8. Договор продажи недвижимости.

По ДКП недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя ЗУ, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Природа: консенсуальный, двусторонний и возмездный.

Существенные условия: 1. предмет продажи (ст. 554 ГК) и 2. цена (ст. 555)

+Вместе с недвижимостью покупателю передаётся ПС на ЗУ, занятый ею (ст. 552 ГК)

Форма — обязательная письменная (п. 1 ст. 550 ГК), подлежит гос регистрации (п. 1 ст. 551 ГК)

! Но отсутствие регистрации перехода права собств на недвиж к покупателю не является основанием для признания д. недействительным (пп вас 22 п. 60). После передачи владения недвиж покупателю, но до регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества и имеет право на защиту владения на основании ст. 305 ГК, но не вправе распоряжаться имуществом

Отличия от обычного ДКП:

• принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче – не основание для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК)

• при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Исполнение: — Главное обязательство: передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК).

Расторжение:

- до и после гос регистрации при условии, что догвор не исполнен сторонами в полном объеме.

- Для расторжения недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, т.к. сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности. Необходимо обращение в суд, кот. принимает решение, содержащее предписание рег органу о регистрации перехода ПС в силу расторжения договора, только в случае, когда в д. стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения д. (п. 4 ст. 453 ГК).

Особенности ДКПН ЗУ:

• приоритет имеют нормы земельного законодательства.

• продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений ЗУ и ограничений его использования; разрешений на застройку; использования соседних ЗУ, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого ЗУ, кот. могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого ЗУ и т.д.. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения ДКП и возмещения причиненных ему убытков

• запрет на включение в ДКП условие о праве продавца выкупить ЗУ обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК).

• покупка ЗУ из земель, находящихся в гос или мун собственности - только на торгах (ст. 38 ЗК)

• иностранные граждане, иностранные ЮЛ… не могут быть покупателями ЗУ из земель сельскохоз. назначения

Особенности ДКП жилых помещений:

Существенное условие продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

Могут быть дополнительные условия: согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат (п. 6 ст. 42 ЖК).

Согласно ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК).