Вопрос 38 Принципы методологии анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система.

Предметом анализа являются структура, свойства и процессы функционирования рынка.

Принципы методологии анализа рынка недвижимости

Основной принцип развиваемой с 1994 года методологии дискретного пространственно-параметрического и динамического моделирования и анализа рынка недвижимости – системный подход к исследованию сложного объекта. Он подразумевает:

- изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и следовательно - изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

- расчленение (многоуровневую декомпозицию) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез подсистем (объединения элементов) все более высокого уровня, вплоть до рынка недвижимости города, региона, страны.

Частные принципы:

- целеполагание – анализ рынка недвижимости не является самостоятельным бизнесом, он обслуживает различных заказчиков, выполняется с различными целями, и поэтому содержание анализа, используемые показатели и методы в каждом конкретном случае должны соответствовать цели и задачам исследования;

- стадийность – вся процедура анализа рынка расчленяется на ряд стадий (этапов), каждый из которых может выполняться самостоятельно для решения определенной задачи либо включаться в ту или иную последовательность этапов;

- многоуровневость – каждый показатель функционирования рынка должен определяться для того или иного уровня декомпозиции и обобщения структуры и процессов, и в совокупности должна быть получена многоуровневая система значений одного и того же показателя;

- многовариантность – следствием предыдущих принципов является многовариантное построение методик анализа рынка, показателей, отчетных форм, и выбор для решения конкретной задачи определенного их набора;

- стандартизация и креативность – должно быть обеспечено четкое сочетание стандартизованных методик, показателей, отчетных форм для одних (начальных) стадий анализа и возможность творческого выбора их на других (завершающих) стадиях.

Вопрос 39 Типовые цели анализа рынка недвижимости. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система.

Предметом анализа являются структура, свойства и процессы функционирования рынка.

Типовые цели анализа рынка недвижимости

Анализ рынка может проводиться с различными частными целями и осуществляться самостоятельно либо представлять собой элемент, этап других видов деятельности:

- отраслевого экономического анализа с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, органами управления решений по совершенствованию механизмов функционирования рынка.

- обеспечения информацией СМИ и потребителей (PR-деятельность)

- стратегического и оперативного менеджмента в риэлторской, девелоперской, инвестиционной компании с целью повышения эффективности ее деятельности;

- маркетинга с целью продвижения брэнда компании, товара или услуги;

- оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта;

- инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений.

Содержание общего (универсального) анализ рынка недвижимости

общий (универсальный) анализ рынка в интересах различных видов информационно-аналитической деятельности. Общий (универсальный) анализ рынка недвижимости включает в себя четыре этапа, которые выполняются последовательно, снизу вверх, и отражают различные уровни деятельности аналитика:

1) Создание и наполнение аналитических баз данных:

- сбор информации

- предварительная обработка информации

2) Мониторинг рынка:

- статистическая обработка данных

- анализ и оценка текущего состояния показателей

- анализ и оценка динамики показателей;

3) Анализ (в узком смысле термина), или исследование рынка недвижимости:

- исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей

- исследование динамики показателей

- совместное исследование динамики различных показателей;

4) Прогнозирование развития рынка:

- исследование факторов, влияющих на изменение показателей

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

специализированный анализ рынка недвижимости

специализированный анализ в интересах конкретного заказчика (госорганов, стратегического и оперативного менеджмента компаний различного профиля, инвестиционного анализа строительных проектов, маркетинговой деятельности, оценочной деятельности и др.)

- Отраслевой экономический анализ(Постановка задачи совершенствова ния правовой среды, разработки про ектов законодательных и норматив ных актов (изменения правил игры на РН).Постановка задачи реорганизации административной структуры регионов, структуры управления, институциональной инфраструктуры РН.

Постановка задачи развития финансовых инструментов и источников финансирования РН, и др.) Правовой и экономический анализ возможных последствий для РН от предполагаемых реформ и изменения жилищной политики

- Стратегический и оперативный менеджмент(Выдвижение гипотез об изменении активности и прибыльности сегментов РН и видов деятельности.

Постановка задачи сравнительного анализа эффективности подразделений компании, менеджеров.) SWOT-анализ операций компании на различных сегментах рынка.Метод «маркетинговой воронки».

- Информирование СМИ и потребителей (PR-деятельность)( Постановка задачи брэндирования и ребрэндинга в Компании.) Оценка структурирования рынка по участникам и прогнозирование тенденций и перспектив активности участников в сегментах и нишах.

Оценка влияния методов брэндостроительства и брэндопродвижения участников на их рыночные результаты.

Оценка доли рынка и перспектив активности своей компании в сегментах и нишах, сопоставление с собственными методами брэндопродвижения.

- Маркетинг(Постановка задачи «завоевания рынка», продвижения продукта компании) Анализ эффективности рекламной компании.Сравнительный анализ рекламной активности конкурентов.

- Оценочная деятельность(Наличие объекта оценки) Квалифицирование объекта как товара на рынке недвижимости. Определение зоны торговли. Подбор аналогов сравнения. Расчет поправок и определение рыночной стоимости сравнительным подходом.Исследование ряда исходных данных для оценки затратным и доходным подходами (параметров функционального и экономического износа данного объекта с рыночной точки зрения, коэффициентов капитализации, и др.).Массовая оценка стоимости и арендных ставок объектов недвижимости.

- Инвестиционно-строительная деятельность(Известно местоположение и основные характеристики земельного участка (объекта), под который далее разрабатывается концепция наиболее эффективного использования (НЭИ).Известна требуемая концепция бизнеса, под которую далее осуществляется поиск участка (объекта).) Ресурсный анализ площадки.Расчет разрывов рынка в локации площадки.

Прогнозирование роста базисной и общей занятости и спроса на жилье, офисные площади в малом городе. Ресурсный анализ местоположения.Предварительная оценка финансовой реализуемости девелопмента и др.