kochkin_v_effektivnyi_development

1.Элементные (используются для формирования единичных расце нок, выражены как правило, в абсолютных показателях) государствен ные ГСН, отраслевые ОСН, территориальные ТСН и фирменные ФСН (разработанные на основе ГЭСН, ОСН и ТСН с учетом особенностей де ятельности организации), индивидуальные ИСН (сформированные орга низацией самостоятельно в том случае, когда отсутствуют соотв. ГСН, ОСН, ТСН). Элементные нормативы формируются на основании заме ров, позволяющих оценить количество ресурсов, необходимых для про изводства той или иной операции/вида работ – количества рабочего вре мени определенной квалификации (человеко часов), требуемого времени эксплуатации техники и механизмов, необходимого объема материалов, комплектующих и т.д.

2.Укрупненные (могут быть выражены как в абсолютных показате лях, так и в процентах или же в виде стоимости) – укрупненные показа тели базисной стоимости УПБС и показатели по видам работ УПБС ВР, сборники показателей по видам работ ПВР, укрупненные показатели ресурсов УПР, укрупненные ресурсные нормативы УРН, укрупненные показатели сметной стоимости УПСС, прейскуранты, нормативы из Ре гионального справочника стоимости (РСС), укрупненные нормативы цен строительства НЦС. Часто укрупненные показатели формируются по тем работам, которые компания реализовала ранее на своих строи тельных объектах. Укрупненные показатели формируются на основе ста тистических данных, полученных в отношении работ, реализованных на объектах, сданных в в эксплуатацию после завершения строительно монтажных / ремонтно отделочных работ.

3.Показатели по объектам'аналогам (выражены, как правило, в сто имостных показателях, приводимых в привязке к отдельным видам стро ительно монтажных и отделочных работ, осуществляемым при строи тельстве/ремонте объектов) – собственные (фирменные) показатели по объектам аналогам, ранее реализованным компанией, показатели из Ре гионального справочника стоимости (РСС, том, посвященный новому строительству объектов), федеральные сборники, издаваемые Министер ством регионального развития РФ.

При составлении отдельных смет (сметных расчетов), именуемых также локальными сметами, формирующих в дальнейшем объектные сметы (смет ные расчеты), которые, в свою очередь, формируют ССР, могут применять ся следующие методы определения стоимости, представленные в таблице.

181

182

Полученные в результате расчетов с использованием любого из описан ного выше методов локальные и объектные сметные расчеты / сметы фор мируют сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР). Необхо димо учитывать, однако, что точность осуществленных расчетов прямо про порционально зависит от места, которое соответствующий метод занимает в представленной выше сравнительной таблице – чем выше расположен метод, тем выше его точность и наоборот. Исходные данные для расчета локальных смет / сметных расчетов на отдельные виды работ и затрат те же, что были приведены выше для расчета ССР.

Необходимо несколько слов сказать об особенностях расчета 12 главы ССР («Проектные и изыскательские работы, авторский надзор»). Для рас чета стоимости проектирования необходимым и достаточным условием яв ляется наличие сведений о натуральных показателях объекта (объем и фун кционал). Эти показатели могут изменяться от этапа к этапу при развитии проекта. Но! Точность и полнота расчета являются неизменными и не зави сят от этапа развития проекта. Расчет следует производить на основании соответствующих сборников на проектные работы (МРР для Москвы и федеральные сборники).

Автор достаточно давно сформировал для себя графическую модель це нообразования в строительстве. Эта модель позволяет достаточно легко вос принять информацию, изложенную на нескольких десятках страниц в на стоящей и предыдущей главах. Итак, каким образом формируется свод ный сметный расчет стоимости строительства (ССР) для отдельного объек та или для группы функционально связанных объектов (например, квар тальной застройки)?

Общий объем работ, включаемый, скажем, в подрядный договор, зави сит от состава работ по видам, а также от объемов работ по каждому отдель ному виду. Получаем следующую графическую интерпретацию общего объе' ма работ.

183

После того как представленная выше 2 мерная модель общего объема работ будет дополнена 3 м измерением – удельной стоимостью видов ра бот, формируемой на основании расценок единичных, укрупненных или по объектам аналогам – получим 3 мерную модель общей стоимости работ. Описывать такая модель может как объект полностью (например, отдельно стоящее здание), так и отдельные объекты, формирующие более сложный объект (отдельные здания при квартальной застройке), а также стоимость отдельных частей строящегося объекта или отдельных комплексов функ ционально схожих работ (стоимость внешних сетей / стоимость кварталь ных работ по возведению улично дорожной сети или благоустройству) при строительстве объекта. Называться такая общая стоимость будет в соот ветствии с содержимым произведенного расчета соответственно сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР), объектная или локальная смета/сметный расчет.

Примечание.

Здесь, учитывая крайнюю важность, необходимо повторно (см. Тра диционную ошибку 5) поднять тему сопоставимости показателей при об суждении (предварительных переговорах) и формировании (в ходе тен дерных процедур) стоимости строительства.

Обсуждение стоимости строительства 2 мя сторонами может быть адекватным в одном и только в одном случае – если у сторон совпадают хотя бы модели общего объема работ (2 мерная интерпретация). Учиты вая, что представленная выше интерпретация общего объема работ явля

184

ется упрощенной моделью (в реальности число строк и столбцов в ней мо жет доходить до десятков и сотен), можно понять, что для разговора сторон «на одном языке» требуется потратить массу времени, которого всегда не хватает. Поэтому результат предварительных переговоров, как правило, определяется ловкостью и хитростью в гораздо большей степе ни, чем квалификацией участников.

Исключением является (должна являться!!!) процедура тендера, когда заказчик самостоятельно производит необходимую предварительную под готовку, достаточную для разговора с соискателями на одном языке (см. Традиционную ошибку 19, а также Главу «Тендерная политика»). Отно шения между инвестирующей группой компаний (заказчиком) и подрядчи ком начинают выстраиваться с синхронизации 2 мерной модели (виды необходимых работ и их объемы), что происходит при подготовке тенде ра и формировании тендерного лота. Тендерная процедура, завершающа яся подписанием подрядного договора с победителем тендера, представ ляет собой процесс синхронизации 3 мерной модели (виды необходимых работ, их объемы и удельные стоимостные показатели).

ССР (общая стоимость работ) для группы функционально связанных объектов характеризуется следующей графической аналогией, представ ляющей собой композицию общих стоимостей работ, рассчитанных для отдельных объектов (объектные сметы), частей объектов и комплексов ра бот (локальные сметы/сметные расчеты), формирующих полный объем ра бот для строительства и сдачи в эксплуатацию группы функционально свя занных объектов.

Общий порядок формирования сметной стоимости строительства пред ставлен далее с учетом изложенной выше графической (и не только!) ин формации отдельно для каждого этапа развития проекта в порядке от про стого к более сложному (трудоемкому) этапу.

Представленные схемы отражают только работы строймонтажного ха рактера. Работы не строймонтажного характера рассчитываются, как

правило, так же как проектные работы, на основании соответствующих сборников ' МРР для Москвы или/и система федеральных сборников для

185

Москвы и других регионов. Методики, приводимые в сборниках, не зависят от этапа развития проекта, требуется наличие только натуральных по' казателей будущего объекта. Поэтому для того, что бы дополнительно не загромождать излагаемый материал второстепенными моментами (состав ляют менее 20% сметной стоимости строительства), работы не строймон тажного характера не отражены в нем в явном виде.

Общая схема, поясняющая методику расчета сметной стоимости на раз ных этапах развития девелоперских проектов, представлена ниже.

Следует обратить особое внимание на то, что только при расчете ресурс ным или ресурсно индексным методом с использованием элементных нор мативов (по единичным расценкам – нижняя часть схемы) возможен учет текущих рыночных показателей. При расчетах же, основанных на приме нении укрупненных показателей по объектам аналогам или по видам ра бот, некоторая синхронизация с рынком производится через использова ние инфляционных коэффициентов (индексов дефляторов). Кроме того, расчет «в единичках» при грамотном осуществлении дает предельно дости жимую точность значения сметной стоимости строительства.

Методы и инструменты, используемые при расчете сметной стоимости строительства, существенно зависят от этапа развития проекта. Они пред ставлены ниже.

186

Допроектный этап

Минимальная трудоемкость расчета. Для объекта площадью 10.000 кв.м. время расчета не более 1 2 дней. Все исходные данные для расчета «соб ственного производства», формируются в соответствии с виртуальной мо делью развития проекта, разработанной своими силами. Поэтому в даль нейшем обвинять в неадекватности произведенного расчета можно будет только низкий технологический уровень собственной компании.

Точность расчета ± 30% от реальной, объективно обусловленной стоимости строительства(определениереальнойстоимостисм.вокончанииГлавы«Актуа лизацияпроектов.Плановоеповышениеэффективностипроектов»)идажехуже. Асучетомнеточностипрогнозовпообщейплощадипроекта,сметнаястоимость строительства, рассчитанная на данном этапе, может отличаться в разы от ре альных значений. Поспешность и неточность расчета на данном этапе могут вести к катастрофическим последствиям при дальнейшем развитии проекта.

Предпроектный этап

Низкая трудоемкость расчета. Для объекта площадью 10.000 кв.м. вре мя расчета несколько дней. Необходима проверка объемных данных объек та, представленных проектировщиком в проектных материалах, в первую очередь общей площади объекта.

187

Примечание.

Методика определения площадей объектов, применяемая при градост роительном планировании и проектировании (обычно совпадающем по вре мени с предпроектным этапом развития проекта), имеет дело с общей площадью зданий во внешнем периметре внешних стен, в то время как методика замеров площадей в строящихся объектах, определяемая СНИП 2.08.01 89, привязана к внутреннему периметру внешних стен. См. на эту же тему последнее примечание в Главе «Оценка проектов». Разница меж ду первым и вторым показателем при этом составляет около 10%. Адек ватный переход от одного показателя к другому на предпроектном этапе представляет собой серьезную проблему. Последствия неразберихи, вно симой в проекты двойственностью определения общей площади ощуща ются до завершения этапа проектирования и негативно влияют на все проектные решения и процедуры (формирование лимитов затрат, изме нение показателей эффективности проекта, неопределенность при вы пуске распорядительного документа администрации и т.д.).

«Лечится» указанная проблема простым способом. Производится ана литика разработанной проектной документации по реализованным или реализуемым проектам (собственным и/или иных компаний). Результа том является система переходных коэффициентов, позволяющая легко осуществлять переходы между видами площади в зависимости от потреб ности текущего момента (также см. последнее примечание в Главе «Оцен ка проектов»).

Указанная проблема к тому же подпитывается объективным интере сом проектировщика (речь в первую очередь о проектировании стадии «П») получить за свою работу сумму на 10% большую за счет того, что заказчик слабо владеет вопросом определения площади проектируемого объекта.

Основные методы осуществления сметных расчетов на данном этапе – базисно индексный с использованием укрупненных сметных нормативов и укрупненных показателей по объектам аналогам собственным или пред ставленным в справочной литературе. Исходные данные для расчета име ются в неполном объеме (см. п.п.1 4 Исходных данных для расчета локаль ных смет в начале настоящей главы) и приблизительном формате. Недо стающие данные для расчета готовятся собственными силами методом ап роксимации на основе показателей разрабатываемого архитектурно гра достроительного решения (АГР) с привлечением для консультаций и разъяс нений сотрудников строительного управления компании. Общая стоимость строительства рассчитывается единовременно.

На данном этапе отсутствует принципиальная необходимость представ ления сметной стоимости строительства в составе 12 глав (хотя это может

188

быть сделано и во многих случаях делается). Гораздо практичнее сформи ровать общую стоимость строительства с разбивкой на 4 группы:

проектирование определяет лимиты затрат по проектным работам, выполняемым в том числе в текущем периоде;

основной объект строительства – данная группа затрат имеет макси мальный вес в общей стоимости строительства, легко рассчитывается по объектам аналогам (тем более при наличии информационной базы по соб ственным объектам аналогам);

внешние сети – затраты по внешним сетям могут варьироваться в ши роком интервале и кардинально влиять на эффективность проекта, сфор мировать понимание общего лимита этих затрат необходимо на возможно более раннем этапе развития проекта; проработка затрат этой группы мо жет быть начата еще на допроектном этапе;

остальные работы – эта группа включает «одной строкой» стоимости работ, осуществление которых планируется на последующих этапах, или тех работ, незначительные стоимости которых (в сравнении с тремя преды дущими группами) не смогут в дальнейшем оказать принципиального вли яния на потоки и эффективность проекта.

Точность расчета не хуже ± 25 30% от фактической стоимости строи тельства.

Проектный этап

Средняя трудоемкость расчета. Для объекта площадью 10.000 кв.м. вре мя расчета от нескольких дней до 1 месяца и более при условии наличия полного комплекта проектной документации стадии «П». Требуется тща тельная проверка (экспертиза): архитектурных решений по проекту на пред мет максимальной их реализуемости при посредстве общеупотребительных строительных приемов и технологий; конструктивных решений по проекту на предмет наличия избыточности конструкций, материалов и комплектую

189

щих (избыточность по бетону и арматуре может достигать 50% от реальной, объективно обусловленной потребности!!!). Требуется тщательная проверка объемных данных, приведенных в материалах проекта, рассчитанных про ектировщиком, на предмет выявления ошибок и неточностей.

Основные методы составления сметных расчетов (смет) – базисно ин дексный с использованием укрупненных сметных нормативов и ресурс ный/ресурсно индексный с использованием элементных нормативов. Ис ходные данные для расчета имеются в неполном объеме (см. п.п.1 4 Исход ных данных для расчета локальных смет в начале настоящей главы). Недо стающие данные готовятся собственными силами с использованием опы та сотрудников строительного управления компании. ССР рассчитывает ся по мере выдачи проектировщиком и проверки частей проектной доку ментации стадии «П».

Точность расчета составляет ± 10 15% от фактической стоимости стро ительства.

Этап строительства и коммерческой реализации

Предельная трудоемкость расчета. Для объекта площадью 10.000 кв.м. время расчета от нескольких недель до нескольких месяцев (в зависимо сти от числа задействованных сотрудников) при условии наличия полно го комплекта рабочей документации. Для исключения грубых ошибок при формировании стоимости строительства требуется тщательная проверка количественных данных, приведенных в проектных материалах. В пер вую очередь это касается спецификаций и ведомостей, тем более, если проектные материалы подготовлены внешним проектировщиком. При этом будем считать, что с вопросами адекватности/оптимальности архи тектурных и конструктивных решений проекта мы полностью разобра лись на предыдущем этапе.

Основной метод составления смет (сметных расчетов) – ресурсный/ре сурсно индексный с использованием элементных нормативов. Вспомога тельный метод – базисно индексный с использованием укрупненных смет ных нормативов. Исходные данные для расчета смет имеются в полном

190