23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельный сервитут)

Виды сервитутов:

1. Частный: устанавливается в интересах отдельного лица в соответствии с гражданским законодательством (ст.ст.274-276 ГК РФ). Цели установления частного сервитута – абз.2 п.1 ст.274 ГК РФ.

2. Публичный (ст.23 ЗК РФ): устанавливается в интересах общества (т.е. неопределенного круга лиц). Цели установления указаны в п.3 ст.23 ЗК РФ.

Порядок установления:

1. Частный – заключается договор между сторонами и устанавливается плата, если иное не предусмотрено законом. Такой сервитут может быть срочным и постоянным;

2. Публичный – устанавливается законом или иным НПА РФ, субъектов РФ или ОМС, при этом проводятся общественные слушания. Срок может быть установлен законом (п.4 ст.23 ЗК РФ).

Сервитуты подлежат государственной регистрации.

Прекращение сервитута:

1. Частный – пункт 1 ст.48 ЗК РФ отсылает к статье 276 ГК РФ:

   1. По решению суда, если пропала возможность использования земельного участка из-за установления частного сервитута и др.

2. Публичный – ст.48 ЗК РФ: отсутствие общественных нужд. Прекращается тем же путем, которым и устанавливался.

При смене собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, сервитут сохраняется.

22. Безвозмездное срочное пользование

Собственность (титул)	Кто передает	Кому передают	Цель передачи	Срок	Основания возникновения права
Государственная либо муниципальная	ОГВ или ОМС	Субъектам, указанным в п.1 ст.20	Для осуществления их деятельности	До 1 года	Договор безвозмездного срочного пользования
		Религиозным организациям	Строительство религиозных заведений	На срок строительства
			Для бесплатного пользования зданием	На срок пользования зданием
		Юридическим лицам	Бюджетное строительство	На срок строительства
		Жилищным строительным кооперативам	Строительство жилья	На срок строительства
Постоянное бессрочное пользование	Юридическое лицо	Своим работникам	Служебный надел	На срок трудового договора	Решение руководителя юридического лица
Частная собственность	Физические и юридические лица	Иным физическим и юридическим лицам	Любая	Любой	Договор безвозмездного срочного пользования

Согласно п.2 ст.26 ЗК РФ договор безвозмездного срочного пользования подлежит государственной регистрации, если срок договора более 1 года.

Основания прекращения – статья 47 ЗК РФ.

21. Аренда

Отношения аренды регулируются земельным и гражданским законодательством.

Основание возникновение – договор аренды, стороны которого называются арендодатель (им может быть собственник земельного участка) и арендатор (любое физическое или юридическое лицо).

Объект договора – земельный участок, не изъятый из гражданского оборота (п.2 ст.22 ЗК РФ).

Основные условия использования земельного участка определяются в договоре, который заключается письменно и подлежит государственной регистрации, если срок аренды больше 1 года.

Арендодателями могут быть несовершеннолетние наследники. От их имени участок сдает в аренду опекун на срок до достижения совершеннолетия.

Земли, находящиеся в общей собственности, могут быть сданы в аренду только с согласия всей сособственников.

Договор заключается со всеми участниками либо с одним на основании доверенности.

Особенности приобретения права аренды на неделимые земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, и на которых расположены здания, строения и сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, указаны в ст.36 ЗК РФ. В данном случае заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Допускается субаренда земельного участка без согласия собственника, если срок аренды более 5 лет (п.9 ст.22 ЗК РФ). Здесь имеется отличие от ГК, где субаренда недвижимости разрешена, если иное не предусмотрено договором.

Договор аренды, по общему правилу, является срочным, хотя в ГК сказано, что договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. О сроках говорится в ст.ст.610, 425 ГК РФ.

Сроки могут быть:

1. Договорные – установлены договором;

2. Законные – установлены законом (например, не более одного года для проведения изыскательских работ).

Максимальный срок аренды для земель сельскохозяйственного назначения, для земельных участков из состава земель лесного фонда – 49 лет.

К существенным условиям договора аренды относится также размер арендной платы (п.3 ст.65 ЗК РФ).

Для арендованных государственных и муниципальных земель общие начала определения арендной платы установлены ПП РФ от 16 июля 2009 №582.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

(в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.