§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

Предметом передачи по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (ст.130 ГК). Об обязанностях плательщика ренты по такому договору см. ст.602 ГК и комментарии к ней.

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

1. Выплата ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может заключаться не только в выплате денег получателю ренты, но прежде всего в обеспечении его потребностей в жилище, питании и одежде. Уход за получателем ренты должен быть обусловлен состоянием его здоровья.

2. Стоимость общего объема содержания применительно к периоду выплаты ренты является существенным условием договора пожизненного содержания, в отсутствие которого договор считается незаключенным. Установление в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимости месячного содержания менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, влечет ничтожность этого договора (ст.168 ГК).

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Из смысла ст.603 ГК следует, что в отсутствие в договоре условия о замене предоставления пожизненного содержания в натуре денежными выплатами такая замена недопустима.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Право плательщика ренты распоряжаться переданным по договору ренты недвижимым имуществом ограничено необходимостью получения предварительного согласия получателя ренты на совершение соответствующей сделки. Нарушение этого условия влечет ничтожность такой сделки.

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. О выкупной цене ренты см. ст.594 ГК и комментарий к ней.

2. Если договор пожизненного содержания предусматривал передачу недвижимости за плату, предъявивший требование о возврате недвижимости получатель ренты обязан возвратить плательщику уплаченную за передачу недвижимости ренты сумму.

Глава 34. Аренда § 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

Договор аренды консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Стороны договора - арендодатель и арендатор. Об объекте аренды см. ст.607 ГК и комментарий к ней. Основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование, основные обязанности арендатора состоят в уплате арендной платы и возврате арендованного имущества.

Статья 607. Объекты аренды

Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Индивидуализация в договоре аренды объекта аренды является существенным условием этого договора, без достижения соглашения по которому такой договор не может считаться заключенным.

Статья 608. Арендодатель

Помимо собственника, арендодателем может быть также унитарное предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, однако сдавать в аренду недвижимое имущество обладатель права хозяйственного ведения вправе только с согласия собственника (п.2 ст.295 ГК). Учреждение вправе по своему усмотрению сдавать в аренду имущество, приобретенное им на доходы от осуществления разрешенной предпринимательской деятельности.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. По общему правилу договор аренды между гражданами на срок не более одного года может быть заключен в устной форме. В остальных случаях договор должен быть заключен в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет недопущение в случае спора свидетельских показаний (п.1 ст.162 ГК), за исключением договора аренды недвижимого имущества.

2. Об изъятиях из правила об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости см. п.2 ст.651 ГК.

3. 0 форме договора купли-продажи недвижимости см. ст.550, 560 ГК и комментарий к ним.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Срок договора аренды не относится к числу его существенных условии. В случае отсутствия в договоре такого условия он считается заключенным на неопределенный срок с правом каждой из сторон отказаться от договора в установленном в ч.2 п.2 ст.610 ГК порядке.

2. Примером предельного срока (п.3 ст.610 ГК), установленного для отдельных видов аренды, является срок договора проката, который не может превышать одного года (п.1 ст.627 ГК). В качестве примера предельного срока договора аренды отдельных видов имущества можно привести 49-летний срок аренды участков лесного фонда, установленный в ст.31 ЛК.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

О понятии главной вещи и принадлежности см. ст.135 ГК. О последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь см. ст.398 ГК. О возмещении убытков см. ст.15, 393 ГК.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Арендатор несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества независимо от его вины. Знание арендатора о недостатках в момент заключения договора или необнаружение им недостатков по грубой неосторожности, проявленной во время осмотра или проверки имущества при его принятии, устраняют ответственность арендодателя.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Заключение и исполнение договора аренды создает правовые последствия только для сторон договора и не оказывает влияния на права третьих лиц. Об иных основаниях расторжения договора аренды по требования арендатора см. ст.620 ГК и комментарий к ней.

Статья 614. Арендная плата

1. Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы.

2. Арендная плата может состоять не в уплате денежной суммы, а в предоставлении арендодателю иных благ, неисчерпывающий перечень которых приведен в п.2 ст.614 ГК.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Пределы осуществления арендатором права пользования арендованным имуществом определяются условиями договора, а если такие условия не установлены, то назначением имущества.

2. По общему правилу п.2 ст.615 ГК, которое является императивным и может быть изменено только законодательством, распоряжаться арендованным имуществом и своими правами на него арендатор вправе только перечисленными в этой норме способами (сдача арендованного имущества в субаренду, передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал коммерческих организаций) и только с согласия арендодателя.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

По общему правилу ст.616 ГК, которое является диспозитивным и может быть изменено договором, обязанность проведения капитального ремонта арендованного имущества лежит на арендодателе, а текущего ремонта - на арендаторе.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. К новому обладателю вещного права на сданное в аренду имущество полностью переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды. Предполагается, что личность арендодателя не имеет существенного значения для арендатора.

2. Для арендодателя, напротив, личность арендатора может иметь существенное значение. Вопрос о прекращении договора аренды движимого имущества в связи со смертью арендатора решается по общим правилам ст.418 ГК. Для договора аренды недвижимости в п.2 ст.617 ГК установлено специальное правило, которое, впрочем, мало чем отличается от правил ст.418 ГК.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Договор субаренды является производным от договора аренды, поэтому по общему правилу прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Однако в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды на условиях прекращенного договора аренды на оставшийся срок.

2. Ничтожность договора аренды всегда влечет ничтожность договора субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Статья 619 ГК применяется в отношении договора аренды, заключенного на определенный срок. Об иных, кроме установленных в ст.619 ГК, основаниях досрочного расторжения договора аренды см. п.2 ст.450 ГК. Условием досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в порядке ст.619 ГК является предварительное направление им письменного требования арендатору с требованием надлежащего исполнения последним обязанностей по договору аренды в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Статья 620 ГК применяется в отношении договора аренды, заключенного на определенный срок. Об основаниях расторжения договора аренды по требованию арендатора см. также п.2 ст.450 и ст.613 ГК.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды и до истечения его срока своевременно уведомивший арендодателя в письменной форме о своем желании заключить договор аренды на новый срок.

2. Пользование имуществом по истечении срока аренды при наличии возражений со стороны арендодателя не влечет возобновления договора аренды в порядке п.2 ст.621 ГК.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

1. Одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендодателю арендованного имущества в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.

2. Как следует из ч.3 ст.622 ГК, неустойка за просрочку возврата арендованного имущества по общему правилу является штрафной. О понятии штрафной неустойки см. ст.394 ГК.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. По общему правилу ст.623 ГК произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества поступают в его собственность, за исключением улучшений, произведенных им за счет амортизационных отчислений (п.4 ст.623 ГК).

2. Судьба неотделимых улучшений по общему правилу зависит от того, были они произведены с согласия арендодателя или без такового. В первом случае арендатор имеет право на возмещение произведенных расходов (кроме случая произведения улучшений за счет амортизационных отчислений), во втором случае арендатор права на возмещение расходов не приобретает.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Договор аренды с правом выкупа является по существу смешанным договором (п.3 ст.421 ГК), соединяя черты договора аренды и купли-продажи, поэтому к такому договору могут субсидиарно применяться отдельные нормы главы 30 ГК. Поскольку к моменту выкупа арендованное имущество уже находится во владении арендатора, право собственности на движимое имущество переходит к арендатору с момента внесения им выкупной цены. Право собственности на недвижимость переходит к арендатору с момента регистрации перехода этого права.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

В § 1 главы 34 - ГК установлены общие положения об аренде. К отдельным видам договора аренды (прокат, финансовая аренда) и к договорам аренды отдельных видов имущества (аренда зданий и сооружений, предприятий, транспортных средств) правила § 1 главы 34 ГК применяются, если это не противоречит правилам, непосредственно относящимся к этим договорам (§ 2-6 главы 34 ГК).