3. Поняття та види житлового фонду.

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, становлять єдиний житловий фонд України.

Житловий фонд – це сукупність всіх жилих приміщень незалежно від форм власності, включаючи жилі будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, будинки – інтернати для ветеранів, інвалідів тощо), квартири, службові жилі приміщення, інші жилі приміщення в будівлях, які є придатними для проживання.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу України житловий фонд включає:

1. жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі;

2. жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать кооперативним організаціям, їх об’єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям;

3. жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам;

4. жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності.

До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Необхідно зауважити, що в залежності від форми власності, відомчої належності, форм використання жилі приміщення можуть становити той чи інший вид житлового фонду.

Так, Житловий кодекс (ст. 4) поділяє житловий фонд на такі види:

1. державний житловий фонд;

2. громадський житловий фонд;

3. фонд житлово-будівельних кооперативів;

4. приватний житловий фонд.

Майже кожен з названих вище фондів у свою чергу може поділятися на окремі складові частини з особливими правовими режимами. Так, наприклад, у складі приватного житлового фонду можна виділити:

1. фонд, що знаходиться у власності громадян;

2. фонд, що знаходиться у власності юридичних осіб.

Оскільки державний житловий фонд може перебувати у віданні органів місцевого самоврядування та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств, то у складі державного житлового фонду можна виділити:

1. житловий фонд, який знаходиться у віданні органів місцевого самоврядування;

2. відомчий житловий фонд.

Окрім того в останній час певного значення набуває поділ житлового фонду в залежності від призначення житлових приміщень на:

1. житловий фонд соціального призначення (жилі приміщення, які надаються громадянам, які потребують соціального захисту;

2. житловий фонд, який використовується на комерційних засадах, тобто з метою отримання прибутку.

Державний житловий фонд – це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, які знаходяться у державній власності.

В нашій країні, як постсоціалістичній державі, протягом кількох десятиріч розвиткові державної власності надавалося пріоритетне значення. І дотепер питома вага державного житлового фонду у загальній структурі житлового фонду України залишається досить значною. Певні корективи у це становище вносить, по-перше, підвищення ролі та значення приватного (в особливості індивідуального) житлового фонду, а, по-друге, здійснюваний у державі процес приватизації державного житлового фонду.

Разом з тим, необхідно зазначити, що в результаті передачі жилих приміщень у власність громадян, більшість державних житлово-комунальних організацій послабили увагу та турботу про підтримання жилих будинків у належному стані, а громадяни-власники приватизованих квартир, як правило, через відсутність коштів не можуть проводити ремонт таких будинків.

Громадський житловий фонд – це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що належать громадським кооперативним організаціям, їх об’єднанням, а також профспілковим та іншим громадським організаціям.

Правовий режим громадського житлового фонду має багато спільних рис з правовим режимом державного житлового фонду. Така схожість пояснюється, головним чином, тим, що в період дії адміністративно-командних методів керівництва громадським житловим фондом практично розпоряджалися не самі власники (кооперативи та інші громадські організації), а державні та партійні органи міста, району, іншого адміністративно-територіального утворення. Тому необхідно визнати правильним те, що у житловому законодавстві України розмежовано правове регулювання громадського житлового фонду з правовим регулюванням державного житлового фонду шляхом наділення власників громадського житлового фонду самостійним правом розпоряджатися належними їм на праві власності жилими будинками.

Громадські організації здійснюють діяльність на основі своїх статутів, із залученням широкого кола учасників цих організацій у вирішення житлових питань.

Зважаючи на вказані вище причини можна зрозуміти, чому в діючому Житловому кодексі окремо виділено фонд житлово-будівельних кооперативів, єдина відмінність якого полягає у тому, що житлово-будівельний кооператив за часів УРСР був “суто громадською організацією”, не підзвітною ніякому відомству на відміну від інших громадських організацій. У проекті нового Житлового кодексу такий парадокс вже усунуто: громадський житловий фонд та фонд житлово-будівельних кооперативів замінено на житловий фонд колективної власності, суб’єктами якої виступають трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, господарські товариства, об’єднання громадян, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Житловий фонд житлово-будівельних кооперативів – це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що перебувають у власності житлово-будівельних кооперативів до моменту повної виплати його членами пайових внесків.

Законодавство України надає громадянам, які досягли 18-ти річного віку, а також тим, хто одружився або влаштувався на роботу до досягнення зазначеного віку, право вступати до житлово-будівельних кооперативів.

Житлово-будівельні кооперативи організуються з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку за власні кошти кооперативу за допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком.

Приватний житловий фонд – це сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що перебувають у власності громадян, а також у власності юридичних осіб.

До складу житлового фонду, який знаходиться у власності громадян входять:

1. індивідуальні жилі будинки;

2. приватизовані квартири;

3. побудовані й придбані квартири та будинки;

4. квартири в будинках житлово-будівельних кооперативів, за які повністю виплачено пайові внески;

5. квартири та будинки, набуті у власність громадянами з інших підстав, передбачених законодавством України.

Як було вказано вище, складовою частиною приватного житлового фонду є жилі будинки (жилі приміщення та інші будівлі), які знаходяться у власності юридичних осіб. Юридичні особи мають право набувати жилі будинки та квартири за всіма підставами, передбаченими цивільним законодавством (за договорами купівлі-продажу, міни, дарування тощо). Досить часто право власності на жилі приміщення юридичних осіб виникає шляхом їхньої дольової участі в житловому будівництві чи інших форм вкладення своїх коштів у це будівництво або придбання житла. Також юридичні особи можуть самостійно будувати житло, належним чином оформивши своє право на відповідну земельну ділянку.

Особливістю права власності юридичних осіб на жилі приміщення є те, що якщо громадянин-власник жилого приміщення може використовувати його для особистого проживання або здавати жиле приміщення для проживання інших осіб на підставі договору, то юридичні особи можуть мати житло у власності лише для здачі його в користування громадянам на підставі договору найму.

Необхідно зазначити, що у проекті Житлового кодексу житловий фонд поділяється не лише на види, але й на категорії. В основу поділу житлового фонду на види взяті відносини власності, а в основу поділу на категорії – призначення житлового фонду.

За формою власності житловий фонд поділяється на:

1. приватний житловий фонд. Суб’єктами права приватної власності на житло є громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які набули на нього права власності на законних підставах;

2. житловий фонд колективної власності. Суб’єктами права на житло колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, господарські товариства, об’єднання громадян, релігійні та інші організації, що є юридичними особами;

3. державний житловий фонд, який складається з житлового фонду, що належить державним підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління. Суб’єктом права власності на державний житловий фонд є держава;

4. комунальний житловий фонд – це фонд, який належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах.

За призначенням житловий фонд поділяється на такі категорії:

1. житловий фонд соціального призначення – це житло, призначене для проживання на умовах оренди громадян, які потребують соціального захисту, і може бути розміщене у житлових будинках, незалежно від форм власності на них;

2. житловий фонд спеціального призначення – це житло, що надається в користування працівникам підприємств, установ і організацій та тим громадянам, які у зв’язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи, або поблизу від нього (службове житло); робітникам, службовцям, студентам, учням, а також іншим громадянам на відповідний строк (гуртожитки); інвалідам, ветеранам, самітнім громадянам похилого віку (будинки-інтернати). До фонду спеціального призначення належить також житло для тимчасового проживання переселених громадян (маневрений житловий фонд) та житло для біженців, безпритульних і вимушених переселенців (готелі-притулки);

3. житловий фонд загального призначення – це сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання громадян, за винятком фондів соціального та спеціального призначення.

Таким чином, необхідно зазначити, що для житлового фонду України як за чинним, так і за проектом Житлового кодексу є характерною множинність суб’єктів-власників окремих частин цього фонду, оскільки власниками житлового фонду крім держави в особі уповноважених нею органів та органів місцевого самоврядування жилі будинки та приміщення можуть знаходитись у власності окремих юридичних осіб – житлово-будівельних кооперативів, господарських товариств, громадських та інших організацій, а також громадян.