- •Введение
- •Глава 1
- •Определение физического износа жилых зданий при краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном планировании ремонта
- •1.1. Решение типовых задач Пример 1.1.1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента
- •Стены деревянные, сборно-щитовые
- •Пример 1.2. Определение физического износа здания в целом
- •1.2. Задачи для самостоятельной работы
- •Глава 2
- •Способы оценки проектов недвижимости, основанные на бухгалтерском и экономическом учете
- •Логика критерия чистой дисконтированной стоимости
- •Способы оценки проектов недвижимости, основанные на бухгалтерском учете
- •1. Метод определения срока окупаемости
- •Способы, основанные на принципах экономических теорий
- •1. Метод чистой дисконтированной стоимости чдс (npv)
- •2. Метод внутренней нормы доходности, внд (irr)
- •2.1. Решение типовых задач Способы оценки проектов недвижимости, основанные на бухгалтерском учете
- •Способы, основанные на принципах экономических теорий
- •2.2. Задачи для самостоятельной работы
- •Глава 3
- •Расчет видов экономического левериджа
- •3.1. Решение типовых задач
- •3.2. Задачи для самостоятельной работы
- •Глава 4
- •Показатели риска и доходности для формирования портфеля ценных бумаг
- •4.1. Решение типовых задач
- •4.2. Задачи для самостоятельной работы
- •Глава 5
- •Модель контроля хода работ при оперативном управлении в строительной организации
- •5.1. Решение типовых задач
- •5.2. Задачи для самостоятельной работы
- •Глава 6
- •Прогнозирование на основе экспертных оценок
- •6.1. Решение типовых задач
- •6.2. Задачи для самостоятельной работы
- •Глава 7
- •Моделирование управления запасами
- •7.1. Решение типовых задач
- •7.2. Задачи для самостоятельной работы
- •Библиографический список рекомендуемой литературы
- •1. Жилые здания с полнометражными квартирами
- •1. Жилые здания с полнометражными квартирами
- •Оглавление
- •Сергеева Алла Юрьевна, Мясищев Руслан Юрьевич,
- •Планирование и контроллинг
- •3 94006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
Глава 1
_______________________________________________________________
Определение физического износа жилых зданий при краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном планировании ремонта
Один из основных вопросов в теории планирования и контроллинга недвижимости состоит в использовании инструментария по организации стратегического, тактического и оперативного планирования и контроля на предприятиях жилищно-коммунальной и строительной сферы. Дирекция управляющей организации обеспечивает эксплуатацию жилья в течение всего технического срока службы здания. Для планирования краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного ремонта недвижимости необходимо знание характеристик о конструкциях, способы их использования. Эти характеристики во многом определяют остаточный срок службы использования материалов и степень ремонта, то есть качество жилья, финансирования и ликвидности. Обследуемые строительные конструкции зданий могут иметь разнообразные по виду, характеру, степени влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность дефекты и повреждения. Несущие и ограждающие конструкции обследуют для получения сведений об их прочности и надежности. Тщательному обследованию подвергают основные несущие элементы: фундаменты, стены, столбы и колонны, перекрытия и кровли. В результате составляют техническое заключение, где дают оценку прочности здания и его элементов. Определяют допустимые нагрузки на отдельные конструкции. Рекомендуют мероприятия по их восстановлению и усилению.
Технико-эксплуатационное состояние несущих строительных конструкций здания характеризуется их физическим износом. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Основным нормативным документом по расчету физического износа жилых зданий является «Правила оценки физического износа жилых домов ВСН 53-86(р)». Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планирования и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. Правила не распространяются на оценку физического износа зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.
Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71 ВСН 53-86(р).
Примечания:
1. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.
2. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.
3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера, имеющихся повреждений.
В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1-71, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.
Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле
, (1.1)
где Фк – физический износ конструкции, элемента или системы, %;
Фi – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1-71, %;
Рi – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2 или м;
Рк – размеры всей конструкции, м2 или м;
n – число поврежденных участков.
Физический износ здания следует определять по формуле
, (1.2)
где Фз – физический износ здания, %;
Фкi – отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом прил. 2 ВСН 53-86(р).
Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 10 %; для конструкций, элементов и систем до – 5 %; для здания в целом – до 1 %.
Для слоистых конструкций – стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию (табл. 14, 40 ВСН 53-86(р)) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.
Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле
, (1.3)
где Фс – физический износ слоистой конструкции, %;
Фi – физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1 и 2 ВСН 53-86(р) в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;
Кi – коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил. 3 ВСН 53-86(р).);
n – число слоев.
Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания в целом должен определяться по табл. 64-71 ВСН 53-86(р) на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3-7 ВСН 53-86(р). За окончательную оценку следует принимать большее из значений.
Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов.
Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.
При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в ВСН 53-86(р), следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (табл. 1-71 ВСН 53-86(р)) или соответствующих республиканских нормативных документов.