектамималого

мателъства____

не осуществляется

московского бюдж етаот .аренды нежилых помещений составили порядка 13 млрд р у блей,т огда как от продаж и в бюджет поступило немногимболее 2 млрдрублей

Так, в 2009 году доходы московского бюджета от аренды нежилых помещений составили порядка 13 млрд рублей, тогда как от продажи в бюджет посту­ пило не многим более 2 млрд рублей. В 2010 году, объявленным посткризисным, для столичной эко­ номики картина существенно не изменилась. По предварительным оценкам Департамента финансов города Москвы, от аренды в бюджет города посту­ пило 11 млрд рублей, от продажи - 4,8 [8].

Грамотное управление нежилым фондом позволяет уполномоченным органам не только изменять фун­ кциональное назначение помещений в зависимости от потребностей конкретной территории, но и, как наглядно показывают приведенные цифры, приносит больше дохода, чем единовременная продажа. Кроме тохр, право собственности на нежилые помещения может стать серьезным обременением для субъектов МСЙгтак как налог на недвижимость значительно превышает льготные ставки арендной платы.

Практическая реализация предложенного законо­ дателем преимущественного права выкупа нежи­ лых помещений субъектами,МСП натолкнулась н&ещёюдну важную пр0отем ^0н^ за&ючае^йк в завышении стоимости подлежащего приватизации арендуемого ймуп^ества-'чтоявляетсяадастой при­ чиной невозможности арендатором - субъектом МСП выкупить занимаемое им помещение. По дан­ ным Общественной организации «Опора России», оценка одного и того же объекта, сделанная неза­ висимым оценщиком, привлекаемым уполномо­ ченным органом, и оценщиком, нанятым арендато­ ром, зачастую отличается в 5-10 раз. Причем в силу ограничения срока подписания договора (30 дней) арендаторы не рискуют оспорить оценку и подпи­ сывают предлагаемые условия договора, либо отка­ зываются от его подписания [6].

Предложения по совершенствованию законодательства

Учитывая, что срок действия «малой приватизации», позволяющей субъектам МСП выкупить арендуемое имущество у государства, продлен до 1 июля 2013 года, а проблем при реализации преимуществен­ ного права на выкуп немало, представляется необ­ ходимой реализация некоторых законодательных предложений: