Задача № 7

ООО «Торговая фирма «Воздух» как арендатор заключило с ЗАО «Восход» договор аренды нежилого помещения, принадлежащего последнему на праве собственности, на срок с 1 февраля прошлого года по 29 января текущего года. По истечении 6 месяцев арендатор не заплатил арендную плату ни разу, несмотря на то, что она должна была уплачиваться им по договору ежемесячно. ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и договорной неустойки за просрочку в ее уплате.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что указанный договор аренды не был заключен, т.к. не прошел государственную регистрацию, а необходимость такой регистрации вытекает из ст. 130, 131, 609, 651 ГК, ст. 1, 12, 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом арендатор указал на то, что данные статьи предусматривают обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения последнего независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора, а поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться нежилым помещением, то у него не возникли и предусмотренные указанным выше договором обязанности.

Как надлежит разрешить спор?

Изменится ли ответ, если по условиям задачи речь пойдет не о договоре аренды нежилого помещения, а о договоре аренды здания или сооружения?

Задача № 8

ООО «ГазФинПромТранс» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «ОблПромГаз» о взыскании задолженности по оплате товара в сумме 6 млн. рублей и неустойки в сумме 1 млн. руб. Тогда ОАО предъявило встречный иск - о признании недействительным договора «продажи имущественных прав» от 6 января текущего года, заключенного между ООО «ГазФинПромТранс» и ЗАО «ОблТрансГаз».

Суд установил следующее. ЗАО по договору поставки газа продает ОАО природный газ. Размер задолженности по оплате фактически принятого ОАО объема газа на конец прошлого года составил 5 млн. руб., а сумма договорной неустойки за просрочку оплаты товара – 1 млн. руб. В декабре прошлого года стороны продлили действие соответствующего договора поставки газа на текущий год.

По договору «продажи имущественных прав» от 6 января текущего года ЗАО передало ООО следующие имущественные права, принадлежащие кредитору на основании указанного выше договора поставки газа: а) право требовать от ОАО оплаты принятого в прошлом году товара на сумму 5 млн. руб. и уплаты договорной неустойки за просрочку оплаты товара в сумме 1 млн. руб.; б) право требовать от ОАО оплаты товара, который будет передан в текущем году, - на сумму 1 млн. руб.

ОАО основывает свой встречный иск на том, что права (требования), принадлежащие первоначальному кредитору, переданы новому кредитору по сделке купли-продажи, а это противоречит правовой природе цессии, т.к. права (требования) не являются вещью по ГК и не могут быть переданы в собственность покупателю. Кроме того, ответчик указал на отсутствие в договоре «продажи имущественных прав» согласованного сторонами условия о цене товара и заявил о нарушении этой сделкой запрета дарения в отношениях между коммерческими организациями (п. 4 ст. 575 ГК).

Как надлежит разрешить спор?