kochkin_v_effektivnyi_development

объеме (см. выше п.п.1 4 Исходных данных для расчета). ССР формирует ся по мере готовности и проверки частей рабочей документации.

Точностьрасчетасоставляет±5%отфактическойстоимостистроительства.

Предварительный расчет ССР производится на основании проектной документации стадии «П» при определенном «домысливании» недостаю щих (в связи с недостаточной степенью детализации документации на этой стадии) деталей и элементов конструкций, а также комплексов технологи ческих операций по их возведению. «Домысливание» недостающих элемен тов конструкций и технологий осуществляется на базе собственного опыта компании, в худшем случае, при отсутствии такового, – опыта внешних кон сультантов и советников, при самом плохом раскладе – опыта подрядчиков, готовых помочь, ставя во главу угла собственные интересы. Далее, на осно вании рабочей документации осуществляется подтверждение или перерас чет частей ССР, относящихся к «домысленным» элементам.

Деятельность по формированию стоимости строительства ССР (в том числе договорная политика проекта, как основной фактор, влияющий на «закрытие» цены договоров по реализации лимитов глав ССР) и контролю соблюдения лимитов глав в составе ССР, с одной стороны, принципиально отличается от деятельности по производственному учету и сопровождению заключенных договоров, с другой. См. также окончание Главы «Система учета и планирования. Взаимодействие операций бюджетирования, пла нирования, управленческого учета и производственного учета при разви тии проектов».

191

4.13. Тендерная политика.

По тем же причинам, которые были перечислены в главе «Ценообразо вание», в дальнейшем основное внимание будет уделено тендерной полити ке при организации строительства. Тендерная политика, является есте'

ственным продолжением процедуры ценообразования и связана с ней тес' нейшим образом. Это – главный инструмент формирования производствен но финансовых отношений заказчика с контрагентами (в том числе под рядчиками и генподрядчиком), позволяющий реализовать комплекс опе раций в рамках расходной части бюджета, достаточный для осуществле ния строительства объекта с требуемым качеством и сдачи его в эксплуата цию в запланированный срок. Формирование описанного выше комплек са договоров производится на тендерной основе. От эффективности тен дерной политики в максимальной степени зависит себестоимость строи тельства, которая, в свою очередь, влияет на эффективность развиваемого проекта и капитализацию компании.

Главная цель проведения любого тендера – это, во первых, минималь ная цена подрядного договора, во вторых, закрытая цена договора, то есть цена не подверженная непроизвольному или целенаправленному увеличе нию во время действия договора со стороны подрядчика. Безусловно, что выбранный подрядчик должен при этом обеспечить требуемые качество и сроки выполнения работ. Описанию техники достижения именно этой цели посвящена настоящая глава. Дальнейшее изложение материала построено на предпосылке, что заказчик перед началом подготовки тендера имеет на руках достаточный набор исходных материалов и информации, необходи мых для его организации. Но, что делать, если необходимые для тендера исходники у заказчика отсутствуют, а провести тендер и начать работу край не необходимо. Ответ на данный вопрос мы сформулируем в завершающей части Главы «Структура и особенности подрядных договоров».

При проведении любого тендера существует широко распространенная проблема – потенциал аффилированности сотрудников компании заказ чика с интересами соискателя тендера. Указанная проблема может любой проведенный тендер привести к заведомо худшим результатам, чем вправе изначально рассчитывать компания. И, хотя, существует мнение, что дос тичь указанной цели почти невозможно, а избавиться от обозначенной

192

проблемы невозможно никогда, тем не менее, оно (это мнение) не может являться основанием для отказа от работы в необходимом направлении. Подтверждение этой мысли мы увидим ниже.

В Главе «Ценообразование» мы определили для себя, каким должен быть эффективный формат ценовых отношений с контрагентом. Тендерные про цедуры, описанные в настоящей главе, позволяют воплотить указанный формат в жизнь. Практика проведения тендеров позволяет сформулиро вать 4 принципа, применение которых значительно повышает эффектив ность тендерной политики компании:

Изложенные принципы сформулированы в первую очередь в отношении тендеров строительной части проектов в силу их существенно более высо' кой сложности по сравнению с тендерами коммерческой части проектов. Тем не менее, сами принципы и их описание полностью относятся к обоим видам тендеров.

Принцип 1.

Состав, содержание и последовательность тендерных операций, со став и полномочия участников тендерной процедуры должны быть сфор мулированы в виде внутрикорпоративного тендерного регламента (Тен дерный регламент на привлечение контрагентов и подрядчиков при реа лизации инвестиционно строительных проектов).

193

Наличие указанного регламента позволяет:

1)Существенно снизить ресурсоемкость (время, деньги, трудовые зат раты) тендерных процедур.

2)Предельно упростить операцию подведения итогов тендера.

3)Исключить принятие необоснованных или ошибочных решений при определении победителей тендеров.

Последовательность операций тендерной процедуры представлена ниже в графическом виде.

Тендерная процедура состоит из 9 основных операций, описанных ниже:

1. Собственный расчет силами заказчика стоимости работ, выносимых на тендер. Определение лимитов по отдельным видам работ.

Для строительной части проектов сметный расчет стоимости работ сле дует производить в единичных расценках при наличии проектной доку ментации, а при ее отсутствии возможно также использование укрупнен ных расценок. Расчет сметной стоимости работ производится в текущих ценах, существующих на рынке в момент проведения тендера.

Для коммерческой части проектов определение показателей планируе мых тендеров производится на основании внутрикорпоративного марке тингового исследования.

2. Подготовка проекта договора на выполнение работ, выносимых на тендер, а также ценового приложения к договору и совмещенного графика производства работ и финансирования.

194

В договоре должна быть сформулирована методика, предусматривающая индексацию расчетных показателей. Проиндексированная цена договора дол жна укладываться в рамки соответствующего лимита утвержденного бюджета.

Примечание.

Любой «нормальный подрядчик», заходя на тендер и формулируя сегод ня цену договора, закладывает в нее резерв на инфляцию на строительном рынке. Если, конечно, в договоре не прописана внятная процедура индекса ции этой цены. Указанный резерв формируется подрядчиком из вероятно самых худших инфляционных условий, при этом резерв берется с «запа сом». Плюс резерв на неточность расчета – невозможно получить точ ный расчет, если не известно, что произойдет с ценами через год два.

Расчет стоимости в текущих, и потому совершенно понятных ценах, с последующей их индексацией по согласованной методике, позволяет как заказчику, так и подрядчику произвести расчет с предельной точностью, ограничиваемой лишь качеством проектной документации и уровнем ква лификации сметчиков. Итоговая стоимость подрядных работ по дого'

вору, заключенному в формате индексированной цены, всегда ниже, чем для цены без индексации.

Индексация может производиться в соответствии с коэффициента ми, публикуемыми уполномоченными организациями (например, показа тели, публикуемые Департаментом экономической политики и развития для г. Москвы или Минрегионразвития для РФ в целом) или по собственной методике заказчика, согласованной с подрядчиком/генподрядчиком.

3.Подготовка пояснительной записки с условиями тендера (Порядок проведения тендера). Формирование полного комплекта тендерной доку ментации в электронном виде.

4.Публикация тендерного комплекта на корпоративном сайте.

5.Получение конкурсной документации от претендентов. Количество претендентов, участвующих в тендере должно быть не менее 5 (Пяти).

6.Рассмотрениетендернойкомиссиейконкурсныхпредложенийпретенден тов.Формированиеитоговойсводнойтаблицысприсвоениемрейтинговкаждо муизпретендентов.Оформлениесправки заключенияпоитогамтендера.

7.Уведомление 3 компаний претендентов, показавших лучшие результаты,

опродолжении работы с их конкурсными предложениями. Указанные компа нии предоставляют сведения о себе для проверки в формате Анкеты участника тендера. Проверка 3 лучших претендентов службой безопасности заказчика.

195

Примечание.

Распространенная практика подразумевает осуществление квалифи кационного отбора претендентов. Проверке, производимой до начала тен дера, подвергаются одновременно 5 10, иногда более компаний. Процеду ра квалификационного отбора в большинстве случаев оказывает деструк тивное влияние на результаты тендера.

Любые проверки, осуществляемые до проведения тендера, растягива ют во времени процедуру тендера, загружая часто бессмысленной рабо той сотрудников компании (зачем нужна информация о компании соис кателе, если ее коммерческое предложение не вызовет никакого интере са?..). И самое главное! Проверка соискателей как основание для допуска их к тендеру является самым распространенным методом манипулирова ния процедурой тендера, позволяющим завести «своих», дружественных подрядчиков, репутация которых намеренно отражается в отличие от конкурентов как самая безупречная.

8.Предоставление инвестиционному комитету компании для принятия окончательного решения о победителе тендера следующих документов: справки с итогами проверки 3 лидирующих компаний претендентов, справ ки заключения по итогам тендера.

9.Принятие решения о победителе тендера. Заключение договора. При невозможности заключения договора с победителем работа продолжается с претендентом, имеющим 2 ю позицию в рейтинге и т.д.

Ответственность за корректность тендерных процедур и за достоверность информации, передаваемой претендентам и получаемой от них, а также за состав и качество документов, передаваемых в инвестиционный комитет для подведения итогов тендера, несет руководитель проекта, а при его от сутствии специалист тендерного подразделения.

Принцип 2.

Комплект тендерной документации, предоставляемый претендентам, должен иметь определенный состав, а также жесткую структуру отдель ных документов, соответствующую внутрикорпоративному тендерному регламенту.

Несоблюдение данного принципа приводит на практике к несопостави мости предложений претендентов, к огромным трудозатратам при подведе нии итогов тендера (в том числе за счет проведения повторных этапов того же самого тендера) и неминуемо ведет к ошибочным решениям, срок принятия которых растягивается на месяцы и кварталы. Указанный принцип реализу ется при формировании 3 х основных документов тендерного комплекта:

196

проекта подрядного договора;

проект ценового приложения к договору;

проект совмещенного графика производства работ и финансирова ния, так же являющегося приложением к договору.

Эти документы полностью определяют формат будущего взаимодействия заказчика и подрядчика при выполнении работ, выносимых на тендер. Все три документа существуют в тесной взаимосвязи и не должны рассматри ваться по отдельности. Структура документов и информация, внесенная в них заказчиком, не подлежат самостоятельной корректировке, правке или дополнению со стороны претендентов в ходе заполнения тендерного комп лекта. Самостоятельная корректировка претендентами структуры и соста ва указанных документов является главным нарушением условий тендера и служит безусловным основанием для снятия соискателя с тендера.

Проект подрядного договора полностью определяет условия взаимодействия подрядчика с заказчиком. Условия подрядного договора оказывают определя ющеевлияниекакнастоимостьработ,выносимыхнатендер,такинапоказате ли ценового приложения и на совмещенный график производства работ и фи нансирования.Структураикраткоеописаниедоговорастроительногоподряда, как наиболее сложного из договоров, заключаемых заказчиком при развитии проекта,приведеновГлаве«Структураиособенностиподрядныхдоговоров».

Проект ценового приложения оформляется в виде таблицы и содержит в себе реестр видов работ и показатели объемов по каждому виду работ. Фор мат ценового приложения должен быть максимально удобен заказчику для целей приемки выполненных объемов работ. Пример ценового приложения к договору строительного подряда представлен в Главе «Ценообразование».

Лимиты стоимостей отдельных видов работ заказчик для себя определя ет самостоятельно, предварительно, до начала тендерной процедуры, рас считав сметную стоимость работ. Сметная стоимость и лимиты статей зат рат, рассчитанные заказчиком, являются главным ориентиром при подве дении итогов тендера. Именно результаты расчета заказчика позволяют

привязать итоги проведенного тендера к утвержденному бюджету проек' та. Графы 1 3 таблицы должны быть заполнены заказчиком при подготов ке тендерной документации. Укрупненные показатели стоимости, соответ ствующие представленным заказчиком объемным показателям, вносит претендент при подготовке своего конкурсного предложения, заполняя при этом графы 4 5 ценового приложения.

Совмещенный график производства работ и финансирования отражает одно временно,каккалендарныйграфиквыполненияработ,такираспределениево времени финансирования, необходимого для их выполнения. Пример совме щенного графика производства работ и финансирования представлен ниже.

197

Первая графа (наименование работ) заполняется заказчиком. Стоимо стные показатели и их разбивку по времени в вышеуказанный график вно сит претендент самостоятельно.

Кроме 3 основных документов в тендерный комплект включаются не сколько дополнительных документов, связанных с процедурой самого тен дера. В итоге в состав комплекта тендерной документации, передаваемой претендентам, входят:

1.Проект договора, определяющего характер и содержание взаимоот ношений заказчика и подрядчика/генподрядчика, при выполнении комп лекса работ, выносимых на тендер.

2.Проект ценового приложения к договору.

3.Проект совмещенного графика производства работ и финансирования.

4.Проектная документация, позволяющая претенденту оценить усло вия проведения и сложность работ, выносимых на тендер. Пояснительная записка к проектной документации.

5.Заявка на участие в тендере.

198

6.Квалификационные требования к претендентам.

7.Порядок проведения тендера.

Документация тендерного комплекта за исключением п.4 (проектная документация) размещается на корпоративном сайте. Комплект проект ной документации передается заказчиком претенденту в обмен на заявку от него на участие в тендере.

Принцип 3

Комплект конкурсной документации, передаваемый претендентами заказчику, должен быть заполнен в строгом соответствии с предъявляе мыми к нему требованиями.

Конкурсное предложение, передаваемое претендентом заказчику, долж но содержать следующие документы:

1) Заявка на участие в тендере с подтверждением готовности претенден та подписать договор подряда в форме, предложенной заказчиком, в случае победы в тендере.

199

2)Ценовое приложение к договору, подготовленное в полном соответ ствии с требованиями заказчика, изложенными в разделе «Порядок прове дения тендера» тендерной документации.

3)Совмещенный график производства работ и финансирования, под готовленный в полном соответствии с требованиями заказчика.

4)Сопроводительное письмо, в котором должна содержаться следую щая информация:

перечень всех спорных (на взгляд претендента) условий договора, тре бующих корректировки;

перечень всех ошибок и неточностей (на взгляд претендента), имею щихся в проекте ценового приложения к договору, проекте совмещенного графика строительства и финансирования, проектной документации, пре доставленных заказчиком претенденту;

предложения по оптимизации проектной документации (изменения конструкций, материалов и пр.), а также структуры договорных отноше ний заказчика и подрядчика.

5) Анкета участника тендера.

Заявка на участие в тендере передается претендентом заказчику до на чала тендера. Документы 2 4 передаются в ходе проведения тендера. Анке та участника тендера запрашивается у претендента после подведения пред варительных итогов, если претендент оказался одним из 3 лидеров тендера. Передача претендентами конкурсных предложений осуществляется в уз ком временном интервале, установленном организатором тендера (5 дней).

Принцип 4.

При проведении тендера обязанности и полномочия должны быть распределены между сотрудниками и подразделениями компании за казчика, а именно:

1)Общее руководство процедурой тендера и координацию действий уча ствующих в нем сотрудников и подразделений компании заказчика осу ществляет руководитель проекта.

2)Привлечением претендентов занимаются руководитель проекта и ме неджер строительного/коммерческого подразделения. Также руководите лю проекта свои предложения по кандидатам может вносить любой сотруд ник компании.

3)Проект договора, ценовое приложение к нему и совмещенный график производства работ и финансирования готовят специалисты тендерного подразделения заказчика.

200