kochkin_v_effektivnyi_development

Примечание.

При организации оценки с целью выявления перспективных проектов необ ходимо иметь в виду, что коэффициент выхода проектов, годных к приобре тению прав, как правило, не превышает 1 2% от количества оцениваемых проектов. Соответственно, даже если компания планирует приобретать за год 1 2 проекта, оценивать придется сотни проектов в год, что требует продуманной инфраструктуры и технологии оценки. Экономия на оценке пер спективных проектов всегда выливается в значительные убытки, вне зависи мости от того являются эти убытки для компании объективным, осознава емым фактом или остаются загадкой («меньше знаешь – лучше спишь»!!!).

2. Подробная, развернутая оценка при подготовке решения о вхождении в перспективный проект.

Производится так же, как и предыдущий вид, на допроектном этапе в отношении перспективных проектов, прошедших экспресс оценку и удов летворяющих требования компании по эффективности, уровню рисков и масштабу (объемные показатели, размер инвестиций). Этот вид оценки существенно более ресурсоемкий, чем предыдущий ее вид. Это позволяет компании избавиться от неточностей и ошибок, допущенных ранее.

Данный вид оценки производится в качестве основного элемента проце дуры комплексной проверки (Due diligence). Оценка в данном случае бази руется на материалах и информации, полученных в процессе осуществления процедуры Due diligence, и является завершающим элементом указанной процедуры. Материалы, подготовленные в ходе комплексной проверки про екта, представляются на рассмотрение инвестиционному комитету компа нии на предмет принятия (или не принятия) решения о вхождении в проект.

Риск данного вида оценки – агрессивный оптимизм самой оценки, то есть завышение положительных факторов проекта и занижение негатив ных. Проект может оказаться при дальнейшем его развитии не настолько интересным, как казалось при подготовке и во время принятия решения о вхождении в него. Способ нейтрализации – тщательная проверка адекват ности показателей затрат и выручки проекта с помощью привлечения вне шних консультантов, с одной стороны, а также специалистов компании, с другой. Со специалистами строительного управления компании согласуют ся показатели затрат, а коммерческого управления – показатели выручки.

Оперечисленныхвышедвухвидахоценкисм.такжевописанииработпред проектногоэтапавГлаве«Этапыразвитияпроектов(содержаниеипроцедуры)».

3. Оценка при осуществлении плановых и внеплановых актуализаций разви' ваемых компаний проектов (актуализирующая оценка развиваемых проектов).

Данный вид оценки имеет место в ходе развития проектов, после того, как они последовательно прошли предыдущие 2 вида оценки. Этот вид оценки

121

представляетсобоймногократныеуточняющиеперерасчетырезультатовоцен ки, осуществленной при вхождении в проект. Данный вид оценки составляет абсолютно большую часть актов оценки, производимых в отношении проек та.Врамкаходнойактуализацииможетпроизводитьсянесколькооценокпро екта. Это имеет место в том случае, если проект требует корректировки, кото рая может рассматриваться и сопоставляться в нескольких вариантах с целью определения наиболее оптимального из них. Количество оценок, производи мых при актуализациях проекта, составляет не менее 10 20, а для крупных проектов, со сроком реализации более 5 лет или для проектов квартальной за стройки, число актуализирующих оценок может быть на порядки большим.

Основной риск актуализирующей оценки – ее инерционность и субъек тивная привязка к результатам оценок проекта, произведенным ранее на допроектном этапе. Риск является следствием многократного повторения однотипной операции, которая становится со временем все более и более рутинной. В силу разного рода причин объективного, но чаще субъектив ного характера, результаты расчетов могут начать отражать не реальное состояние проекта, а будут подгоняться к директивным показателям либо к показателям, полученным при вхождении в проект, многократно дублиру ясь руководителем проекта и оценщиком в целях минимизации их собствен ных трудозатрат. Обычно указанные проблемы являются следствием ото рванности процесса актуализации (оценки) проекта от процесса учета и планирования, когда при актуализирующей оценке проекта не учитыва ются напрямую результаты его предшествующего развития.

Способ нейтрализации – взаимная увязка процессов планирования и уче та, с одной стороны, с процессом оценки, с другой. Увязка осуществляется через разработку процедур, автоматически обеспечивающих учет данных о те кущей реализации проекта, при формировании показателей затрат и выручки проекта, используемых при оценке. См. также Главу «Система учета и плани рования. Взаимодействие операций бюджетирования, планирования, управ ленческого учета и производственного учета при развитии проектов». В отно шении выручки используется маркетинговый мониторинг собственными си лами, дополненный по необходимости участием внешних консультантов.

Представленный вид оценки был частично описан в приложении к от дельным этапам развития проекта в Главе «Этапы развития проектов (со держание и процедуры)».

Точность оценки проектов существенно варьируется в зависимости от эта па развития проекта и зависит от огромного количества факторов: объема ин формации по проекту, степени достоверности этой информации, квалифика ции оценщика, наличия у оценщика необходимых для оценки ресурсов, каче ствавзаимодействиясоспециалистамипроизводственныхподразделенийком пании, установками от руководителей подразделения или компании, наличия аффилированности в действиях сотрудников компании, участвующих в оцен ке, возможности получения внешних консультаций и т.д. и т.п.

122

Необходимоотметить,что,какправило,оцениваемыйпроектимеетпериод развитиявнескольколеткакминимум.Поэтомуважнымявляетсято,насколь ко поведение рынка «укладывается» в вероятные его тенденции, заложенные в оценку. Но этот вопрос (поведение проекта и рынка во времени) слишком спе цифичениглобален,чтобыизлагатьеговданнойглаве.Подробностисм.вГлаве «Особенностиуправленияпроектамисучетомтекущегосостояниямировойэко номики». Ограничимся здесь лишь констатацией факта значительной неопре деленности поведения проекта в будущем, отметив при этом в целом, что точ ностьоценки–понятиевесьмаивесьма«растяжимое»,инеподдаетсяпростому регламентированию, в особенности на ранних этапах развития.

Но к счастью у компаний существует практика и опыт реализованных проектов. Через руки автора прошли оценки сотен, а возможно и тысяч проектов. Некоторые из этих проектов позднее предоставили возможность сопоставить результаты их развития с оценками, произведенными в самом начале этого развития. Эмпирические данные приводят к пониманию того, насколько точность оценки девелоперских (инвестиционно строительных) проектов зависит от этапа их развития:

1. Допроектный этап.

Точность оценки минимальная в среднем составляет не выше 30% и зави сит в максимальной степени от уровня компетенции (развитости технологи ческого ресурса) компании. Безусловно, необходимо стремиться к наращива ниюнавыковкомпаниивоценкепроектов,чтобыминимизироватьрискивоз можных будущих потерь. Но! То, что совершенно необходимо сделать – это определитьпороговыезначенияэффективностиперспективныхпроектов,пла нируемыхквхождению.Очевидно,чтокомпания«непопадет»напрямыеубыт ки или значительно снизит риск их возникновения, если будет входить в про екты, рентабельность которых выше точности оценки на допроектном этапе. Таким порогом, например, для жилых проектов является значение рентабель ности проекта на все вложенные средства (в том числе реинвестированные средства), равное 30 40% и более. Естественно, при расчете рентабельности необходимо учитывать затраты по финансированию проекта и налоги.

2. Предпроектный этап.

Точность оценки в пределах до 20 25%. На данном этапе компания по лучает массу достоверной информации о проекте и его окружении, недо ступной до момента вхождения в проект. Именно на этом этапе у компании «открываются глаза» и она понимает, насколько хорош или плох проект, в который она вошла ранее. Этот этап, безусловно, является самым креатив ным, так как компания, поспешив по каким то причинам войти в низко эффективный или, еще хуже, убыточный проект, вынуждена «совершать подвиг», предпринимая всевозможные действия для формирования необ ходимого уровня его доходности: «Отступать некуда – позади Москва!».

3. Проектный этап.

123

Точность оценки находится в интервале до 10 15%. Правоустановка проекта, включающая регламентирующие документы местной админист рации, полностью сформирована. В проекте для компании уже не осталось никаких тайн, однако сравнительно невысокая точность оценки определя ется тем, что на этом этапе только начинается детализация общей концеп ции проекта (в особенности ее архитектурной части), разработанной ранее, происходящая в процессе реализации проектных работ стадии «П». Про цесс детализации проекта будет активно протекать также при осуществле нии проектирования стадии «РД», начинающегося в конце данного этапа.

4. Этап строительства и коммерческой реализации.

Точностьоценкинехуже5%втечениеэтапа.Померепродвижениявреали зации работ этапа, происходит предельно возможная детализация самого про екта. Как следствие точность производимых оценок повышается вплоть до 0%. Это значение достигается к моменту завершения проекта, когда сняты все риски и зафиксированы итоговые показатели выручки и затрат проекта.

Таким образом, точность оценки по мере развития проекта планомерно растет, представляя собой в зависимости от времени график, изображен ный ниже, являющийся синусоидой, период которой возрастает в 3 раза при переходе от предпроектного к проектному этапу (так как частота акту ализаций падает в 3 раза). Амплитуда синусоиды затухает до нулевых зна чений к моменту завершения проекта, когда затраты и выручка проекта будут однозначно определены.

124

В деятельности по оценке инвестиционно строительных (девелоперс ких) проектов основную проблему с точки зрения времени и трудозатрат представляет не сам расчет, который, в конце концов, сводится к задаче корректной реализации определенного набора технических приемов, дос тупных специалисту по оценке проектов. Гораздо более важным и трудоем ким моментом является подготовка исходных данных для расчета и после дующее транспонирование этих данных в формат, соответствующий при меняемым для осуществления расчета техническим средствам и приемам. В изображенной ниже последовательности операций при осуществлении оценки их трудоемкость может достигать 80 90%.

Примечание.

Отдельно необходимо остановиться на вопросе о технологиях, исполь зуемых в оценке проектов, точнее о программном обеспечении для оценки проектов. Существуют разного рода программные продукты для указан ных целей, в том числе специализированные продукты для недвижимости. Насколько полезным для эффективной деятельности инвестиционно стро ительной компании может быть использование подобных средств? От вет на указанный вопрос становится очевидным и сам собой разумею щимся, если определиться с ответами на 2 более простых вопроса.

Во первых, что у нее внутри и как оно работает? Алгоритм, заложен ный в программу сторонним разработчиком является универсальным для данного рынка и нацелен на средне арифметическую компанию, оперирую щую на нем, – иначе не возможно этот продукт успешно продавать. Следо вательно, разработчик не ставил себе цель учесть все особенности опера ционной деятельности конкретной компании при развитии конкретного про екта, да и не мог этого сделать в силу объективных причин. Очевидно, что программа будет работать некорректно в ряде ситуаций, что может при вести компанию к значительным убыткам или упущенной прибыли.

Во вторых, каким образом использование программы может повли ять на изменение квалификации сотрудников компании, осуществляющих оценку? Оценщик получает возможность не лезть в детали производимого расчета (что требуется, например, при работе в Exel), и…, отказываясь от необходимости выполнять ряд стандартных операций, используемых при осуществлении расчета, достаточно быстро теряет свою квалифи кацию. Трудности закаляют, а их отсутствие, как часто бывает в жиз

125

ни, расслабляет и лишает конкурентных преимуществ. Практика много летних наблюдений демонстрирует катастрофическую разницу между уровнями квалификации специалистов, работающих при производстве оценки в Exel и тех, которые регулярно используют специализированные программы.

Усторонников специализированных программ есть последний аргумент

–скорость. Но! Как сказано выше, основная часть времени при оценке тратится не на сам расчет, а на подготовку и форматирование исходных данных. К тому же, сам расчет для среднего по объему объекта (10 30 тыс.кв.м.) выполняется в Exel квалифицированным специалистом по оценке за 3 4 часа. И наконец, к чему скорость, если итоги расчета могут ока заться неадекватными (см.абзац 2 в данном примечании)?!!

Несколько слов относительно показателей, рассчитываемых в резуль тате оценки проекта. Ситуация характеризуется, с одной стороны, много численными вариациями названий одних и тех же показателей, использу емых при оценке проектов, а, с другой стороны, вложением различного смыс ла в термины с одинаковыми названиями. Удивительное дело! Каждый раз, сталкиваясь со сторонней оценкой проекта, приходится интересоваться, какой показатель используется под тем или иным приведенным термином и каким образом этот показатель рассчитан.

Кроме того в практике приходится встречаться с использованием ряда показателей, использование которых уместно в приложении разве что к финансовым активам, но никак не к недвижимости. При этом в результате расчета могут быть приведены 10 20 и более показателей. Как правило, рассчетные значения отдельных показателей в представленном списке про тиворечат друг другу. В лучшем случае автор расчета запутался в показате лях сам, а в худшем пытается запутать заказчика и «замутить» ситуацию в собственных интересах.

Между тем, все гениальное просто. Есть старые проверенные уже века ми использования показатели эффективности чистая прибыль, рента бельность на все вложенные средства (дополнительно – рентабельность на собственные средства), срок окупаемости. Они, конечно же, не учитывают временной фактор в изменении стоимости денег, поэтому разумно допол нить их 2 «самыми древними», самыми надежными из зависящих от време ни показателей – чистым дисконтированным доходом и внутренней нор мой доходности. Разве что, добавить еще индекс прибыльности?..

Многолетняя практика говорит о том, что для получения исчерпываю щей информацию об эффективности проекта этих показателей более, чем достаточно. Все прочее, что называется, от лукавого.

126

Для создания дополнительного визуального эффекта можно порекомен довать использование графика, отображающего общее сальдо проекта. При наличии определенных навыков у девелопера или оценщика одного этого графика достаточно для экспресс оценки эффективности проекта в пока зателях качества (для формирования количественных показателей необхо димы дополнительные расчетные данные и время для анализа).

Очень полезная манипуляция при оценке проекта – расчет чувствитель ности проекта к изменению ключевых показателей затрат и выручки. Есть только одно «но». К сожалению, расчет чувствительности требует крайне высоких трудозатрат, поскольку для каждой расчетной точки при опреде лении чувствительности требуется перерасчет экономики проекта «в пото ке». Если, конечно, не стоит задача формирования показательной чувстви тельности проекта, допускающая использование метода апроксимации (линейной или нелинейной?..) в качестве главного инструмента расчета. Весьма актуальным расчет чувствительности может быть при подготовке обоснования для вхождения в проект, подготавливаемого в ходе процедуры

127

Due diligence. На последующих этапах развития проекта расчет чувстви тельности не является целесообразным.

Примечание.

Отдельные и особые слова следует сказать о «любимой теме» автора – о понятии общей площади объекта, используемом в процессе оценки проек тов (см также графическую интерпретацию в Главе «Технология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девело перских проектов»). Разные участники рынка, употребляя это понятие, имеют в виду, по крайней мере, 5 вариантов смысла в него вкладываемого: общая площадь в габаритах внешнего периметра внешних стен, общая пло щадь в габаритах внутреннего периметра внешних стен, рассчитанная в соответствии со СНиП, общая поэтажная площадь, общая площадь по мещений, и даже общая коммерческая площадь. Первый вариант дает мак симальный показатель площади и используется проектировщиками генп ланистами, что обусловлено объективной необходимостью, а также про ектировщиками архитекторами, что чаще обусловлено субъективно мер кантильными соображениями (чем больше площадь объекта, тем выше стоимость работ по проектированию). Второй вариант меньше первого с поправочным коэффициентом 0,89 0,92, зависящим от типа проектируе мого здания, используется обычно строителями, а также опытными за казчиками и очень очень опытными инвесторами. Другие варианты ис пользуются прочими участниками. Скажем еще, что, например, для жи лого монолитного здания общая коммерческая площадь соответствует примерно 0,75 от общей площади во внешнем периметре.

А теперь читателю предлагается представить «дебаты» по цене стро ительства некоего объекта, происходящие между 2 мя среднестатисти ческими участниками рынка, каждый из которых может использовать любой из 5 вариантов общей площади. Имеется «всего то» 25 сценариев этих переговоров. Далее необходимо учесть, что на рынке нет единого понятия, что такое стоимость строительства объекта (см. главу «Тех нология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девелоперских проектов»). Это понятие у разных участников рынка находится где то в интервале от отдельно взятой 2 главы ССР до суммы всех глав с 1 по 12. К тому же не всегда бывает просто привести к общей размерности наземную и подземную площади, существующие в раз ных объектах в разном соотношении. Итоговая картина становится по хожей на библейскую историю о строителях Вавилонской башни.

Для «нормального» девелопера или оценщика существует единственный выход из описанного тупика – путь развития и повышения технологического уровня своего собственного и своей компании, когда с легкостью можно опе рировать любым из приведенных показателей в зависимости от ситуации и

128

стоящих перед компанией задач. Этот выход отнюдь не является простым автору в свое время потребовалось «всего лишь» 4 5 лет целенаправленных усилий, чтобы полностью разобраться в этой «пустяковой проблеме».

Заканчивая данную главу, хочется вспомнить гениальный принцип, сформулированный еще в 14 веке монахом францисканцем, а по факту философом Уильямом Оккамом. Этот принцип прекрасно подходит ко многим областям жизни в качестве базового, в том числе и к деятельности по оценке проектов недвижимости. Называется он – «Бритва Оккама» и звучит так: «Что утверждаемо посредством меньшего, не следует выражать посредством большего» (Frustra fit per plura quod potest fieri per pauciora) или, выражаясь короче: «Не нужно множить сущее без необходимости». В конце то концов, оценка должна делаться не только для самих оценщи ков... Ее результаты и последовательность операций, приведших к ним, должны быть понятны коллегам, многие из которых не имеют финансового образования. «Птичий язык» здесь не очень уместен!

129

4.7. Актуализация проектов. Плановое повышение эффективности проектов.

При развитии любого процесса человек, имеющий в этом процессе ту или иную степень заинтересованности, периодически рассматрива ет перспективу развития процесса во времени (сегодня я продал десять кг. помидоров, значит за месяц продам триста, или за 3 месяца я выу чил 300 английских слов, следовательно за год выучу 1200 и т.д.). Та ким образом, производится экстраполяция тенденций развития про цесса, имевшихся до момента оценки, на сколь угодно продолжитель ный будущий период. Безусловно, экстраполяция крайне полезна при планировании. Однако!.. Экстраполируя тенденции прошлого на бу дущее, мы абсолютно не защищены от неожиданных и случайных со бытий, ожидающих нас впереди (преждевременное окончание с/х се зона в связи с ранними заморозками, немотивированное решение ад министрации города о сносе палатки, отчисление или болезнь студен та и т.д. и т.п.).

Сказанное выше имеет отношение и к проектам развития недвижи мости,… но в еще большей степени, так как девелопмент, как вид биз неса, характеризуется максимальным уровнем неожиданных и случай ных внешних и внутренних (часто неосознанно спровоцированных) факторов.

Защититься от ошибок развития, вызванных воздействием массы негативных факторов, носящих случайный характер и не учитываю щихся в процессе экстраполяции, можно единственным способом –

сопределенной периодичностью сверять реальное развитие процесса

спланом его развития, полученным на основе экстраполяции. Чем чаще производится сверка, тем меньше отклонение развития от пла на и ниже потенциальные потери. А далее, анализируя параметры от клонения, принимать решения о необходимости и характере коррек тирующего воздействия, в идеале приводящего развиваемый процесс в соответствие с утвержденным планом его развития. Коррекции мо жет подвергаться как план развития самого процесса, с одной сторо ны, так и его текущие структура и содержание, с другой стороны, если они не соответствуют реалиям жизни. В технических дисципли нах подобная процедура называется ситуационным управлением. В

130